Janatí zdědili rodinný dům po babičce. Z nemovitosti museli manželé vyplatit sestru paní Evy a zároveň chtěli dům alespoň v základu rekonstruovat, vyřídili si tedy hypotéku na 2,4 miliony korun. Dvěma miliony korun vyplatili sestru a 400 tisíc korun si nechali na rekonstrukci rozvodů vody, elektřiny, plynu a výměnu střešní krytiny.
 Online srovnání hypoték. Úrok od 2,19 % p.a. |
„Rozpočet jsme opravdu hodně škrtili už při jeho plánování. Děsil mě totiž už ten závazek dvaceti let splácení. A tak jsem manžela stále otravovala s tím, že budeme ještě přišetřovat a rekonstrukci do 400 tisíc korun určitě zvládneme,“ popisuje princip svého plánování paní Eva. Rekonstrukce ale byla dražší, než počítala. Výměna střešních tašek i s podbitím a některými krovy vyšla na 260 tisíc korun, bourání vnitřků pro rozvody, materiál, obklady a práce, to stálo dalších 210 tisíc.
„Z hypotéky nám nic nezbylo, chybějících 70 tisíc korun jsme doplatili z naspořených peněz. Ani to ale nestačilo, museli jsme nechat odvézt nebezpečný eternit ze střechy, koupit nový bojler, sanitu a vymalovat alespoň přízemí domu,“ vypráví Eva. Vzhledem k tomu, že svou provozní rezervu vybrali manželé celou, na nejnutnější finální práce si u své banky načerpali spotřebitelský úvěr na 55 tisíc korun, i když by nejspíš vyšli i se 40 tisíci.
„Po té zkušenosti jsme s manželem měli strach a neměli jsme žádné jiné našetřené peníze. Tak jsme si raději vzali půjčku o něco vyšší, i když je mi teď jasné, že jsme měli navýšit hypotéku v počátku. Ušetřili bychom si s manželem čas, hádky i peníze,“ shrnuje Eva.
Celkové RPSN u spotřebitelského úvěru vyšlo manžele na 7,3 %, u hypotéky to bylo jen 2,99 %.
Rezerva se hodí, z hypotéky si můžete koupit i kuchyň
Pokud právě žádáte o hypoteční úvěr, nepočítejte s rozpočtem přesně rozloženým do poslední koruny, kalkulujte s rezervou. Nejenže vám dovolí při nákupu bytu nebo výstavbě domu dýchat a dokončit závěrečné práce, ale může vám dokonce pomoci využít hypotéku ve svůj prospěch.
„Na věci, na které by domácnost jinak čerpala spotřebitelský úvěr s vysokými úroky, může využít finance i z hypotéky, za jejichž půjčení zaplatí o několik procent méně než u jiné půjčky. A není to nic nelegálního, co by klienti museli tajit,“ doporučuje finanční poradkyně skupiny Partners Dana Míchalová.
Banky totiž dovolují použít finance načerpané z hypotečního úvěru na vybavení domácnosti, které je jeho pevnou součástí. Dále také na úpravy zahrady, garáže nebo okolního terénu. Typickými příklady jsou zakoupení kuchyňské linky, obývací a sedací soupravy, vestavěných skříní nebo pokládka zámkové dlažby.
„Počítat s rezervou u plánování výše hypotéky je nezbytně nutné. Ještě jsem za svou pracovní kariéru nezažila, že by klienti nevěděli, co se zbylými penězi. Spíše naopak, hypotéky navyšujeme nebo řešíme dofinancování konečných prací jiným úvěrem,“ tvrdí Míchalová. Jako příklad uvádí klienty, kteří na hypotéku sice postaví dům, ale zapomenou ve svém rozpočtu na náklady na pořízení kuchyně, schodů anebo třeba oplocení pozemku.
Drtivá většina to podle ní řeší spotřebitelským úvěrem, anebo úvěrem ze stavebního spoření, ale už to znamená minimálně další náklady na správu druhého úvěru.
Navýšení hypotéky je výhodné, má ale své podmínky
Výhodnějším řešením může být navýšení hypotéky. „Navýšení hypotéky, byť má své podmínky, je dnes nejlevnějším způsobem, jak si půjčit peníze na další investice do nemovitosti. Hodí se i tam, kde žadatelé plánují rozšíření užívání nemovitosti, což může být z mnoha důvodů,“ vysvětluje poradkyně.
Výhodou hypotečního úvěru je navíc i možnost každoročního odpočtu zaplacených úroků od daňového základu (do výše 300 tisíc korun), a to buď v ročním zúčtování daně zaměstnance nebo v daňovém přiznání u podnikatelů a OSVČ.
V tomto případě je ale třeba být trpělivý, protože navýšit hypotéku bez sankcí a poplatků navíc (u stávající nebo nové banky) lze jen v období, kdy u hypotéky končí fixace a dochází k přirozenému refinancování hypotéky (ukončení staré hypoteční smlouvy a uzavření smlouvy nové). Pokud by chtěl klient navýšit hypoteční úvěr u stávající banky mimo výročí fixace, záleží jen na finančním ústavu, zda požadavku vyhoví bez sankcí za dřívější ukončení smlouvy.
Pokud by chtěl navýšit hypotéku u jiné banky, docela jistě pak své stávající bance zaplatí sankci za předčasné ukončení smlouvy. Sankce přitom může činit i deset procent z celkově vypůjčené částky. To znamená, je-li aktuální průměrná hypotéka ve výši 2,3 miliony korun, sankce za předčasné ukončení smlouvy bude 230 tisíc korun.
Určující pro navýšení hypotéky je celková bonita žadatele spolu s hodnotou zastavené nemovitosti. Důležitá je i platební morálka dlužníka, kterou banka znovu zkoumá. Bonitu dlužníka při schvalování navýšení hypotečního úvěru banka posuzuje ze dvou pohledů.
Je to dostatečnost jeho disponibilního příjmu a výše splátkového zatížení. Od října 2018 nesmí celkové měsíční splátky dlužníka (hypotéka + další úvěry) překročit 45% limit jeho čistých příjmů. Současně pak celková výše zadlužení nesmí být vyšší devítinásobku čistého ročního příjmu.
Další podmínkou je, že žadatel o navýšení hypotéky nesmí překročit 80% LTV, ve výjimečných případech 90%, u zastavené nemovitosti. „Navýšení hypotéky v současnosti nahrávají vysoké ceny nemovitosti, to znamená, že roste i cena zastavených nemovitostí a lze si tedy na ně snáze vypůjčit, než když by jejich cena klesala,“ informuje Míchalová.
Druhou možností je doplňkový úvěr
Většina bank nabízí i speciální doplňkové úvěry k hypotéčním úvěrům. Jde o úvěr jištěný stejnou nemovitostí jako u hypotéky a při stejném úroku jako u hypotéky.
I zde ale platí striktní podmínky, splátky hypotéky spolu s doplňkovým úvěrem musejí splňovat limity pro celkové zadlužení žadatele. Banky mají povinnost jak při navyšování hodnoty jistiny, tak při refinancování posuzovat kritéria předepsaná centrální bankou, pokud dojde k navýšení jistiny o více než 200 tisíc korun nebo o více než 10 %.
V opačném případě záleží pouze na rozhodnutí banky, zda žadatelovu platební morálku a jeho zadluženost prošetří.
