Součástí novely zákona o ČNB je i takzvaná hypotéka pro mladé. Jejím prostřednictvím by mladí lidé hypotéku až na sto procent hodnoty nemovitosti. Jak hodnotíte hypotéku pro mladé z hlediska nastavení jejích parametrů?
Jakákoliv snaha zjednodušit mladým přístup k hypotékám je vítána. V návrhu jsou pro žadatele o hypotéku do 36 let, upravena pravidla především v otázce LTV (výše úvěru vůči hodnotě zástavy) a scoringu bonity. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí jsou poměrně vysoké a nástupní platy u mladých, kteří za sebou ještě nemají znatelnou praxi, nejsou vysoké, jsou tyto parametry relativně uvolněné. Otázkou ovšem je, jak moc budou banky chtít tyto parametry dodržovat.
HYPOTEČNÍ KALKULAČKA |
Proč myslíte?
U nejdiskutovanějšího parametru, LTV, by dle návrhu zákona měla být pro mladé hranice pro maximální LTV posunuta o deset procentních bodů. S velkou pravděpodobností to ovšem bude znamenat poměrně znatelné navýšení v úrokové sazbě. A to se projeví na výsledné splátce. Tudíž to bude mít dopad do DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých půjček včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu). A díky potencionálně vyšší výši hypotéky – o deset procentních bodů u LTV, než je aktuálních dvacet procentních bodů – to bude mít vliv i na DTI (poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu). Takže je otázkou, jak moc to v reálnu mladým rodinám pomůže.
Porovnejte si nabídku hypoték a ušetřete. |
Má tedy podle vás hypotéka pro mladé šanci se osvědčit v praxi na realitním trhu, kde se staví minimum nových bytů a ceny realit, které jsou v nabídce, jsou neúměrné příjmům domácností?
Těch nových bytů, které se staví, je málo. Ale ta problematika se samozřejmě měla řešit již dříve. Dnes je to již vyústění podcenění situace v minulosti. Dostupnost bydlení pro mladé (a nejen pro mladé), je dnes výrazně nižší, než tomu bylo v minulých letech. Navíc ceny nemovitostí jsou v některých regionech velmi vysoké a jsou na úrovni cen nemovitostí v západní Evropě. Nicméně s tím faktem, že tomu neodpovídají české platy.
Dává podle vás smysl na jedné straně „chránit“ zájemce o hypotéku do 36 let před předlužením, ale lidi nad 36 let před předlužením nechránit?
Předlužení jak u mladých, tak u ostatních žadatelů chrání DTI a DSTI. Byť je v návrhu zákona pro mladé parametr měkčí. Je to snaha mladým rodinám pomoci získat hypotéku na vlastní bydlení. Ale osobně to vnímám jako kosmetickou úpravu či politické sbírání pozitivních bodů. Celkovou situaci pro dostupnost vlastního bydlení pro mladé to nevyřeší. Ta problematika je daleko hlubší.
Co si myslíte o tom, že zvýhodněnou hypotéku budou moci čerpat i lidé do 36 let, kteří by ji v pohodě zvládli jako normální hypotéku. A naopak na zvýhodněnou ani normální hypotéku nedosáhnout lidé nad 36 let, kteří řeší stejný problém s vlastním bydlením jako lidé pod 36 let?
Toto už bude hodně v kompetenci bank, jak situaci vyhodnotí. Poslední slovo bude mít vždy schvalovatel či riskaři banky, jestli vyšší LTV či mírnější DSTI umožní. Hypotéky se pořád schvalují individuálně s lidským faktorem, takže je zde vždy prostor parametry upravit podle individuální situace žadatelů.
Stát prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení poskytuje zvýhodněné hypotéky již nyní. Jejich parametry, například omezení metrů čtvereční a výše úvěru, však v praxi vedou k tomu, že je málokdo využije. Nebylo by jednodušší změnit parametry u tohoto úvěr, než zavádět hypotéku pro mladé?
Jak jsem již řekla, ta problematika je výrazně hlubší. Ve výsledku je zde několik drobných úlev, které dohromady nic moc neřeší. Celkově zde chybí nějaký větší koncept dostupného bydlení. Nových bytů je málo a jsou často předražené. Situace by se měla řešit komplexněji. Ne drobnými úlevami na více místech.
Novela zákona stvrzuje regulaci hypoték Českou národní bankou. Proč bylo nutné tuto regulaci stvrdit zákonem, když regulace ze strany ČNB fungovala na základě doporučení? Znamená to, že banky doporučení ČNB nerespektovaly?
Z mého pohledu byl aktuální stav regulace trhu dostatečný. Máme zde Zákon o spotřebitelském úvěru z prosince 2016, který velmi výrazně trh reguluje a vymezuje. Současně zde máme celou sadu doporučení ze strany ČNB, která opět hypoteční trh reguluje. A to především ve smyslu limitů pro LTV, DTI a DSTI. Všechny banky doporučení ctí a řídí se jimi. Navíc riskaři a schvalovatelé tuzemských bank jsou ve srovnání s jinými zeměmi poměrně přísní, takže hypoteční trh drží dlouhodobě ve velmi dobré kondici. Za mě je tak nutnost zavést zákon o ČNB zbytečná.
Než bude novela schválena, vidíte nějakou příležitost pro žadatele o hypotéku či stávající dlužníky v tom smyslu, že by měli „něco“ udělat ve vztahu k hypotéce raději „hned“, než začne novela platit?
Nejsem moc zastáncem těchto polemik „mám počkat nebo mám řešit hned“ a to v jakémkoliv smyslu Ať už to je v otázce růstu a poklesu sazeb či nemovitostí nebo v otázce případné regulace či novely zákona. Nikdo vám s určitostí neřekne, jak se bude trh chovat v dalších měsících. S určitou pravděpodobností se dá říci, že novela zákona přinese možné úlevy pro klienty, ale nejspíš s sebou přinese i mírný nárůst sazeb.
Co tedy doporučujete?
Osobně bych řešila hypotéku v momentě, kdy potřebuji danou situaci vyřešit – samozřejmě s dostatečným předstihem, ať není stres při vyřizování. Ale sázet na to, jestli řešit teď nebo až za půl roku, nedokážu říct, co je správné či špatné.
