Trh s hypotékami se nezastavil ani přes pandemii koronaviru. V absolutních číslech dokonce rostl. „V prvních pěti měsících vzrostl hypoteční trh ve srovnání s loňským rokem o 32 procent,“ říká Andrea Vokálová z Hypoteční banky. Vysvětlení je jednoduché.
V březnu a dubnu se ještě dotahovaly obchody rozjednané v předkrizovém období. V květnu a červnu již ale banky poměrně shodně potvrzují mírné zpomalení tempa. „Předpokládáme, že k poklesu produkce dojde v prázdninových měsících, tak jako každý rok,“ doplňuje Radek Vachulka, manažer bydlení v České spořitelně.
ČNB šrouby „povolila“ …
Na zájem o úvěry na bydlení si tak banky zatím nestěžují. Jinou otázkou ale je, zda tito zájemci na hypotékou dosáhnou či nikoliv. Na první pohled by se mohlo zdát, že nyní bude získání úvěru snazší záležitostí.
„ČNB oznámila, že k 1. červenci 2020 ruší doporučení na sledování a dodržování ukazatele DSTI. Po DTI je to druhý ukazatel, který byl zrušen,“ uvedl Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting. Pro připomenutí, DSTI je ukazatel, který sledoval zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho měsíčnímu příjmu a u DTI se sledovalo celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu. Limit ukazatele LTV (výše hypotéky k poměru k hodnotě nemovitosti) zvýšila ČNB na 90 procent.
… banky nikoliv
ČNB tedy dala bankám možnost pomyslný metr trochu povolit, zatím se tak ale většinou neděje. Očekává se zpomalení hospodářského růstu a s tím rostoucí nezaměstnanost. „S tím se samozřejmě může pojit i růst počtu nesplácených úvěrů. A to žádná banka nechce,“ říká Novák.
Porovnejte si nabídku hypoték a ušetřete. |
K žádostem o hypotéky tak přistupují i přes „povolené mantinely“ stejně obezřetně a v některým věcem i opatrněji, než tomu bylo dříve. „Banky jsou v této době dostatečně obezřetné a selektivně zpřísňují poskytování hypoték,“ potvrzuje Petra Kopecká z Raiffeisenbank. Dodává ale, že každý obchodní případ posuzují individuálně podle komplexní sady kritérií. Ta však banka nezveřejňuje.
Platí původní parametry
Většinou banky zachovaly původní parametry. Dosavadní nastavení (DTI – 9, DSTI 45 %, LTV – 90 %) drží například Hypoteční banka. „I nadále považujeme za důležité uplatňovat tyto bezpečnostní parametry u našich klientů, abychom je chránili a předcházeli tak zadlužování rizikových skupin klientů,“ vysvětluje Vokálová.
Také Česká spořitelna nadále sleduje limity úvěrových ukazatelů a jejich nastavení ponechávají na původních hodnotách. „Nepodléháme tedy rychlým škrtům nebo přílišnému optimismu a rozvolňování,“ doplnil Vachulka.
Rovněž mBank na začátku krize některé parametry lehce omezila nebo více sledovala. „Jedním z kroků bylo například snížení LTV na maximální hranici 80 procent. V současné době kroky revidujeme a některé z nich již rozvolňujeme,“ říká Martin Podolák, ředitel divize úvěrových produktů mBank pro ČR a SR.
Bonita se posuzuje přísněji
Co ale banky sledují mnohem bedlivěji, je příjem. „Nejen jeho výši, ale i zdroj a stabilitu,“ zdůrazňuje Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička společnosti Partners. Totéž potvrzují i samotné banky. „Příjem musí být řádně doložen a musí být prokázána jeho udržitelnost,“ říká Marek Petráš, senior produkt manažer Moneta Money Bank, který má na starosti hypotéky.
Zkušenosti poradenských společností Partners i Broker Consulting ukazují i to, že banky důkladněji zkoumají, v jakém oboru klient pracuje a jak moc byl daný sektor poznamenán covidem.
Banky to ale vidí trochu jinak. „Říkat, že některé obory mají takzvaně červenou, by bylo velmi zjednodušující,“ zastává názor Radek Vachulka. Na příjmovou stránku je podle něj potřeba vždy nahlížet individuálně v kontextu konkrétního obchodního případu. Základní pravidla však platí bez ohledu na aktuální období, kterým nyní procházíme, a to že klientům, kteří nejsou schopni doložit své příjmy, úvěr poskytnut nelze.
Jak je to u živnostníků
Specifická situace v současné době nastává pro živnostníky. Ti svůj příjem dokladují daňovým přiznáním. Jenže to za rok 2019 je letos možné podat až do poloviny srpna. Aktuálně tak mnozí živnostníci mají v ruce jako „nejčerstvější“ daňové přiznání za rok 2018. Jak v těchto případech banky postupují?
„Využijeme nejbližší možné přiznání, tedy za rok 2018 a současně aktuální výpisy z účtů, které doloží potřebné příjmy a jejich udržitelnost,“ popisuje Petráš. Totéž potvrzují i další banky.
Nejčastěji je třeba doložit výpisy z účtu za poslední tři měsíce. „Banky se pak snaží porovnávat příjem z daňového přiznání za rok 2018 a příjem z posledních měsíců. Nesmí tam být zásadní pokles, zpravidla nižší jak 20 procent oproti příjmu z daňového přiznání za rok 2018,“ vysvětluje Drásalová.
Hypoteční banka vyhodnocuje u žadatelů z řad OSVČ například také kreditní obraty na běžných účtech.
Úroky jdou dolů
Boj o bonitní klienty tak v tuto chvíli banky vedou hlavně přes úrokové sazby. Například mBank nabízí u hypotéky s pětiletou fixací úrokovou sazbu 1,74 procenta. Moneta Money Bank snížila sazby v několika krocích o 0,6 procenta. V případě refinancování hypotéky online lze získat sazbu od 1,58 procenta.
Průměrná sazba je ale nyní 2,40 procenta ročně, což je hodnota, kterou známe z počátku roku 2018. „Vzhledem k tomu, že ke snížení přistoupili i největší tuzemští poskytovatelé úvěrů na bydlení, lze trend poklesu úrokových sazeb očekávat i v následujících měsících,“ říká Novák. Do konce roku tak očekává příklon k průměrným sazbám okolo 2 procent.
