Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Hypotékou lze refinancovat nejenom hypotéku

aktualizováno 
Hypotéky dnes napadnou pravděpodobně každého v případě pořizování vlastního bydlení. Jejich možnosti využití ovšem nekončí pouze u financování koupě či výstavby nemovitostí. Za dodržení určitých podmínek je lze využít i k refinancování běžného komerčního úvěru a zcela využít jejich výhod.

Hypotečním úvěrem se všeobecně rozumí úvěr zajištěný hypotékou, tedy zástavním právem k nemovitosti. Finanční prostředky z hypotéky musí být účelově vázány na investici do nemovitosti na území České Republiky. Výčet možností využití hypoték je ovšem mnohem širší než je pouze výstavba či koupě již dokončené nemovitosti. Tyto dva účely čerpání hypotéky samozřejmě tvoří kostru celého systému, avšak bylo by škoda zapomenout i na další možnosti, které zákon o hypotečních úvěrech umožňuje.

Pojďme se tedy na stručný přehled využití hypoték podívat:
     · koupě nemovitosti
     · výstavba nemovitosti
     · oprava, modernizace či rekonstrukce nemovitosti
     · zaplacení jiného úvěru, pokud byl určen na investici do nemovitosti
     · vypořádání spoluvlastnických podílů a dědických nároků na nemovitosti (výplata dědiců, vypořádání manžela (manželky) při rozvodu atd.

K prvním dvěma účelům využití hypotečního úvěru se nemá smysl nijak více vracet, neboť jde o rutinní operace s hypotečními úvěry. Méně lidí už využívá hypoteční úvěry na opravy či rekonstrukce (spíše se v těchto situacích využívají stavební spoření či jiné zdroje). Zde je spíše překážkou fakt, že hypotéka se vyplatí u větších objemů, zatímco různé úpravy či opravy nemovitosti mají spíše povahu méně nákladných projektů.

Refinancovat by se měl drahý úvěr úvěrem levnějším, ne naopak

Ještě méně lidí využívá možnosti refinancovat hypotékou jiný úvěr, přestože jim hypotéka může ušetřit desetitisíce. Obecně platí zásada, že bychom se měli snažit refinancovat dražší úvěr úvěrem levnějším. Kromě nákladnosti jednotlivých úvěrů (vyjádřeno úrokovou sazbou) může při rozhodování o refinancování hrát svoji roli doba splatnosti. Přefinancování úvěru s krátkou dobou splatnosti úvěrem s delší dobou splatnosti (byť stejně nákladného) může dlužníkovi přinést potřebný klid a zlepšit jeho osobní cash flow díky nižším pravidelným splátkám.

Určitě nemá smysl usilovat o refinancování řádného úvěru ze stavebního spoření, který má nízkou úrokovou sazbu a nízké náklady na správu úvěru. Na druhou stranu může být zajímavé refinancovat nějaký komerční úvěr úročený bezpochyby podstatně vyšší úrokovou sazbou (lze v případě splnění níže uvedené podmínky) nebo kupříkladu stávající hypotéky.

Hypotékou lze refinancovat pouze úvěry určené na investice do nemovitosti

Vzhledem k účelovosti hypotečních úvěrů není možné refinancovat každý úvěr. Zcela určitě neuspěje v hypoteční bance dlužník se žádostí refinancovat spotřební úvěr, díky kterému si pořídil nové auto. Není zde totiž splněna podmínka využití prvního úvěru na investici do nemovitosti. Určitě by se v tomto případě vyplatilo využít refinancování z pohledu nákladovosti (hypotéky jsou podstatně levnější než spotřební úvěry, a tudíž se hypotékou refinancuje drahý úvěr), avšak podmínka účelovosti zůstává nenaplněna. Refinancovat spotřební úvěr využitý na automobil tedy nelze. Určitě zajímavou změnu na poli spotřebních úvěrů  pravděpodobně přinese takzvaná americká hypotéka. Tento typ hypotéky umožní klientovi financovat jakýkoli účel při zajištění úvěru nemovitostí. To by mělo v konečném důsledku vést k přiblížení úrokových sazeb klasických hypoték a spotřebních úvěrů.

Změní se vaše pojistka v cár papíru? Zvítězí zdravý rozum poslanců a senátorů?
Více ZDE.

Jak tedy postupovat v okamžiku, kdy splácíme komerční úvěr a splňujeme podmínku jeho využití na investici do bydlení? Představme si člověka, který se rozhodl provést rozsáhlou rekonstrukci svého bytu a buď z neznalosti nebo kvůli nesplnění požadavků na poskytnutí hypotéky financoval tento záměr běžným komerčním úvěrem. Úroková sazba komerčního úvěru se pohybuje přibližně na dvojnásobku obvyklé sazby u hypotečních úvěrů.

V jeho případě je nutné si ověřit, zda mu úvěrová smlouva umožňuje předčasné splacení (také za jakých podmínek) a zda je schopen refinancující hypoteční bance doložit právě účelovost čerpání komerčního úvěru. Tuto účelovost lze nejlépe doložit předložením původní úvěrové smlouvy, kde si refinancující hypoteční banka ověří, že šlo o jednu z forem využití úvěru na investici do nemovitosti. Kromě toho si hypoteční banka vyžádá výši zůstatku úvěrového účtu, to znamená aktuální dluh klienta vůči věřiteli. Další nezbytnou součástí vzájemné komunikace mezi oběma bankami je vyjádření úvěrující banky, že souhlasí s předčasným splacením úvěru.

Specifickou kapitolou je forma zajištění původního komerčního úvěru. U nižších úvěrů si banky vystačí k zajištění prostřednictvím ručitelů, zatímco u těch větších bývá obvyklá zástava nemovitostí. Pokud dlužník nemá za komerčním úvěrem zastavenou nemovitost, pak je situace jednoduchá. Za hypotéku zastaví nějakou jinou čistou nemovitost (na hypotéku musí nějakou nemovitost mít na každý pád).

V případě, že chce klient zastavit za hypotéku nemovitost již zastavenou za komerční úvěr (popřípadě refinancuje hypotékou jinou hypotéku), musí prvotní věřitel dát na katastr souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci) za předpokladu úhrady dlužné částky hypoteční bankou. Pokud dojde k takové vůli všech tří stran, pak se může žadatel pustit do jednotlivých na sebe navazujících kroků.

  • Po splnění všech nároků hypoteční banky sepíše úvěrovou a zástavní smlouvu. Následně dochází ke vkladu zástavního práva (jde v podstatě o momentálně duplicitní zastavení nemovitosti oběma úvěrujícími institucemi-zástavním právem ve prospěch první banky jako první v pořadí a následně zástavním právem ve prospěch hypoteční banky jako druhé v pořadí)
  • Po vložení zástavního práva ve prospěch hypoteční banky dojde k úhradě celé dlužné částky ve prospěch původního věřitele.
  • Závazek vůči původnímu věřiteli je uhrazen hypotékou a původní věřitel po připsání této částky zasílá na katastr souhlas s výmazem zástavního práva. Katastr provede výmaz zástavního práva, které bylo až do té doby zapsáno ve prospěch původního věřitele a hypoteční banka se tím tává zástavním věřitelem v prvním pořadí.
  • Klient následně splácí lépe úročený úvěr hypoteční bance a realizuje úsporu.


Pozor na poplatky!

Nejen úvěr, ale i pouhé spoření může hrát roli při výběru spořitelny
Nejvýnosnější spoření: kde? Čtěte ZDE.

Důležitou proměnnou realizace přefinancování úvěrů jsou poplatky. Jakýkoli zásah (až na malé výjimky) do splátkového kalendáře přináší poplatky (vyhotovení nových smluv, rušení starých atd.). Jejich výše se může pohybovat v řádech desetitisíců. Před realizací takové akce je třeba se na jejich výši informovat. Jejich výše může v konečném důsledku degradovat výsledek celé akce.

Zkusme se podívat na modelový příklad, objasňující efekt refinacování drahého spotřebního úvěru levnou hypotékou.

Parametry: Klient splácí spotřebitelský úvěr. Aktuální zůstatek na jeho úvěrovém účtu činí 400.000 Kč. Splácí ho prostřednictvím pravidelných měsíčních splátek obsahujících úrok i úmor. Výše splátky činí 8.896 Kč a zbývá mu ještě uhradit šedesát splátek. Nabízí se mu možnost refinancovat tento úvěr hypotékou s úrokovou sazbou pět procent p.a. a pětiletou délkou splatnosti.

Jak velký efekt mu přinese rozdíl sedmi procentních bodů mezi oběma úvěry?

  Spotřební úvěr Hypoteční úvěr
Výše úvěru 400 000 Kč 400 000 Kč
Úroková sazba 12 procent p.a. 5 procent p.a.
Výše splátky 8 896 Kč 7 555 Kč
Celkem zaplatí 533 760 Kč 453 300 Kč

Zdroj: Fincentrum

Dáte se zlákat? Stavební spořitelny se pustily do boje o klienty. Více ZDE.

Rozdíl sedmi procentních bodů v úročení spotřebního úvěru a hypotéky přinesl více než osmdesátitisícový rozdíl za pětileté splátkové období. Situace ovšem není úplně jednoznačná jak se zdá. V tuto chvíli si musí klient spočítat všechny poplatky související s refinancováním. Poplatky za předčasné zaplacení spotřebního úvěru a poplatky vůči hypoteční bance. Do hry samozřejmě vstupují další náklady související s oceněním nemovitosti či zápisy na katastrálním úřadu. Navzdory těmto poplatkům je osmdesátitisícová úspora zcela určitě dostatečná a klientovi se refinancování vyplatí.

Refinancovali jste hypotékou jiný úvěr na bydlení? Vyšly vám banky v takovém záměru vstříc? Těšíme se na vaše poznatky a zkušenosti z takové operace.


 

reklama
 

 

Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...



Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...

Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...

Tři osvědčené zásady, jak se vyhnout pracovnímu stresu z termínů

Ilustrační snímek

Stresuje vás, že máte před sebou úkol s pevně stanoveným termínem, o kterém víte, že je šibeniční? Nebo se umíte...

Další z rubriky

Do několika měsíců zdraží spotřební a hypoteční úvěry, míní odborníci

Ilustrační snímek

Centrální banka na začátku srpna vůbec poprvé od roku 2008 zvýšila základní úrokové sazby. Tímto svým krokem zdražila...

Hypotéky se odrážejí ode dna a začínají zdražovat, zájem je menší

Ilustrační snímek

V září vzrostla průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů na 2,04 procenta, ale objemy i počty oproti srpnu klesly. V...

Po rozvodu refinancovala hypotéku. Čekalo ji nepříjemné překvapení

Ilustrační snímek

Každý rozvod stojí spoustu peněz. A nejen za právníky. Pokud mají manželé hypotéku, která po vypořádání majetku přejde...

Další nabídka

Kurzy.cz

Co pošle bitcoin do stratosféry?
Co pošle bitcoin do stratosféry?

Kdo dnes neinvestuje do bitcoinu nebo jiné kryptoměny, jako kdyby nebyl. Ne každý chce investovat do něčeho, čemu neroz... celý článek



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.