Úrokové sazby hypoték až na krátkodobé výjimky již půldruhého roku klesají. Zatímco na konci prvního kvartálu 2019 šplhaly přes tři procenta, v současnosti jsou kolem dvou procent.
| v roce 2020 | |||
|---|---|---|---|
| Měsíc | Počet (v ks) | Objem (v mld. Kč) | Sazba v % |
| leden | 6 491 | 16,88 | 2,36 |
| únor | 7 092 | 18,593 | 2,42 |
| březen | 5 503 | 13,835 | 2,45 |
| duben | 6 744 | 17 845 | 2,39 |
| květen | 6 203 | 16,487 | 2,30 |
| červen | 7 621 | 20,95 | 2,21 |
| červenec | 7 867 | 21,597 | 2,15 |
| srpen | 6 868 | 19,173 | 2,11 |
| září | 7 872 | 22,052 | 2,07 |
| říjen | 8 800 | 25,214 | 2,02 |
| v roce 2019 | |||
| Měsíc | Počet (v ks) | Objem (v mld. Kč) | Sazba v % |
| leden | 4 764 | 10,93 | 3,00 |
| únor | 4 961 | 10,881 | 2,99 |
| březen | 6 658 | 14,746 | 2,9 |
| duben | 6 395 | 14,615 | 2,85 |
| květen | 6 977 | 15,927 | 2,80 |
| červen | 7 119 | 16,498 | 2,76 |
| červenec | 6 615 | 15,435 | 2,68 |
| srpen | 6 153 | 14,294 | 2,61 |
| září | 6 359 | 15,007 | 2,47 |
| říjen | 7 027 | 16,953 | 2,36 |
| listopad | 7 305 | 18,301 | 2,35 |
| prosinec | 7 074 | 17,996 | 2,34 |
| zdroj: Fincentrum Hypoindex | |||
Objemy prodejů hypotečních úvěrů letos v říjnu pak byly s 25,2 miliardy korun rekordní. Aktuální boom hypotečního trhu potvrzuje i úvěrová analytička skupiny Partners Lucie Drásalová. Podle ní je z velké části způsoben vysokými cenami nemovitostí. To tlačí na průměrnou výši hypotéky, která v říjnu dosáhla bezmála 2,9 milionu korun.
„Pokud se podíváme na růst počtu sjednaných hypoték, tak ten není tak dramatický, jako u celkového objemu. Ale ano, máme tu celkem znatelný růst hypotečního trhu, který asi nikdo nečekal,“ říká analytička.
Podle ní se banky za současné covidové krize u poskytování hypoték snaží držet přísnějšího posuzování. Namátkově jde především o omezení uznatelnosti příjmů z nejohroženějších oborů, jako je například cestovní ruch, provoz restaurací, barů, kulturní či sportovní činnosti, ale třeba i letecký, nebo dokonce automotive průmysl. Omezení se netýkají jen zaměstnanců, a to hlavně se smlouvou na dobu určitou, ale doléhají zejména na OSVČ.
„U příjmů z podnikání jsme se dokonce začali setkávat se zatím nevídanou přirážkou k úrokové sazbě za to, že je zdrojem příjmů podnikání,“ říká David Eim z finanční společnosti Gepard Finance.
Podle Lucie Drásalové praxe ukazuje i na to, že se vyhotovují podhodnocené odhady nemovitostí vůči kupní ceně. To znamená, že banka sice oficiálně nabídne 90% LTV, ale ve výsledku je to třeba jen 80 procent z kupní ceny.
Pozor na drahé pojištění úvěru
Podle analytiků současná situace hypotékám z hlediska nákladů na ně přeje. Byť se standardní nabídky většiny bank pohybují kolem 2,19 až 2,29 procenta, reálně je u některých bank možné získat hypotéku na 80 procent hodnoty nemovitosti za sazby kolem 1,89 procenta p.a.
Avšak i zde jsou háčky. Rizikové pojištění hypotéky, které je často podmínkou zvýhodněné sazby, významně zvyšuje celkové náklady a mělo by tedy být sjednáváno s rozmyslem a z jasného důvodu, nikdy ne pouze kvůli získání výhodnější úrokové sazby.
Podle analytika České bankovní asociace (ČBA) Vladimíra Staňury je jedním z důvodů hladu po hypotékách „útěk do bezpečí“. V nejistých dobách bývá totiž investice do vlastního bydlení, popřípadě do investiční nemovitosti sázka na jistotu.
Nemovitosti i pozemky dál zdražují, nadhodnocení je podle ČNB až o 25 % |
„Vedle toho při neustálých zprávách o zadlužování státu a zadlužování budoucích generací je vlastnění nemovitosti stále více vnímáno jako dobré zajištění na stáří,“ vysvětluje analytik ČBA. Dokládá to tím, že ceny nemovitostí neklesají. Spíše naopak. Kromě toho se staví méně bytů, což trh vnímá tak, že ceny půjdou nahoru.
„Je opravdu až s podivem, jak vlastně nedostupné ceny neodrazují lidi od nákupu. Jenže to bylo za posledních 30 let vždycky tak. V momentě nákupu se cena bytu nebo domu zdá naprosto nesmyslně drahá. A za pár let už je vidět, že to byla dobrá investice,“ doplňuje Staňura.
Omezení v přístupu k hypotékám
Rekordní rok na hypotečním trhu a nízké sazby hypoték ale neznamenají, že se k ní dostane každý, kdo by se k ní dostal například ještě loni. Banky se ve svém přístupu samozřejmě liší, ale obecně nejvíce problémů při žádosti o hypotéku zaznamenávají podnikatelé.
„Podnikatelé to mají trochu složitější. Především ti, kteří si na jaře požádali o různé dotační či kompenzační programy. Pro banky je to indikace, že se daný podnikatel dostal do problémů a mohl by mít reálný problém platit své závazky. Často se stává, že banka tyto žádosti o úvěr automaticky zamítá,“ říká Drásalová.
Banky podle ní v zásadě nijak podmínky nezměnily. Při schvalovacím procesu jen detailněji zkoumají celkovou bonitu žadatelů. Kromě výše příjmu se více zaměřují také na jeho zdroj a udržitelnost.
„Jsou segmenty, které banky zkoumají daleko více – především segment gastronomie, hotelnictví, umělecká oblast. Není to pro banky vyloženě k.o. kritérium, prověřují je velmi individuálně,“ tvrdí analytička.
A co lze v případě hypoték očekávat do budoucna? Vladimír Staňura je přesvědčen, že příští rok přijde ochlazení a objemy prodejů hypoték se vrátí k normálu. Nemovitosti se stanou ještě více nedostupnější a úrokové sazby u hypoték půjdou nahoru.
