Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotéka, nebo nájem?

aktualizováno 
Je výhodnější bydlet ve vlastním domě či bytě i za cenu, že budu muset čerpat na pořízení takové nemovitosti úvěr? Nebo vyjde v dlouhodobém horizontu levněji bydlení v pronájmu? Podívejme se na pro a proti jednotlivých variant.

Na první pohled se může zdát rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením velmi jednoduché. Pokud přeci budu bydlet v nájmu, zbude mi po několika letech v ruce pouze spousta složenek po zaplaceném nájmu a jinak nic. Naopak v případě hypotéky se budu sice muset připravit na spoustu starostí, vyřizování a třeba se i trochu uskromnit ve svých výdajích, ale po deseti či dvaceti letech můžu mít celou hypotéku splacenou a zůstane mi k dispozici nemovitost.

 

Takové uvažování je ovšem příliš zjednodušené, protože volbu mezi vlastním a nájemním bydlením ovlivňuje celá řada vnějších faktorů. Pokud se například rozhodnu pro nákup vlastní nemovitosti s pomocí hypotečního úvěru, kdo mi zajistí, že mi banka úvěr poskytne? Vyřízení hypotéky je také během na dlouhou trať a její vyřízení trvá několik týdnů. Bude tak dlouhou dobu čekat na své peníze prodávající? A seženu vůbec vhodný byt v osobním vlastnictví? Na trhu je přece jen více bytů družstevních, na které ovšem hypotéku čerpat nelze.

 

Nájemní bydlení ovšem nevolí pouze jedinci, kteří na některou z výše nastíněných otázek nenašli kladnou odpověď. V mnoha případech může být nájem prostě  jednodušším řešením. Například pro člověka, který na přechodnou dobu pracuje v určitém místě a v tomto místě nechce po skončení pracovních povinností zůstat, je jistě zbytečné kupovat byt do vlastnictví.

 

Hledáte nové bydlení? Zkuste podrobné vyhledávání nemovitostí na serveru reality.idnes.cz!

Častým argumentem pro obhájení bydlení v nájmu bývá také odvolání se na to, že při pronájmu bytu nemusí nájemce hradit žádné příspěvky do fondu oprav či daň z nemovitostí. Jedná se však jen o částečnou pravdu – nájemce sice nehradí přímo tyto položky jako takové, ty hradí vlastník bytu, nicméně jejich výše je z logiky věci zahrnuta v placeném nájemném. Při srovnání obou možností bychom tak správně měli výši plateb do fondu oprav a poplatky za služby přičíst k případným splátkám hypotečního úvěru.

 

 

 

Několik základních obecně citovaných výhod a nevýhod nájemního bydlení a bydlení ve vlastním uvádí následující tabulka:

 

Pronájem bytu

Vlastní byt

Výhody pronájmu

Výhody vlastního bydlení

...při uzavření dobré nájemní smlouvy se nemusí nájemce téměř o nic starat, opravy a údržba jsou starostí majitele

...nemovitost představuje relativně stabilní majetkovou hodnotu

...větší flexibilita – je daleko snazší přestěhovat se například za prací než prodávat a kupovat nový byt

...vlastní byt můžete prodat, pronajmout nebo zastavit pro čerpání jiného úvěru

...byt je možné pronajmout i včetně zařízení, což zejména mladým rodinám ušetří několik desítek až stovek tisíc korun

...na pořízení vlastního bydlení přispívá různými formami stát (odpočty úroků z daňového základu, státní podpora stavebního spoření a hypoték, dvousettisícová půjčka pro mladé)

...nižší nároky na počáteční prostředky – postačí peníze na kauci ve výši přibližně jednoho až dvou měsíčních nájmů

...v důchodu nemusíte platit nájem, což do určité míry snižuje mezeru mezi příjmem před odchodem do důchodu a důchodem pobíraným od státu

Nevýhody pronájmu

Nevýhody vlastního bydlení
...možnost výpovědi nájemní smlouvy ze strany majitele ...o nemovitost se musíte starat, musíte zajišťovat pravidelné opravy a údržbu
...při obnovení smlouvy na dobu určitou může majitel zvýšit požadované nájemné ...vysoké nároky na počáteční úspory (i když existují hypotéky na sto procent obvyklé ceny nemovitosti, málokdy pokryje i taková hypotéka celé náklady na koupi)
...majitel nemusí souhlasit s bydlením další osoby nebo domácího zvířete, musí souhlasit s případnými stavebními úpravami ...nižší flexibilita – prodat nemovitost a koupit jinou je většinou obtížnější, než sehnat nový pronájem
...nájemci nevzniká nárok na náhradní bydlení v případě výpovědi smlouvy (pokud není takové ujednání v nájemní smlouvě)

 

Velmi důležitá je samozřejmě také finanční stránka věci. Můžete například vlastnit dům na venkově a těšit se, jak jej budete obývat v důchodovém věku. Vyplatí se i při takových životních plánech kupovat byt do osobního vlastnictví? Odpověď na tuto otázku není vůbec jednoduchá. Můžeme provést deset výpočtů s deseti různými parametry a vždy dojdeme k jinému výsledku. Pokud vyjdeme ze situace v Praze, zcela jistě ovlivní výsledky výpočtů také očekávané změny v oblasti regulace nájemného. Takzvané tržní nájemné zde totiž s největší pravděpodobností poklesne, i když přesný dopad bude záležet na míře deregulace a konkrétních podmínkách nové úpravy. Zkusme si tedy jeden zjednodušený vzorový příklad vypočítat.

 

Pokud nás budou zajímat náklady na bydlení např. v příštích 25 letech (řekněme, že po této době chce daný jedinec odejít třeba na venkov do své chalupy), dopadne srovnání následovně:

 

1.      pronájem bytu: Například za pronájem středně velkého bytu v Praze 4 zaplatí zájemce v současné době 11 000 korun měsíčně. Jelikož budeme optimističtí ohledně dalšího vývoje situace na trhu s nájemními byty, budeme očekávat průměrné roční tempo růstu nájmů na úrovni inflace, řekněme o 2 procenta ročně (reálná hodnota nájemného bude tedy stále stejná). Navíc očekáváme, že za pět let dojde k deregulaci nájemného a nájmy skokově klesnou o 15 procent.

 

V prvních pěti letech bude platit nájemce 11 000 Kč měsíčně, poté klesne nájem na 9 350 Kč. Reálná hodnota placených částek bude během 25 let stejná.

 

2.     koupě bytu na hypoteční úvěr: Pro získání obdobného bytu na Praze 4 bude muset zájemce získat přibližně 1,8 milionu korun. Pokud budeme vycházet z předpokladu, že nemá žádné úspory, bude muset čerpat hypotéku na 100% obvyklé ceny nemovitosti. Měsíční splátka úvěru se splatností 25 let by po odečtení státní finanční podpory činila přibližně 11 300 korun a od této částky můžeme ještě odečíst daňové úspory ve výši přibližně 2 300 korun (to odpovídá hrubému příjmu 30 000 korun měsíčně). Naopak přičíst musíme náklady na údržbu nemovitosti a příspěvky do fondu oprav, které by mohly činit např. 1 000 korun měsíčně.

 

Měsíční náklady na tuto variantu budou činit na počátku splácení 10 000 korun. Reálná hodnota této částky se ovšem bude v důsledku inflace neustále snižovat.

 

I po finanční stránce vyjde díky konstantní nominální výši splátek hypotéky levněji varianta vlastního bydlení. Největší rozdíl mezi oběma variantami ovšem odhalil již první odstavec tohoto článku: zatímco v první variantě nebudete mít ani po 25 letech v případě výpovědi nájemní smlouvy kde bydlet, u varianty druhé budete mít k dispozici vlastní nemovitost. Ta představuje relativně stabilní majetkovou hodnotu a v případě odchodu na venkov zajistí její pronájem i nějaké to přilepšení k nízkému státem vyplácenému důchodu.

 

Jaké bydlení volíte vy? Jste pro bydlení v nájmu, nebo se podle vás vyplatí čerpat hypotéku a pořídit si bydlení vlastní? Jaký vliv bude mít deregulace na vývoj výše nájmů?

 


Komerční prezentace:

Stavební spořitelna České spořitelny přichází ve své historii s nejnižším úročením úvěrů ze stavebního spoření. Úroková sazba úvěrů od 1. prosince 2002 klesá z dosavadních 5,5 na 4,75 procent p. a.


Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...



Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...

Zrušíme hotovost, sílí hlasy. Co by to přineslo, rozebírá ekonomka

Ilustrační snímek

Objem bezhotovostních plateb výrazně narůstá. Co se stane, když peníze budou jen virtuální a skutečné peníze přestanou...

Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...



Další z rubriky

Vše, co je dobré vědět o hypotékách. A rady, jak na ně

Ilustrační snímek

Do loňského října stačilo žadatelům o hypotéku 10 % z vlastních zdrojů. Zásahy České národní banky nakonec vedly k...

Sazby hypoték začínají růst, zatím jen pomalu. Aktuality z bank

Ilustrační snímek

Česká národní banka zvýšila úrokové sazby a hned se strhl hypoteční poplach. Bude se zdražovat? Bude. Ale nijak...

Konec levných hypoték, sazby znatelně rostou

Ilustrační snímek

Předpovědi analytiků se potvrzují. V říjnu letošního roku úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Během...

Další nabídka

Kurzy.cz

Postaví se Rusko Saudské Arábii a zvrátí růstový trend cen ropy?
Postaví se Rusko Saudské Arábii a zvrátí růstový trend cen ropy?

Napětí mezi Ruskem a Organizací zemí vyvážejících ropu (OPEC) se prohlubuje ve chvíli, kdy se členové organizace chysta... celý článek



Najdete na iDNES.cz