Hypoteční sazby klesly na své minimum v prvním čtvrtletí roku 2017 a od té doby pomalu rostou. Příčinou není ani nedostatek peněz v bankách ani měnová politika centrální banky, která začala zvedat základní úrokovou sazbu. Pouze nepatrný vliv má konkurenční boj mezi bankami, které mohou krátkodobě dotovat ceny hypoték. Avšak pravděpodobně ne na dlouho, protože zisky klesají.
Čím se tedy sazby hypoték řídí? Především vývojem výnosů dluhopisů na finančních trzích. Tentokrát bude řeč o státních dluhopisech.
Za nízkými úroky intervence a ztráta centrální banky
Obrovská poptávka v době intervencí, kdy zahraniční investoři mohli lacině nakoupit české dluhy, stáhla výnosy státních dluhopisů do záporných hodnot. Věřitelé státu dokonce platili za to, že si mohli koupit jeho dluhopisy. Dotace od ČNB za to prostě stála.
Od konce intervencí koruna posiluje a zahraniční investoři vydělávají podruhé. A jejich nabíhající zisky způsobují České národní bance gigantickou ztrátu.
Porovnejte si nabídku hypoték a ušetřete |
Záporné výnosy naštěstí banky donutily, aby své zdroje nabídly lidem ve formě hypoték. Dokonce to dopadlo tak, že sazby hypoték klesly až pod neuvěřitelná 2 %. Kam se na tento stav hrabou „novomanželské bezúročné“ půjčky z 80. let. Rozdíl, kdy se bance vyplatí poskytnout hypotéku místo jednoduššího nákupu státního dluhopisu, dělá dlouhodobě něco kolem 2 %.
Výprodej dluhopisů katem hypoték
Od září probíhá výprodej státních dluhopisů a stát musí platit místo loňských -0,25 % skoro 1 %, aby si někdo jeho dluh vůbec vzal. A to je teprve začátek. Sazba hypotéky ve výši 2 % už najednou není pro banky tak sexy jako před rokem, kdy byly výnosy státních dluhopisů záporné a inflace kolem nuly.
Čtěte také |
Situace na dluhopisových trzích se tedy radikálně změnila a dopadne bohužel i na sazby hypoték. Proč by banky měly dále klientům půjčovat hypotéky za 2 %, když si mohou rovnou koupit státní dluhopis za 1 % a přitom nemít starosti s doporučeními ČNB, likviditou, oceňováním, hypotečním aparátem a dalšími náklady? Lepší investicí je najednou státní dluhopis. Anebo rychlé zdražení hypoték.
Hypoteční sazby vyletí prudce nahoru
Aby bylo poskytování hypoték pro banky stále ziskové, měly by jejich úroky co nejrychleji vyrůst nad 3 %. V opačném případě se hypoteční trh utlumí, čemuž vehementně pomáhá i regulace centrální banky. Všichni již slyšeli o limitech LTV, DTI, DSTI. Hypotečnímu trhu nepřidávají ani extrémně předražené nemovitosti v určitých oblastech.
Na druhou stranu sazby z hypotečních úvěrů ve výši 3 % či 4 % jsou stále ještě nízké a při průměrném růstu mezd by toto zvýšení nemělo být fatální. Vždyť ještě před pár lety byly sazby kolem 5 % a na přelomu tisíciletí dokonce nad 10 %.
Všichni, kterým končí v nejbližším roce refixační období, by si měli zamluvit sazbu na další období, a to co nejdelší. V letošním roce totiž přijde další silná vlna růstu sazeb hypoték.
