Kdysi většina bank fixovala úrokové sazby hypotečních úvěrů vždy pouze na pětileté období. Během dalších let, kdy se zájem o hypotéky postupně zvyšoval, začaly banky svým klientům nabízet více možností. Nejprve to byly krátkodobé roční fixace, poté přidaly naopak dlouhé fixace na deset či patnáct let. V současnosti si klienti mohou vybírat ještě více.
Od doby, kdy je banky začaly poprvé nabízet, se ukazuje, že o dlouhé fixace u hypotečních úvěrů klienti nemají zájem. Z počtu všech sjednávaných hypoték je například těch s desetiletou fixací ani ne jedno procento. Přesto se ČSOB rozhodla, že vsadí právě na dlouhodobě zafixované úrokové sazby.
ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky
Fixaci úrokové sazby až na třicet let nabízí ČSOB již dlouho. Od letošního března navíc umožňuje klientům zafixovat si úrokovou sazbu hypotéky na zcela libovolně dlouhou dobu, pokud chtějí splácet déle než deset let (max. třicet let), a garantuje jim tak konstantní výši splátky po celou dobu trvání úvěru. Pro klienta je výhodou, že předem zná přesnou výši měsíční platby a bude se na ni moci spolehnout i v budoucnu, ať se s úrokovými sazbami a nabídkou hypoték na trhu stane cokoli. Může si tak snadněji plánovat své budoucí výdaje. Jan Klouček, který je v ČSOB zodpovědný za úvěry na bydlení, říká: „Garancí pevné splátky si klienti mohou svým způsobem „pojistit“ současné nízké sazby i pro léta, kdy Česká republika už bude užívat euro. Sazby eurozóny jsou totiž dlouhodobě výše než sazby v Česku a my očekáváme, že české úrokové sazby se začnou těmi evropskými inspirovat.“
Za jistotu si musí klient připlatit
Při dlouhodobých fixacích na sebe riziko budoucího růstu úrokových sazeb bere banka a klient si za to musí připlatit. V případě ČSOB Hypotéky je to vyšší úroková sazba. V současnosti je konkrétně úroková sazba hypotéky s garancí na pět let 4,56 %, úroková sazba hypotéky s garantovanou výší splátky je 4,99 %. Jak takový rozdíl ve výši 0,43 procentního bodu ovlivní měsíční splátku a celkově zaplacené úroky u hypotéky ve výši 1 mil. korun, ukazuje následující tabulka. Je zde teoretický předpoklad, že se úroková sazba s fixací na pět let rovněž nebude měnit.
| Rozdíl ve výši splátek a celkově zaplacených úroků při různých úrokových sazbách: hypotéka 1 mil. korun, splatnosti 20 let a 30 let | |||||
| úr. sazby ČSOB Hypotéky: hypotéka s garancí na 5 let 4,56 %, hypotéka s garantovanou výší splátky 4,99 % | |||||
| doba splatnosti | úroková sazba | měsíční splátka (Kč) | celkově zaplacené úroky (Kč) | rozdíl v celkově zaplacených úrocích (Kč) | rozdíl, který připadá na každý měsíc splácení (Kč) |
| 20 let | 4,56% | 6 359 | 526 143 | 56 425 | 235 |
| 4,99% | 6 594 | 582 568 | |||
| 30 let | 4,56% | 5 103 | 836 924 | 93 434 | 260 |
| 4,99% | 5 362 | 930 358 | |||
Při dvacetileté splatnosti úvěru činí rozdíl v sumě celkově zaplacených úroků 56 425 korun. Na každý měsíc splácení tak připadá částka 235 korun, které si klient připlatí při rozdílu sazeb o 0,43 procentního bodu. Čím je doba splatnosti hypotéky delší, tím jsou za jinak stejných podmínek její celkové náklady vždy vyšší. Proto při třicetileté splatnosti úvěru je při vyšší „jistější“ sazbě suma celkových úroků vyšší už o 93 434 korun a na každý měsíc tak připadá 260 korun zaplacených navíc.
Pokud by se jednalo o vyšší úvěr, budou „příplatky“ za větší jistotu ještě vyšší. U hypotéky o objemu 1,5 mil. korun, což je v současnosti průměrná výše sjednávaných hypoték, by si klient za jinak stejných podmínek u dvacetileté hypotéky za delší fixaci sazby připlatil 353 korun, u třicetileté 389 korun.
Problémy s předčasným splacením
Za předčasné splacení úvěru či mimořádnou splátku si ČSOB účtuje poplatky uvedené v následující tabulce. Je patrné, že předčasná splátka je docela drahá. A to je právě riziko hypoték s velmi dlouhou dobou fixace. Dlužník s ní nemůže nakládat pružně podle své finanční situace a musí předem počítat s tím, že mu hypotéka pravděpodobně bude společníkem po značnou část jeho života. Anebo se mu ještě více prodraží. ČSOB klientovi proto umožňuje, aby si, bude-li chtít, případné částečné splacení úvěru předplatil. Poplatek za to činí 1 % ze sjednané splátky jistiny a platí se předem spolu s poplatkem za zpracování úvěru. Celkový objem takto sjednaných mimořádných splátek nesmí překročit 50 % sjednané výše úvěru. Například při milionové hypotéce, u které si klient sjedná možnost provádět mimořádné splátky v maximální možné, tj. 50% výši, zaplatí poplatek 5 000 korun.
| Sankční poplatky za provedení mimořádné splátky v případě ČSOB Hypotéky | |
| Mimořádná splátka v průběhu fixace |
5 % z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby |
| Mimořádná splátka v průběhu fixace sjednané na celou dobu trvání úvěru |
15 % z výše mimořádné splátky (až do 50 % sjednané výše úvěru), 25 % z výše mimořádné splátky (nad 50 % sjednané výše úvěru) |
| Mimořádná splátka úvěru sjednaná ve smlouvě o poskytnutí úvěru * |
1 % ze sjednané splátky jistiny |
Vzhledem k tomu, že čeští zájemci o hypotéku dlouhodobé fixace zatím příliš nevyhledávají a že jsou s nimi spojeny výše uvedené nevýhody, bude zajímavé sledovat, jak se ČSOB bude dařit přesvědčit své klienty o jejich výhodnosti. Banka si přesto od své hypotéky s garantovanou výší splátky mnohé slibuje.
