Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka krok za krokem

aktualizováno 
Kdy začít uvažovat o tom, z čeho zaplatit vlastní bydlení? Finanční odborníci radí: dlouho před tím, než si vyhlédnete domek či byt. Usnadní vám to cestu k nemovitosti, kterou skutečně chcete, nikoli k té, která je právě k mání za nejméně peněz. A můžete i ušetřit. Nemusíte totiž platit úroky u drahých překlenovacích úvěrů nebo jiných nouzových půjček.
Ať už řešíte otázku peněz dlouho dopředu nebo těsně před koupí, máte dvě možnosti. Svépomocí a s finančním poradcem.

První možnost je zdarma, ovšem za předpokladu, že si sami dokážete vybrat vhodný a výhodný typ úvěru. Pokud totiž „sáhnete vedle“, přijdete naopak o víc než několik set až tisícikorun, které byste zaplatili za odborné rady.
 
Můžete si udělat vlastní průzkum mezi hypotečními bankami a stavebními spořitelnami, což je pracné. Nebo máte možnost využít informace z tisku či specializovaných finančních internetových serverů. Srovnání jednotlivých bankovních domů najdete například na stránkách www.fincentrum.cz.

Dobrý finanční poradce by měl vybrat pro vás nejvhodnější variantu financování. Umí totiž různě „kouzlit“ s kombinací úvěrů ze stavebního spoření a hypotékou. Zároveň vám může doporučit, kde a s jakým zhodnocením dál spořit, abyste mohli půjčky případně vrátit dříve, než si vzhledem k vašim aktuálním možnostem na počátku sjednáte. Za jeho služby se platí obvykle několik tisíc korun podle složitosti finančního plánu.
 
Například jednodušší řešení přijde zhruba na jeden až dva tisíce korun. S tím, že v ceně by měla být i pomoc s vyřízením administrativy spojené například se založením stavebního spoření. Ale pozor na výběr poradce. Neměl by být svázán s jedinou finanční skupinou. V takovém případě by vám totiž mohl vnutit její produkty bez ohledu na to, zda je to pro vás výhodné.
 
1. Ujasněte si stav svých financí.

Spočítejte si, jak velké úspory byste mohli věnovat na financování bydlení. Zjistěte, zda byste si mohli půjčit v případě potřeby od příbuzných či přátel. Můžete se také poradit s finančním odborníkem, co lze s vašimi penězi podniknout. Zda je můžete například jednorázově vložit na účet u stavební spořitelny a získat rychle překlenovací úvěr a za jakých podmínek. Informujte se ve vybrané bance, kolik by vám s ohledem na vaše příjmy mohla půjčit. Přitom platí, že nejlépe se žádá o hypotéku tam, kde vás již roky znají, a máte tu dobrou pověst. Vyžádejte si seznam dokumentů potřebných pro získání úvěru a informujte se, které z nich budete potřebovat k vystavení příslibu úvěru.

Počítejte s tím, že budete mimo jiné muset předložit
  • potvrzení o výši příjmů
  • přehled vašich výdajů
  • doklady o tom, že máte vlastní zdroje, kterými budete krýt část nemovitosti (pokud si neberete hypotéku na sto procent ceny domu i bytu)
  • dokumenty týkající se nemovitosti
  • aktuální výpis z katastru nemovitostí, která má sloužit jako zástava bance
  • znalecký posudek hodnoty nemovitosti
  • potvrzení o pojištění nemovitosti, případně smlouvu o životní pojistce
V případě, že pořizujete nemovitost, která ještě nestojí (teprve bude nebo je ve výstavbě), počítejte s tím, že bude administrativa spojená s vyřízením žádosti o úvěr o něco složitější než u koupě hotové nemovitosti. Je totiž nutné předložit stavební a projektovou dokumentaci, plány a výkresy pozemku, smlouvu o dílo či o výstavbě, položkový rozpočet či harmonogram prací.

2. Začněte vybírat nemovitost

S představou o tom, jaké jsou vaše možnosti - úspory, příjmy, výdaje (tedy kolik jste schopni reálně splácet, abyste se v případě nenadálé události nedostali do finanční tísně), můžete začít hledat vhodnou nemovitost. Mějte na paměti, že banky mají radši nové domky a byty. Cena odhadní (ze které se vychází při stanovení výše úvěru) se obvykle kryje s cenou kupní. U starších nemovitostí to tak být nemusí. Prodávající chce například jeden milion korun, ale odhadce, kterého vám doporučí banka, ocení dům či byt jen na osm set tisíc korun. Banka vám pak půjčí maximálně jen tuto částku - při stoprocentní hypotéce - nebo určité dohodnuté procento (obvykle se půjčuje 70 procent z ceny nemovitosti).

3. Získejte příslib úvěru

Odneste údaje o vybrané nemovitosti do finančního ústavu, kde budete žádat o úvěr. Zároveň předložte, je-li to možné, doklady nutné k vystavení příslibu úvěru. Na jejich základě vám pak banka může tento dokument vystavit. Měli byste chtít znát i předpokládaný termín vyřízení vaší žádosti a uvolnění peněz. Dříve než budete mít v ruce příslib, nic v souvislosti s koupí nemovitosti nepodepisujte a neskládejte žádné rezervační poplatky.

4. Dohodněte podmínky prodeje

ruka

Úrokové sazby hypoték rychle rostou.
Více ZDE.

S příslibem úvěru můžete začít jednat o koupi nemovitosti s prodávajícím. Dejte pozor, abyste stanovili ve smlouvě o smlouvě budoucí (nebo jinak nazvaném rezervačním dokumentu) dostatečně dlouhé termíny na zaplacení. Schválení hypotéky se totiž může protáhnout. Banky sice slibují expresní vyřízení úvěru, ale doba posuzování žádosti se počítá až od okamžiku, kdy doručí žadatel všechny potřebné doklady. A těch je spousta.

Pokud je zprostředkovatelem realitní kancelář, rozhodně se vyplatí řádně prostudovat návrh smlouvy, případně ho nechat posoudit nezávislým právníkem.

5. Podejte žádost o úvěr

Se smlouvou o smlouvě budoucí na koupi nemovitosti a dokumenty potřebnými k vyřízení hypotéky požádejte o úvěr, to znamená vyplňte žádost a přiložte k ní všechny požadované písemnosti. Na vyřízení si počkáte zpravidla jeden až dva týdny, pokud se dohodnete na expresním postupu, můžete získat peníze už během několika dní.

Připravte se na to, že než projdete celou dosud popsanou procedurou, budete o několik tisíc korun chudší. Tolik vás totiž budou stát různé poplatky - mimo jiné za znalecký posudek, výpis z katastru nemovitostí, případně geometrický plán či část poplatku za vyřízení úvěru.

6. Podepište úvěrovou smlouvu, návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a kupní smlouvu

Pokud jste bance předložili spolu všechny požadované dokumenty a vaše žádost byla vyhodnocena kladně, můžete na další schůzce podepsat smlouvu o úvěru. A zároveň zaplatit nebo doplatit částku, kterou si za tuto službu účtuje. Hypotéka je dlouhodobý úvěr pohybující se běžně ve stovkách tisíc až milionech korun a proto byste měli pečlivě přečíst každý bod smlouvy. V opačném případně, můžete hodně tratit. Například je velmi důležité stanovit takzvanou fixaci úrokové sazby, tedy dobu, po kterou se nebude měnit ve smlouvě dohodnutý úrok. V případě stavby je nutné sladit podmínky úvěru, zejména uvolňování peněz, se smlouvou o dílo. Jinak hrozí například sankce od stavební firmy. A zároveň je třeba zohlednit podmínky úvěru i ve smlouvě o dílo - nastavit platební kalendář tak, abyste se nedostali například vinou dlouhých lhůt na katastrálním úřadu do nezaviněného prodlení s platbami.

Během této fáze by měl kupující podepsat také kupní smlouvu. Ve chvíli, kdy ji bude mít v ruce, může podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ten je důležitý pro uzavření zástavní smlouvy, tedy další dohody s bankou. Tím se totiž bance zaručuje za půjčku - pokud přestane splácet, bance může nemovitost propadnout. Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí může být učiněn nejdříve druhý den po vložení kupní smlouvy na katastr.

Variant, jak vložit zástavní a vlastnické právo do katastru, je několik. Zástavní smlouvu může banka sepsat už s novým majitelem. Nebo má možnost uzavřít zástavní smlouvu s prodávajícím. Teprve když původní majitel získá peníze, se podává návrh na vklad vlastnického práva. Nový vlastník se zároveň stává osobou, která bance zastavuje nemovitost.
Celá tato transakce může trvat několik dní, ale i měsíců. Katastrální úřad má totiž na svá rozhodnutí a zápisy lhůty třicet nebo šedesát dní. Záleží na aktuální vytíženosti úředníků.

7. Čerpejte peníze

Chcete si pořídit DŮM V ZAHRANIČÍ? Žádný problém!
Více v
TOMTO ćlánku

Banka uvolní peníze poté, co je zapsána zástava nemovitosti v katastru. Lze dohodnout, aby prodávajícímu byla částka vyplacena až poté, co bude v katastru zaneseno i vlastnické právo nového majitele. V takovém případě se mohou peníze uschovat u notáře.

U stavby je situace o něco složitější. Jako zástava do katastru se nejprve vkládá pozemek a rozestavěná stavba. Banka uvolňuje jen část peněz odpovídají hodnotě (nebo její části) zastaveného majetku. Před každou další výplatou banky požadují nové ocenění nemovitosti a podle něj uvolňují další obnos.

8. Splácejte

Když banka uvolní celou částku sjednanou v úvěru, je třeba začít v dohodnutém termínu splácet. Pokud budete chtít uhradit bance mimořádnou splátku, musíte si počkat na dobu, kdy se mění úrokové sazby (do konce doby fixace úroků). Jinak budete platit bance vysoké sankce.
 
Co může zdržet koupi nemovitosti
 
  • vyhledání vhodné nemovitosti
  • výběr banky, která vám půjčí
  • zajištění vlastních peněz, které potřebujete k financování nemovitosti (pokud nežádáte o stoprocentní hypotéku)
  • shromáždění všech požadovaných dokumentů nutných k posouzení žádosti o úvěr
  • vyhotovení odhadu ceny nemovitosti
  • vyřízení vkladů práv na katastru nemovitostí
  • špatná smlouva mezi prodávajícím a kupujícím

Jak urychlit vyřízení hypotéky

  • kupujte nemovitost jen od solidního prodávajícího, u realitní kanceláře ověřte její renomé
  • o úvěr žádejte v bance, kde vás znají a máte tam dobrou pověst
  • pečlivě se seznamte s tím, co po vás banka bude požadovat k žádosti o úvěr (získejte podrobný seznam všech dokumentů), v případě, že vám není něco jasné, ihned se v bance informujte
  • smlouvy s prodávajícím sepisujte s pomocí advokáta či notáře


 

Autor:


Nejčtenější

Když postavila dílnu, nechtěl tam ani pes. Dnes má tisíce zákazníků

„Venkovský styl je vlastně takové moje vidění světa. Žiji tak, proto to ze mě...

Vyučila se pánskou krejčovou a vydělávala si tím, že šila trička z kvalitního českého materiálu. Pak začalo v Česku...

Z malé dílny vybudoval obuvnické impérium. Pak nastaly spory o majetek

Zakladatelem zlínské továrny byl Tomáš Baťa (vpravo), který na trh prorazil s...

Nastoupíte do unikátní pracovny, která funguje jako výtah, a za okamžik se ocitnete na vyhlídkové terase...



KVÍZ: Máte přehled, co vás čeká, kdybyste stavěli dům?

Ilustrační snímek

Vyznat se ve všech potřebných krocích kolem stavby rodinného domu není vůbec snadné. Víte, kdy je potřeba zajít na...

Jaké odškodnění žádat, když po příletu nedorazí kufr, nebo je na odpis

Ilustrační snímek

Letět na dovolenou či služební cestu letadlem je rychlé a pohodlné. Můžete mít však smůlu a vaše zavazadla, která jste...

PŘEHLEDNĚ: Kdy zaměstnavatel musí uznat a odškodnit úraz jako pracovní

Ilustrační snímek

Aby mohl být úraz zaměstnance považován za pracovní, musí být splněno několik podmínek. Především se úraz musí stát při...

Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Proč nejsou družstevní byty v Česku příliš v kurzu?

Ilustrační snímek

Dosáhnout na vlastní bydlení je pro řadu lidí velký ekonomický strašák. Jednou z možností je pořízení družstevního...

Jak může leasing na auto zkomplikovat vaši žádost o hypotéku

Ilustrační snímek

Česká národní banka od roku 2016 omezuje poskytování hypotéčních úvěrů. S další změnou přišla nedávno. Od října chce...

Úroky u hypoték rostou každý měsíc. Ideální je refinancovat úvěr v létě

Ilustrační snímek

Na konci roku bude podle odborníků průměrný úrok u hypotéky s pětiletou fixací na 3,5 %. To značí, že ten, komu se...

Kapitalismus potřebuje ke svému přežití sociální stát

Kapitalismus potřebuje ke svému přežití sociální stát

Kurzy.cz V pravicových i levicových mýtech je sociální stát dílem socialismu. A přitom nejvíce vychází z myšlenek liberalismu. A...

Najdete na iDNES.cz