KOMENTÁŘ: Co bude s úrokovými sazbami u hypoték

Česká národní banka snížila základní sazbu o 75 bazických bodů na 1 procento. To vyvolalo u řady klientů otázku, kdy poklesnou sazby na hypotečních a ostatních úvěrech? Těžko říct, protože základní sazby od ČNB jsou jen jednou z mnoha ingrediencí, které mají vliv na finální úvěrové sazby.

Vladimír Weiss | foto: Partners

Co aktuálně hovoří pro pokles a co pro růst sazeb u hypoték, rozebírá v komentáři finanční poradce Partners Vladimír Weiss.

Vstupy naznačují pokles sazeb

Jednou ze zásadních přísad, které vstupují do finální výše sazby, je cena zdrojů na mezibankovním trhu. Pětiletá cena zdrojů poklesla z lednových 2,1 procenta na aktuálních 0,75 procenta (k datu 6. 4. 2020), což je během tak krátké doby relativně veliký posun směrem dolů. Za normálních okolností by si banka přidala marži ve výši 1 až 1,5 procentního bodu a měli bychom finální sazbu. Teď je situace odlišná. Rozeberme si, co všechno do aktuálního stavu promlouvá.

Pro srovnání v prosinci 2016 byly podle Hypoindexu rekordní hypoteční sazby ve výši 1,77 procenta a cena zdrojů se tou dobou pohybovala na 0,25 procenta. Dnes lze sjednat čistou hypoteční sazbu (bez bankopojistek, kreditních karet a kontokorentů) v intervalu 2,19 až 2,49 procenta.

Do bank v posledních týdnech proudí výrazně méně nových žádostí o hypotéky, než se očekávalo, a už teď je zřejmé, že se budou velice obtížné plnit obchodní plány. K tomu připočtěme fakt, že hypoteční trh v Česku je vysoce konkurenční. Uvedené aspekty tak mohou ovlivnit sazby směrem dolů.

Vstupy naznačují nárůst sazeb

Vzhledem k aktuální situaci, kdy se ekonomika významně zpomalila a v některých odvětvích se dokonce úplně zastavila, musí banky tyto faktory promítnout do růstu rizikových přirážek. Zároveň roste riziko, že přibude počet hypoték, kde bude dříve či později problém s řádným splácením. Banky na to budou muset tvořit opravné položky, což se negativně promítne do jejich celkové ziskovosti.

Vladimír Weiss

• Od roku 2007 působí jako VIP finanční poradce skupiny Partners.
• Je absolventem magisterského studijního programu Ekonomika a management na VŠE v Praze.
• V roce 2015 složil certifikační zkoušku a stal se držitelem evropského certifikátu European Financial Advisor™ v oblasti finančního poradenství a plánování.

Většina bank dnes čelí tisícům žádostí o odklad splátek. Vláda navíc schválila možnost odkladu splátek na 3 až 6 měsíců pro kohokoli, kdo si požádá. Jde o hypoteční úvěry, spotřebitelské nezajištěné úvěry, podnikatelské úvěry apod. Naopak se to nevztahuje pro klienty, kteří již mají problémy se splácením, dále se nevztahuje na kontokorenty, kreditní karty, operativní leasingy apod. Nicméně odklad splátek ziskovosti bank také nepomůže.

Kvůli zmíněnému poklesu základní sazby na 1 procento už bankovní domy nemohou tak výhodně úročit u ČNB svá volná depozita. Takže pokud měly banky relativně nízkou marži na hypotečním financování, mohly to dohnat na úročení volných depozit u ČNB. Nyní s tímto zdrojem nelze počítat. Navíc je ve hře, že sazby od ČNB mohou ještě tento rok poskočit směrem dolů.

Limity

• LTV: výše úvěru vůči hodnotě zástavy
• DSTI: poměr mezi měsíční splátkou veškerých půjček včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu
• DTI: poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu

Omezení hypoték

Začínáme také pozorovat pozvolné omezování dostupnosti hypoték a to i přesto, že ČNB uvolnila některé limity (zvýšení DSTI ze 45 na 50 procent, zrušení ukazatele DTI, možnost poskytovat hypotéky do 90 procent zástavní hodnoty bez omezení). Některé banky už plně pozastavily hypoteční úvěry nad 80 procent zástavní hodnoty, některé přestaly poskytovat úvěry klientům, jejichž příjem proudí z nejvíce zasažených odvětví (například cestovní ruch).

Pak tu máme celkem logický propad nových žádostí v posledních týdnech. Dále platí, že v některých případech lze hypoteční úvěr splatit téměř kdykoli s minimální nebo relativně malou sankcí. Všechny tyto aspekty musí oddělení cenotvorby vzít v potaz.

Jak to tedy s hypotečními sazbami bude? Nevíme. Ale pokud započtu fakt, že banky nyní řeší, jak zajistit standardní provoz (řada zaměstnanců pracuje z domova, na kamenných pobočkách a v kancelářích se střídají na směny), mám pocit, že sazby jsou to poslední, co nyní řeší.

Není nač čekat

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější.

Každopádně buďme nyní rádi za rychlý pokles ceny zdrojů v posledních týdnech, protože díky ceně zdrojů byly k datu 6. 4. 2020 sazby, jaké v intervalu 2,19 až 2,49 procenta. Z výše uvedených pro a proti lze očekávat, že v nejbližší době (následujících třech měsících) k razantnímu poklesu nedojde. Spíše to vypadá na stagnaci, případně mírný růst. Na druhé straně se nacházíme v nejisté době, která je plná bezprecedentních opatření, se kterými nemáme zkušenost.

Stále ovšem platí, že pokud si dnes někdo pořizuje bydlení, doporučuji nečekat a nespekulovat. Aktuální sazby pro nové hypotéky jsou pod 2,5 procenta, a to je z dlouhodobého pohledu velice nízká úroveň. Při těchto úrovních doporučuji fixovat na delší dobu – typicky 7 nebo 10 let. Díky zákonu o spotřebitelském úvěru máme jistotu, že nepřijdeme o potřebnou flexibilitu, například mimořádné splátky zdarma každý rok ve výši až 25 procent z původní výše úvěru.