Kromě svých klasických překlenovacích úvěrů, u kterých je většinou třeba nejdříve něco naspořit a které se nejčastěji používají na rekonstrukce bydlení, nabízejí stavební spořitelny v posledních letech překlenovací úvěry „hypotečního typu“, které jsou určeny na větší investice. Poskytují se s i s nulovým počátečním vkladem, jejich minimální výše bývá nejčastěji 300 tisíc korun a stejně jako hypotéky musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti.
Hypotékám se podobají také dlouhou dobou splatnosti, která se u některých produktů může blížit až 30 rokům. Stavební spořitelny ale přebírají i další vlastnosti hypoték, například u některých zmíněných úvěrů je sazba fixní pouze po prvních šest let, v sazebnících se již objevují i poplatky za předčasné splacení takového překlenovacího úvěru. Tyto úvěry mají být alternativou k hypotékám, proto je otázkou, co je výhodnější.
Překlenovací úvěry versus hypotéky
Při rozhodování, zda dát přednost hypotéce, nebo úvěru od stavební spořitelny, musí každý zvážit svou vlastní situaci, jelikož jednoznačná odpověď samozřejmě možná není. Každému bude záležet na něčem jiném, mohou to být například kritéria jako minimalizace celkových nákladů, co nejnižší zatížení splátkami, možnost splácet úvěr pružně i s mimořádnými splátkami, možnost dlouhodobé fixace úrokové sazby, bankou požadovaná výše příjmů a podobně.
Pokud jde o požadovanou výši příjmů, můžete si na toto téma přečíst o hypotékách zde a o překlenovacích úvěrech zde. Vzhledem k tomu, že tyto dva produkty mají naprosto odlišnou konstrukci a obecné závěry dělat nelze, porovnání je založeno na ukázkovém modelovém příkladu. Z něj vyjdeme i v následujícím textu a podíváme se na rozdíly mezi hypotečními a překlenovacími úvěry z hlediska výše splátek a celkových nákladů.
Je dražší hypotéka, nebo překlenovací úvěr?
Úroky
Výše úroků u hypotečních úvěrů se snadno vypočítá z délky doby splatnosti, úrokové sazby a objemu úvěru. Pro srovnání se stavebním spořením níže uvedeme hypotéky s několika různými úrokovými sazbami v intervalu 3,5 % až 5,5 %. To přibližně odpovídá rozsahu aktuálně platných sazeb s fixacemi od jednoho roku do 15 let. Delší fixace naprostá většina bank nenabízí.
U překlenovacího úvěru se stavební spořitelně platí pouze úroky, ve fázi následného úvěru ze stavebního spoření se splátky vypočítávají stanoveným procentem z výše cílové částky. U každého produktu je to individuální, proto při porovnávání vyjdeme ze zmíněného modelového příkladu. Konkrétní úvěry vybraly a výši celkových úroků a výši splátek spočítaly stavební spořitelny.
Modelový příklad
V zadání se u hypotéky i překlenovacího úvěru jedná o úvěr ve výši 1,4 mil. korun, který je poskytnut do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti na dobu dvaceti let. Nemovitost má hodnotu 2 mil. korun, úspory žadatelů činí 600 tis. korun. Uvažujeme dva různé typy zájemců o úvěr, a to samostatně žijící osobu a rodinu s malým dítětem (přesné zadání najdete v tomto článku). Výsledky, které stavební spořitelny předložily, byly pro oba žadatele vždy stejné, s výjimkou ČMSS, která navrhla v případě rodiny sjednat dvě smlouvy s cílovými částkami 700 tis. korun. Ve všech ostatních případech bylo doporučeno sjednání smlouvy s cílovou částkou 1,4 mil. korun a překlenovacího úvěru s nulovým vkladem.
Celkové úrokové náklady
V následující tabulce je pro jednotlivé úvěry uvedena výše celkově během dvaceti let zaplacených úroků. U stavebního spoření to znamená součet úroků z překlenovacího i řádného úvěru. Ve všech případech máme teoretický předpoklad, že výše úrokové sazby se po celou dobu nezmění.
Je vidět, že stavební spoření je z tohoto pohledu obecně dražší než hypotéky. Vzhledem k tomu, že se překlenovací úvěry po celou dobu svého trvání neumořují, celkové úroky jsou značně vysoké. V těchto dnech je reálně možné získat hypoteční úvěr s pětiletou fixací za 4,5 % i méně. Taková hypotéka by byla z hlediska úrokových nákladů levnější než všechny překlenovací úvěry z nabídky stavebních spořitelen. Čím vyšší jsou však úroky, tím vyšší jsou i daňové odpočty. Při splácení úvěru použitého na financování bydlení si lze ročně odečíst až 300 tisíc korun. Jak odpočty sníží úrokové náklady, to ukazují poslední dva sloupce tabulky. Je zde příklad daňových pásem s 19% a 32% sazbou daně z příjmu. Opět je to pouze teoretický výpočet, jelikož daňové zákony se během následujících dvaceti let mnohokrát změní.
Celkově zaplacené úroky (Kč): u stavebního spoření jde o součet všech úroků z překlenovacího i řádného úvěru, u hypotéky jsou to úroky zaplacené za celou dobu jejího splácení | ||||
stavební spořitelna | překl. úvěr / hypotéka | bez daňových odpočtů | daňové pásmo 19 % | daňové pásmo 32 % |
- | Hypotéka 3,5 % | 548 665 | 444 418 | 373 092 |
- | Hypotéka 4 % | 636 094 | 515 236 | 432 544 |
- | Hypotéka 4,5 % | 725 702 | 587 819 | 493 477 |
ČMSS rodina | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 749 942 | 607 453 | 509 961 |
ČMSS jednotlivec | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 750 607 | 607 992 | 510 413 |
SS ČS | HYPO TREND | 802 870 | 650 325 | 545 952 |
HYPO | NU-EU 1,2 | 805 935 | 652 807 | 548 036 |
- | Hypotéka 5 % | 817 451 | 662 136 | 555 867 |
Wüstenrot |
PARTNER v tarifní variantě OF | 864 189 | 699 993 | 587 649 |
- | Hypotéka 5,5 % | 911 301 | 738 154 | 619 685 |
Modrá pyramida | Hypoúvěr | 961 955 | 779 184 | 654 129 |
Raiffeisen | NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 | 1 064 413 | 862 175 | 723 801 |
Poplatky
Náklady úvěru tvoří úroky a poplatky. Vynecháme-li různé administrativní poplatky, které žadatel musí zaplatit při sjednávání úvěru, pak v případě hypotéky klient platí jednorázovou úhradu za sjednání úvěru a pravidelné úhrady za vedení a správu úvěru. První se pohybuje nejčastěji mezi 0,7 % až 1 % z výše úvěru, stanoveny jsou minimální a maximální výše. Za správu úvěru si banky účtují 100 až 150 korun měsíčně. Z těchto čísel vyjdeme v následujících příkladech.
U stavebního spoření je poplatků více. Klient nejprve zaplatí za sjednání smlouvy o stavebním spoření (až na výjimky 1 % z cílové částky) a potom si spořitelna strhává jednou ročně poplatek za vedení účtu, v současnosti je to kolem 300 korun. Pokud si klient sjedná překlenovací úvěr, zaplatí za něj většinou 1 % z jeho výše a dále pak platí roční poplatek za správu tohoto úvěru. Během doby spoření tedy platí poplatky dva – za spořicí účet a za překlenovací úvěr. Oba bývají ve stejné či velmi podobné výši. „Řádné“ úvěry ze stavebního spoření poskytují v současnosti stavební spořitelny zdarma. Klient pak nadále platí poplatek za správu úvěru – tentokrát už pouze jeden a opět ve stejné výši.
V následující tabulce je v posledním sloupci součet celkových nákladů jednotlivých úvěrů – všechny zaplacené poplatky a úroky během celé doby splatnosti.
Celkové náklady úvěru (Kč): zaplacené úroky, jednorázové poplatky za sjednání smluv (úvěrových a za sjednání stavebního spoření) a pravidelné poplatky za správu úvěrů a účtů | ||||
stavební spořitelna | překlenovací úvěr / hypotéka | celkové úroky (Kč) | úhrady (Kč)* | součet (Kč) |
- | Hypotéka 3,5 % | 548 665 | 47 200 | 595 865 |
- | Hypotéka 4 % | 636 094 | 47 200 | 683 294 |
- | Hypotéka 4,5 % | 725 702 | 47 200 | 772 902 |
ČMSS rodina | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 749 942 | 29 700 | 779 642 |
ČMSS jednotlivec | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 750 607 | 29 700 | 780 307 |
SS ČS | HYPO TREND | 802 870 | 27 835 | 830 705 |
HYPO | NU-EU 1,2 | 805 935 | 28 920 | 834 855 |
- |
Hypotéka 5 % | 817 451 | 47 200 | 864 651 |
Wüstenrot | PARTNER v tarifní variantě OF | 864 189 | 35 500 | 899 689 |
- |
Hypotéka 5,5 % | 911 301 | 47 200 | 958 501 |
Modrá pyramida | Hypoúvěr | 961 955 | 30 800 | 992 755 |
Raiffeisen | NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 |
1 064 413 |
38 848 |
1 103 261 |
Pozn: * poplatky za hypotéku zahrnují poplatek za sjednání úvěru (zvolen 0,8 % z výše úvěru) a poplatky za správu úvěru (150 Kč měsíčně); poplatky u stavebního spoření zahrnují: poplatek za sjednání smlouvy o stavebním spoření, poplatek za sjednání překlenovacího úvěru a měsíční poplatky za vedení překlenovacího úvěru, řádného úvěru ze stavebního spoření a vkladového účtu. Ve fázi překlenovacího úvěru se platí poplatek za PÚ a zároveň za spoření. "Řádné" úvěry ze st. spoření poskytují spořitelny zdarma.
Stavební spoření přináší úrokové výnosy a státní podporu, hypotéky ne
Hlavním argumentem stavebních spořitelen, proč dát přednost jejich úvěrům před hypotékami, jsou výnosy z vkladů a státní podpora. V předchozích výpočtech jsme porovnávali pouze náklady. Můžeme si třeba představit, že jednou možností je překlenovací úvěr a druhou hypotéka se samostatným stavebním spořením, které bude sloužit pouze ke zhodnocování volných prostředků. Takto samostatné spoření může být i výhodnější, jelikož můžeme ukládat „optimální“ částky přinášející maximální státní podporu při minimálním možném vkladu (přibližně 1 700 korun). Při překlenovacím úvěru jsou spořené částky vyšší. V tomto případě získáme všechny výhody stavebního spoření a navíc ušetříme vysoké úroky z překlenovacího úvěru a nějaké ty poplatky také. Místo stavebního spoření lze samozřejmě investovat volné prostředky i do jiných instrumentů.
Měsíční platby úvěrů
Problém ale je v tom, že na kombinaci hypotéky se samostatným stavebním spořením je třeba mít více volných prostředků než při splácení překlenovacího úvěru stejné výše. To ukazují dvě následující tabulky. Řádky jsou seřazeny podle barevně zvýrazněných sloupců, které ukazují výši měsíční platby. V první tabulce je standardní případ překlenovacího úvěru a hypotéky, hypotéky zde úvěrům od spořitelen zcela zjevně dobře konkurují. V druhé tabulce je případ, kdy se k hypotéce ještě zvlášť spoří 1 700 korun (plus poplatek 25 korun) měsíčně na stavební spoření. K získávání státní podpory a úroků z úspor tímto způsobem je nutné mít o dost více volných prostředků.
Výše měsíční platby ve fázi překlenovacího úvěru (Kč): zahrnuje úroky z PÚ, dospořování, poplatky za vedení spořicího účtu a PÚ; u hypotéky zahrnuje anuitní splátku a poplatek za správu úvěru | |||
stavební spořitelna | překlenovací úvěr / hypotéka | výše měsíční platby (Kč) | celkově zaplacené úroky bez odpočtů (Kč) |
Modrá pyramida | Hypoúvěr | 7 855 | 961 955 |
Raiffeisen | NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 | 8 219 | 1 064 413 |
- | Hypotéka 3,5 % | 8 269 | 548 665 |
- | Hypotéka 4 % | 8 634 | 636 094 |
SS ČS | HYPO TREND | 8 998 | 802 870 |
- | Hypotéka 4,5 % | 9 007 | 725 702 |
- | Hypotéka 5 % | 9 389 | 817 451 |
HYPO | Překl. úvěr v tarifu NU-EU 1,2 | 9 394 | 805 935 |
ČMSS rodina | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 9 412 | 749 942 |
ČMSS jednotlivec | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 9 612 | 750 607 |
- |
Hypotéka 5,5 % | 9 780 | 911 301 |
Wüstenrot | PARTNER v tarifní variantě OF | 9 833 | 864 189 |
Pozn: PÚ = překlenovací úvěr
HYPOTÉKA A SAMOSTATNÉ STAVEBNÍ SPOŘENÍ | |||
Výše měsíční platby ve fázi překlenovacího úvěru (Kč): zahrnuje úroky z PÚ, dospořování, poplatky za vedení spořicího účtu a PÚ; u hypotéky zahrnuje anuitní splátku a poplatek za správu úvěru + vklady ze stavebního spoření a poplatek za vedení spořicího účtu | |||
stavební spořitelna | překlenovací úvěr / hypotéka | výše měsíční platby (Kč) | celkově zaplacené úroky bez odpočtů (Kč) |
Modrá pyramida | Hypoúvěr | 7 855 | 961 955 |
Raiffeisen | NÍZKÁ HYPOSPLÁTKA v tarifu S 061 | 8 219 | 1 064 413 |
SS ČS | HYPO TREND | 8 998 | 802 870 |
HYPO | NU-EU 1,2 | 9 394 | 805 935 |
ČMSS rodina | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 9 412 | 749 942 |
ČMSS jednotlivec | TopKredit Plus v tarifu Atraktiv Standard | 9 612 | 750 607 |
Wüstenrot | PARTNER v tarifní variantě OF | 9 833 | 864 189 |
- | Hypotéka 3,5 % + st. spoření | 9 994 | 548 665 |
- | Hypotéka 4 % + st. Spoření | 10 359 | 636 094 |
- | Hypotéka 4,5 % + st. Spoření | 10 732 | 725 702 |
- | Hypotéka 5 % + st. Spoření | 11 114 | 817 451 |
- | Hypotéka 5,5 % + st. Spoření | 11 505 | 911 301 |
Pozn: PÚ = překlenovací úvěr; u stavebního spoření, které slouží majiteli hypotéky pouze ke zhodnocování úspor, byl do tabulky zvolen vklad 1 700 Kč měsíčně (pro maximalizaci státní podpory) a poplatek za vedení spořicího účtu 25 Kč měsíčně (roční poplatky se pohybují nejčastěji kolem 300 Kč ročně)
Pokud jde o spoření a jeho výnosy u překlenovacích úvěrů, vrátíme se k nim v některém dalším komentáři.