Když se rozhodnete takovou nemovitost prodat a kupující přitom nebude přebírat vaši hypotéku, měli byste počkat na konec fixace úrokové sazby. Ta může být na rok, na pět i na dvacet let – záleží na tom, jak jste se v době, kdy jste hypotéku vyřizovali, domluvili s bankou. Nemůžete-li čekat na konec fixace, banka vám většinou naúčtuje sankce za předčasné splacení hypotéky.
"V tomto případě si účtujeme poplatek ve výši úrokového výnosu za dobu od přijetí mimořádné splátky do konce platnosti pevné úrokové sazby," potvrzuje Pavla Langová z tiskového centra České spořitelny. Někdy se částka může vyšplhat až na stovky tisíc korun. Pokud vám to situace dovolí a vy splatíte hypotéku ke konci fixace úrokové sazby, poplatky navíc vás nečekají. A pokud ano, tak jen v řádech tisíců korun. Záleží na konkrétní bance.
Další důležitou informací, kterou vám sdělí banka, je výše dluhu, který ještě zbývá za byt splatit. Poté, co tuto sumu banka dostane zpět, uvolní zástavní právo na listu vlastnictví na katastrálním úřadě.
Co byste měli vědětKdyž se rozhodnete prodávat, požádejte nejprve banku o souhlas. Většinou vyhoví. Také chtějte vyčíslit, kolik jste již z dluhu zaplatili a kolik zbývá doplatit. Počítejte s tím, že pokud po vás kupující převezme hypotéku tak, jak jste ji měl doposud nastavenou vy (bod č.1), musí bance doložit své příjmy a výdaje, jako by si žádal o nový úvěr. Banka pak posoudí, zda je schopen splácet. I když nabízíte ke koupi byt či dům zatížený hypotékou, nebudete muset jít s cenou výrazně dolů. Ani přesto, že je dosud v katastru uvedeno zástavní právo. Zájemce o koupi tyto skutečnosti v rozhodování nijak zvlášť neovlivňují. Prodávat či kupovat nemovitost s hypotékou není jednoduché. Je lepší všechno nechat na solidní realitní kanceláři nebo i finančním poradci. Prodávající či kupující, který postup nezná, si s papíry často neví rady. |
Čtyři možnosti, jak byt zatížený hypotékou prodat:
1. Kupující převezme hypotéku prodávajícího
Najdete si kupce, který si na pořízení nového bydlení chce vzít také hypoteční úvěr. A protože mu podmínky hypoteční smlouvy, kterou jste kdysi uzavřeli s vybranou bankou, přijdou výhodné, dohodnete se, že po vás převezme hypotéku, tak jak je. To znamená, že bude měsíčně splácet stejnou částku, stejně dlouhou dobu, bude mít stejnou úrokovou sazbu i fixaci. Tím na něj automaticky přejde i bankovní zástava, stane se tedy novým zástavcem.
"Kupující zažádá o hypoteční úvěr, my jeho žádost vyřídíme. Poté může dojít k převodu vlastnictví a dohodě o převzetí dluhu. Pokud klient přebírá hypotéku u naší banky, je proces vyřízení nebo převedení úvěru jednodušší. O nemovitosti už máme informace," vysvětluje Pavla Langová. Nový klient na tom může v některých případech i vydělat. "Pokud totiž původní majitel žádal o úvěr v době, kdy byla úroková sazba nižší, jeho nástupce teď získá výhodnější úrok než zájemci o novou hypotéku v danou chvíli," říká Pavla Hávová z Hypoteční banky.
2. Zájemce uhradí cenu nemovitosti v hotovosti
Tento způsob je nejjednodušší, ale platí, že byste měli s prodejem počkat na konec fixace úrokové sazby. Kupující vám uhradí cenu nemovitosti hotově a vy se následně vyrovnáte s bankou. Zájemce o byt či dům tak žádný kontakt s bankou nemá. O celou záležitost se musíte postarat vy jako prodávající. Poté, co banka dostane celou dlužnou částku, zruší na nemovitosti zástavní právo. Většinou se to stane až po zapsání nového majitele do katastru nemovitostí, ale záleží na dohodě mezi vámi a kupujícím.
V praxi se využívá varianta, kdy se v době sepsání smlouvy uloží celá částka k notáři. Peníze dostanete až po zapsání do katastru a poté s nimi můžete nakládat podle podmínek ve smlouvě. To znamená, že uhradíte bance část peněz, kterými se smaže dluh, a zbytek si necháte pro vlastní potřebu. Může se však stát, že je dluh vyšší než prodejní cena nemovitosti. Pak bance připadne celá částka a zbytek do vyrovnání dluhu doplatíte ze svého.
3. Kupující požádá o vlastní hypoteční úvěr
Zájemce o koupi vaší nemovitosti si vezme vlastní hypoteční úvěr u banky, kterou si sám vybere. A to podle aktuálních podmínek. Může si sjednat úvěr i u stejné banky, u níž máte hypotéku vy. Má to jisté výhody – banka už nemovitost zná a získání úvěru může být jednodušší. Poté, co kupující dostane peníze na účet, uhradí vám kupní cenu a vy se (stejně jako v bodě 2) vyrovnáte s bankou. Ta pak zruší zástavní právo. I v tomto případě je dobré počkat na konec fixace úrokové sazby.
4. Prodáte, ale bance musíte úvěr splácet dál
Je to sice nejsložitější způsob, ale umožní vám to prodat nemovitost v mezidobí fixace úrokové sazby, aniž byste platili vysoké sankce. Tuto možnost ovšem poskytují jen některé finanční ústavy, například Komerční banka. Kupující splatí dohodnutou kupní cenu za nemovitost na takzvaný vázaný účet finančního ústavu, u kterého máte sjednanou hypotéku.
Stává se tak majitelem bytu či domu, může se nastěhovat, ale banka nadále vyžaduje platit předepsané měsíční splátky, kterými se úvěr umořuje. A to až do doby, než fixace úrokové sazby skončí. Jestli budete pravidelně platit dále vy, nebo kupující, je věcí dohody. V den ukončení fixace se z vázaného účtu uvolní peníze na doplacení úvěru a zbytek peněz dostanete vy. Poté banka uvolní zástavní právo.
příště čtěte v mf dnes21.3. Připravte se na pohovor 23.3. Z čeho žít, když skončí podpora |
