Mladý pár žije ve společně pronajatém bytě v pražských Holešovicích. Oba mají perspektivní a zajímavou práci, kde jsou spokojení a vydělávají dost peněz. Muž bere kolem 42 tisíc korun čistého měsíčně, žena asi 35 tisíc čistého za měsíc. Celkem mají kolem 77 tisíc korun čistého.
„Rozhodli se pro rodinu, děti a hypotéku. Chtějí si koupit vlastní byt o výměře 62 metrů čtverečních ve stejné ulici, kde zatím bydlí v nájmu. Byt je v novostavbě, což má výhodu, že nemusejí platit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti. Byt má balkon a celková cena bytu činí 7 155 400 korun včetně DPH,“ vyjmenovává budoucí plány mladého páru finanční poradce společnosti Partners Ondřej Hatlapatka a dodává důležitou informaci, že ani jeden z novomanželů nemá záznam v registru dlužníků.
Dobrou zprávou je i to, že mladý pár má své vlastní úspory ve výši 450 tisíc korun. Jsou to jejich společné peníze. Z každé strany jim navíc přispějí ještě rodiče. Budoucí manželka dostane 210 tisíc korun, manžel 280 tisíc korun, dohromady je to 940 tisíc korun.
Nutné je mít dvacet procent ve vlastních zdrojích
I tak mají budoucí novomanželé problém. Partnerům chybí 491 080 korun, aby dosáhli na podmínku, která stanoví, že musejí mít ve vlastních zdrojích dvacet procent z hodnoty nemovitosti. U bytu za 7 155 400 korun to dělá 1 431 080 korun.„Toto je standardní situace, s níž se setkáváme. Ale i to se dá řešit,“ říká Hatlapatka.
Co znamená LTVZkratka pochází z anglického Loan to value - částka k zapůjčení. Vyjadřuje hodnotu zastavené nemovitosti k částce úvěru. LTV se uvádí v procentech, např. LTV 80 % - tzn. 80 % hodnoty nemovitosti vám dá banka, zbytek si doplatíte. Procento uvádí, z jak vysoké částky nemovitosti se bude počítat maximální hypoteční úvěr. |
Snoubence znovu podpoří rodiče, kteří jim dají do zástavy u banky vlastní byt, jehož odhadní cena je 3 100 000 korun. To plně postačí, aby banka mladému páru dala hypotéku. Vyjádřeno v číslech - banka bude mít v zástavě kupovaný byt za 7 155 400 Kč + byt rodičů v odhadní ceně 3 100 000 Kč = LTV. Poměr mezi půjčovanou částkou a hodnotou zastavované nemovitosti se tak mladému páru okamžitě zvýší na 61 %.
Čím delší fixace a splatnost, tím více dlužník přeplatí
Mladý pár si tak chce v bance celkově půjčit „už jen“ 6 215 400 korun. Splatnost hypotéky zvažuje od 15 do 30 let a využije časově omezené marketingové akce pro bonitní klienty - zvýhodněného úroku 2,39 % (RPSN 2,42 %).
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
Při pětileté fixaci tak měsíční splátka u třicetileté splatnosti vychází na 24 240 korun, u patnáctileté splatnosti je však už skoro dvojnásobná a činí 41 414 korun. Pár nakonec zvolil pětadvacetiletou splatnost s měsíční splátkou ve výši 27 540 korun. Důležité je pro něj i zafixování úroků. Rozhoduje se mezi pětiletou a sedmiletou fixací.
„Tomu, kdo si sjednává hypotéku nebo mu končí fixace, dávám při současných sazbách stále ještě ke zvážení fixaci minimálně na sedm let,“ říká Ondřej Hatlapatka s tím, že je zde předpoklad, že dlužník hypotéku zafixuje za aktuálních 2,7 % ročně.
Kdo má nabídku již na tři procenta a výše, volit by podle něj měl spíše pětiletou variantu, protože je velký předpoklad, že za pět let budou sazby podobně vysoké.
„Obecně lze říci, že u délky fixace úroků u hypotéky platí totéž co u délky splatnosti hypotéky. Totiž, čím delší fixace a splatnost hypotéky, tím více dlužník přeplatí hypotéku,“ vysvětluje Marek Pavlík ze serveru Hypotecnikalkulacka.cz, podle kterého český realitní trh v posledních letech jednoznačně patří k nejrychleji rostoucím trhům v Evropě.
Praxe ukazuje, že nemovitosti jsou v průměru drahé hlavně pro ty, kdo chtějí koupit byt nebo rodinný dům a splácet ho ze svého příjmu. Na druhou stranu nemovitosti stále ještě nemusejí být drahé pro ty, kdo investují volné peníze do realit a ženou jejich ceny nahoru.
„V tomto případě se tak na realitním trhu potkávají dva druhy zájemců o koupi nemovitosti. Ti společně tvoří jednu cenu realit. Může se stát, že zájemcům o koupi nemovitosti ze skupiny investorů se ale ukáže jiná příležitost pro zhodnocení jejich peněz. A budou se chtít svých nemovitostí zbavit, což znovu může proměnit cenu na trhu,“ dodává Pavlík.
Předejít budoucím problémům ještě lze
Česká národní banka na začátku listopadu znovu zvýšila základní úrokové sazby na mezibankovním trhu. Analytici tak očekávají, že úroky u hypotéky do budoucna ještě vzrostou a i nadále porostou. Již nyní průměrný úrok u hypoték běžně začíná u mnoha bank na 2,7 a u některých už přesáhl tříprocentní sazbu.
„Zamyslet se nad rostoucími úroky by se měli všichni, kdo o hypotéce uvažují, ale i ty domácnosti, které budou v následujících měsících stát před problémem při refinancování hypotéky kvůli vypršení fixace,“ vysvětluje Ondřej Hatlapatka s dovětkem, že nárůst úroku u nově refinancované hypotéky bude znatelný už na měsíční hypotéční splátce.
I když ideální čas pro zafixování hypotéky třeba za jeden procentní úrok dávno minul, předejít budoucím problémům za současné situace podle něj za daných podmínek stále ještě lze. Jednou z nich je refinancování hypotéky už dva roky dopředu před vypršením stávající fixace, protože je předpoklad, že hypotéky do budoucna ještě zdraží.
