Nakolik může změkčení podmínek přispět k tomu, aby pro mladé lidi bylo bydlení dostupnější? Jaký je aktuální vývoj na hypotečním trhu a s čím je třeba počítat, aby banka schválila žádost o hypotéku? Na tyto a další otázky odpovídá Lucie Drásalová, hypoteční analytička Partners.
Chcete tu nejvýhodnější hypotéku? Porovnejte si nabídky. Úrok od 2,19 % p.a. |
Ministerstvo financí navrhuje, aby lidé do 36 let měli snazší přístup k hypotékám. Dávají speciální pravidla pro mladší lidi podle vás smysl?
Lepší podmínky pro mladé jsou určitě vítané, ačkoliv v tomto případě se jedná spíše o kosmetické úpravy. Týkají se skupiny lidí, kteří jsou zpravidla na začátku své kariéry a dá se očekávat, že tito mladí lidé budou pozičně i platově růst. Klasický příklad jsou lékaři, právníci atd. Nicméně bych byla velmi opatrná s uvolněním parametru 100 % LTV, které je vždy rizikové. Dvojnásob to platí v současné době, kdy jsou ceny nemovitostí nadhodnocené. Velmi lehce se může stát, že ceny nemovitostí poklesnou a daná rodina bude bance dlužit víc, než je aktuální hodnota nemovitosti.
Co znamená zkratka LTV, můžete to vysvětlit?
Zkratka pochází z anglického „Loan to value“. Je to poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV se uvádí v procentech, například LTV 80 % znamená, že 80 % hodnoty nemovitosti vám půjčí banka, zbytek musíte mít z vlastních či jiných zdrojů.
Chystaná novela zákona zmiňuje možnost případně až 100% financování pro mladé, vidíte v tom výhodu?
Jak jsem již zmínila, 100% LTV je vždy velmi riskantní. Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné. V době, kdy jsou ceny nemovitostí velmi vysoko, se při případném poklesu cen může rodina dostat do problémů. Nicméně ono to s umožněním 100% LTV nebude tak horké. Spíše se jedná o vytvoření pozitivního vnímání návrhu a sbírání politických bodů. V reálu by se takové hypotéky pravděpodobně ani neschválily, neboť by mladé rodiny nejspíš narazily na ukazatele DTI a DSTI, protože nebudou mít dostatečný příjem. Což je mimochodem jeden z hlavních argumentů, proč se v návrhu počítá právě s parametry pro mladé, kteří zpočátku obvykle tak vysoké příjmy nemají. Finální slovo stejně bude mít samotná banka, pro kterou je 100% LTV velmi riziková hypotéka. Čili v reálu tato navrhovaná úprava či parametry nebudou mít podle mého názoru pro mladé rodiny extra velký dopad.
Co je v současné době nutné splnit, aby žadatel o hypotéku v bance uspěl?
Zájemce smí žádat o hypotéku v maximální výši 80 % hodnoty nemovitosti, na 90 % dosáhne jen velmi omezený počet klientů. Je nutné si tedy dobře vypočítat hypotéku, o kterou je možné žádat.
Hypoteční kalkulačka |
Dále musí zájemce o hypotéku splnit limity DSTI a DTI, což znamená, že splátka hypotéky spolu s dalšími splátkami půjček nesmí být vyšší než 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele a celkové zadlužení nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu. Často klientům doporučuji parametry ještě přísnější, ať mají prostor vytvořit si rezervu pro případy, kdyby vypadl příjem.
S čím by měli žadatelé o hypotéku počítat, aby v bance s žádostí uspěli?
Základem je dostatečná zástava či hotovost, odpovídající příjem a přiměřená celková zadluženost. Rodina si tak před pořízením hypotéky může připravit přiměřenou hotovost – ideální je 20 % ze zástavní hodnoty. Pokud by chtěli použít peníze nastřádané na stavebním spoření, tak je dobré počítat s tím, že obvyklá výpovědní doba jsou tři měsíce. Zároveň není ideální například měsíc před žádostí o hypotéku podat výpověď, byť by nový zaměstnavatel nabízel vyšší příjem. Celý proces to cca o půl roku zpomalí, protože naběhne zpravidla tříměsíční výpovědní lhůta následovaná tříměsíční zkušební dobou. Pokud také existují nějaké současné závazky ve formě splátek úvěrů, kreditní karty či kontokorentu, často pomůže tyto úvěry nejprve zkonsolidovat. A určitě doporučuji začít s přípravou i několik měsíců dopředu, ať se riziko zamítnutí úvěru sníží na minimum.
Jak se pohnul trh s hypotékami od začátku letošního roku?
Na začátku letošního roku došlo k poklesu zájmu o hypotéky. První kvartál, byl ve znamení mírné paniky, že sazby začnou růst, co všechno přinesou doporučení ČNB atd. Během prvního čtvrtletí bylo letos sjednáno jen 16 389 hypoték v celkovém objemu za 36,567 miliardy korun. Jde tak o jeden z nejslabších kvartálů za poslední roky, ale vnímám to spíše jako ustálení trhu. K dramatickému růstu úrokových sazeb nedošlo, některé banky naopak hypotéky zlevnily. Nesmíme to ale srovnávat se silnými lety či kvartály, kdy byly sazby o 1 až 1,5 procenta nižší a neplatila doporučení ČNB. Podle mě se nyní dostáváme na opravdu reálná a dlouhodobě udržitelná čísla.
| V roce 2018 | |||
|---|---|---|---|
| Měsíc | Počet (v ks) | Objem (v mld. Kč) | Sazba v % |
| leden | 7 783 | 16,5 | 2,28 |
| únor | 7 446 | 15,96 | 2,36 |
| březen | 9 087 | 19,25 | 2,46 |
| duben | 7 896 | 16,87 | 2,51 |
| květen | 7 819 | 16,76 | 2,51 |
| červen | 9 030 | 19,38 | 2,49 |
| červenec | 7 016 | 15,38 | 2,50 |
| srpen | 8 475 | 18,78 | 2,53 |
| září | 9 153 | 20,80 | 2,57 |
| říjen | 10 590 | 24,28 | 2,66 |
| listopad | 8 617 | 19,49 | 2,78 |
| prosinec | 6 565 | 14,93 | 2,91 |
| V roce 2019 | |||
| Měsíc | Počet (v ks) | Objem (v mld. Kč) | Sazba v % |
| leden | 4 764 | 10,93 | 3,00 |
| únor | 4 961 | 10,881 | 2,99 |
| březen | 6 664 | 14,756 | 2,90 |
| zdroj: Fincentrum | |||
Jaká vidíte možná rizika v aktuálně nastavených podmínkách trhu?
V zásadě jsou podmínky nastavené správně. Náš hypoteční trh patří v celosvětovém měřítku dlouhodobě k těm nejstabilnějším. Banky posuzují a schvalují hypotéky velmi pečlivě a opatrně. Podmínky pro schválení hypotéky, které jsou nyní tolik zmiňované, banky používají v rámci scoringu již řadu let. Neschválí hypotéku klientům, kteří by se dostali do předlužení nebo je u nich vyšší míra rizika, že splácet závazek nebudou.
Jaké jsou nejčastější chyby žadatelů o hypotéku?
Finanční gramotnost se u žadatelů o hypotéku velmi zvýšila. Klienti přichází už s povědomím, jak vše bude probíhat, co je reálné atd. Neznají samozřejmě do detailu jednotlivé podmínky – například podmínky čerpání, že jsou rozdíly u typu příjmů atd. Ovšem to určitě není chyba žadatelů. Od toho jsou tu odborníci, kteří by je celým procesem a možnostmi měli provést.
Často se skloňuje možný příchod krize. Myslíte si, že je hodně lidí, kteří mají hypotéku na krev a po refinancování budou mít se splácením problém?
Nemám slovo krize ráda. V souvislosti s hypotékou se používá především od roku 2008. Nás v Česku se ale krize v pravém slova smyslu nedotkla a nynější situace je výrazně stabilnější než v roce 2008. Takže krize bych se nebála. Naši „riskaři“ a schvalovatelé v bankách jsou a byli vždy trochu přísnější, takže těch schválených hypoték „na krev“ banky v portfoliu moc nemají. Samozřejmě se blíží doba, kdy budou končit fixace těch extrémně levných hypoték, které byly kolem 1,5 % p.a., takže se nová splátka zvýší. Na druhou stranu se za těch zhruba pět let klientům pravděpodobně zvýšil i příjem, proto nečekám žádný zásadní nárůst defaultních hypoték, kdy klienti nebudou schopni dostát svým závazkům.
