Nárok na státní příspěvek mají podle vládního nařízení 244/1995 o státní podpoře hypotečních úvěrů skutečně pouze ti, kteří prostřednictvím úvěru financují nově vznikající bytovou jednotku. To je vcelku jasné i široké veřejnosti, avšak méně lidí ví, že tato podpora má následující omezení.
-
V případě poskytnutí úvěru na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem dotuje stát maximálně 1,5 miliónu
-
V případě poskytnutí úvěru na koupi bytu činí podpora maximálně 12 tisíc korun na jeden metr čtvereční, avšak maximálně 800 tisíc korun.
Z výše uvedených omezení jasně vyplývá, že se stát brání poskytování příspěvku řekněme luxusním nemovitostem Podíváme-li se však na ceny nových nemovitostí v hlavním městě, tak při financování běžného nového bytu v Praze nám stát bude přispívat pouze na část hypotéky. Podobná situace je samozřejmě i v případě rodinných domků. Ceny nemovitostí jsou na jiné úrovni v Praze a kupříkladu v nějakém menším okresním městě. Vládní nařízení však v této souvislosti žádné rozdíly nedělá a zmiňované maximální hranice jsou stejné pro všechny nemovitosti na území České republiky.
Zkusme si demonstrovat konkrétní situaci, ve které stát bude dotovat pouze část hypotéky. Předpokládejme, že si modelový klient chce koupit nový dům v celkové hodnotě 2,5 miliónu korun. Tato nemovitost poslouží bance jako zajištění úvěru. Hypoteční banka půjčí klientovi pouze 70 procent z hodnoty zástavy (tedy 1,75 miliónu) za 7,5 procent s dobou splatnosti 20 let.
Vládní nařízení 244/1995 podporuje hypoteční úvěry na rodinné domy s jednou bytovou jednotkou pouze do 1,5 miliónu. Co z toho pro klienta vyplývá? Především to, že 1,5 miliónu bude dotovaných státem a zbývajících 250 tisíc již bude úročeno sazbou nabídnutou hypoteční bankou.
|
Výše úvěru |
Úroková sazba |
Měsíční splátka |
|
1 750 000 Kč |
7,5 procenta p.a. |
14 098 Kč |
Na základě doby splatnosti (20 let) a stanovené úrokové sazby 7,5 procenta p.a. banka vypočítá klientovi měsíční anuitní splátku, která činí 14 098 Kč. To je částka, kterou se klient zavazuje platit každý měsíc na účet hypoteční banky. Nyní přistupme k vlastnímu výpočtu státní podpory. Ta je dána rozdílem anuitních splátek při tržní sazbě a sazbě snížené o státní příspěvek (v našem případě dva procentní body. Zároveň si ještě jednou musíme uvědomit, že ji vypočteme pouze z 1,5 miliónu, což je maximální přípustná výše úvěru dotovaná státem.
|
Výše úvěru |
Úroková sazba |
Měsíční splátka |
|
1 500 000 Kč |
7,5 procenta p.a. |
12 084 Kč |
|
1 500 000 Kč |
5,5 procenta p.a. |
10 311 Kč |
Výše státní podpory je tedy daná rozdílem těchto dvou částek a v našem případě činí 1 773 korun měsíčně. To je tedy částka, kterou stát připisuje klientovi každý měsíc na účet. Měsíční zatížení klienta je tedy rovno rozdílu částky placené bance (14 098 Kč) a státní podpory (1 773 Kč), což je 12 325 korun.
To samozřejmě není definitivní zátěž klienta, neboť nastupuje další pomoc státu v podobě snížení základu daně. Hypoteční dlužník si může snížit základ o zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do 300 tisíc korun ročně. To neplatí paušálně, neboť úroky musí být sníženy o státem vyplacené státní příspěvky během příslušného daňového období. Kolik tedy ušetří na daních náš modelový klient v prvním roce splatnosti hypotéky?
|
Suma zaplacených úroků |
129 906 Kč |
|
Suma vyplacených státních příspěvků |
21 276 Kč |
|
Možnost odpočtu |
108 630 Kč |
|
Daňové pásmo klienta |
32 procent |
|
Čistá daňová úspora |
34 761 Kč |
Předpokládejme, že se klient pohybuje v nejvyšším daňovém pásmu. V prvním roce splácení hypotéky si může snížit daňový základ o 108 630 Kč (rozdíl mezi zaplacenými úroky a vyplacenými státními příspěvky), což přináší čistou daňovou úsporu 34 761 korun. Pojďme dále a spočítejme, kolik vlastně dává v průměru měsíčně náš modelový klient bance z čistého.
|
Měsíční anuita placená bance |
14 098 Kč |
|
Státní příspěvek |
1 773 Kč |
|
Měsíční daňová úspora |
2 897 Kč (34 761/12) |
|
Čistá zátěž klienta |
9 428 Kč |
V případě měsíční daňové úspory jde o průměrnou hodnotu v prvním roce splácení. Podíl úroku v anuitě se samozřejmě s každou splátkou snižuje a tabulka udává hodnotu průměrnou. Bezpochyby však výše uvedená tabulka zřetelně demonstruje výši státní podpory hypoték.
Z výše uvedených výpočtů platí jednoznačný závěr. Neměli bychom se dát odradit faktem, že stát přispívá v podobě státního příspěvku na v mnoha případech pouze část úvěru. Maximální státní příspěvek samozřejmě snižuje možnost využití daňového odpočtu, neboť vyplacená státní podpora se odečítá od zaplacených úroků. Čím méně nám stát tedy dá na státních příspěvcích, tím více si odečteme z daní. Výhodnost odpočtu samozřejmě také závisí na pásmu, ve kterém se příslušný poplatník pohybuje. Pravdou však stále zůstává, že investovat do nemovitostí překračujících omezení státního příspěvku, si mohou dovolit pouze lidé pohybující se v nejvyšších daňových pásmech a u nich jde o výraznou čistou úsporu.
Vzali jste si hypotéku překračující limit státního příspěvku? Pak neváhejte a podělte se s námi o vaše zkušenosti.
