Investice do bytů ztrácejí kouzlo

Současné extrémně nízké výnosy ze spořících produktů a smíšená výnosnost akcií či dluhopisů obrací pozornost movitějších investorů na realitní trh. Investovat do nemovitosti a následně ji pronajímat může být při letmém pohledu na tržní cenu nájmů skutečně lákavé, avšak praxe není až tak růžová. Ne každému se investice do nemovitosti s následnými výnosy z nájmu skutečně podaří.

Mnoho lidí sní o tom, že jednoho dne koupí byt na atraktivním místě, který budou následně pronajímat. Výnosy plynoucí z nájemného podle jejich názoru budou mnohonásobně porážet zhodnocení na finančním nebo kapitálovém trhu. Praxe ovšem přináší dodatečné náklady, s kterými investor do nemovitosti zpravidla nepočítá. Pojďme se na tyto náklady podívat a zhodnoťme jejich rizika. Předpokládejme, že si pan Někdo pořídí panelákový byt do osobního vlastnictví o rozloze 60 metrů čtverečních na nejmenovaném pražském sídlišti za 1,5 miliónu a chce ho pronajímat.

Předpokládá, že tento nezařízený byt pronajme méně početné rodině za 11 tisíc korun. Tato částka v sobě obsahuje příspěvek do fondu oprav a inkaso (cca tři tisíce korun) a cenu nájmu osm tisíc korun. Pronajímatel upřednostňuje tuto formu úhrady provozních výdajů s bytem, neboť chce mít absolutní kontrolu nad jejich řádným odesláním. I při letmém pohledu na tato čísla je zřejmé, že poplatník dosáhne výnosnosti nad šest procent. Bohužel realita nebývá tak růžová a v souvislosti s pronajímáním bytových jednotek se objeví hned několik dalších nákladů (popřípadě výpadek příjmů), které srazí celkovou výnosnost takové investice na mnohem nižší hodnoty. Jaká jsou tato rizika?

Sehnat nájemníka na delší dobu je problém, hypotéky jdou proti

Velmi problematickým faktem je získání solidního nájemce a navíc na delší dobu. Představa investorů do nemovitostí (v pozici pronajímatele) předpokládající nepřetržitě pronajatý byt je více než iluzorní. Rekordně nízké úrokové sazby na hypotečním trhu a rostoucí kupní síla občanů vede k tomu, že stále více z nich dosáhne na dluhové financování vlastního bydlení.

Pozor na stavební spoření pro dítě! Smlouva uzavřená na dítě může přinést několik problémů. Více ZDE.

Je logické, že je výhodnější měsíčně umořovat svůj vlastní byt než platit nájemné, které pro nájemce nemá žádný budoucí efekt. Lidé se stabilním příjmem hodlající se v předmětném městě usadit tedy hledají spíše krátkodobý pronájem (několik měsíců) a v momentě, kdy si vyberou nemovitost a banka jim přislíbí na její pořízení hypotéku, nájmy ukončují. Nezřídka se stane, že nájemce spokojený s bytem a jeho okolím projeví zájem o jeho koupi od pronajímatele. Pokračovat v placení nájmu se mu ovšem příliš nechce.

Levné a dostupné hypotéky tedy potlačily solidní a stabilní nájemce. Zájem o nájmy v současné době tedy projevují spíše lidé, kteří nemají v úmyslu setrvat v místě nájmu příliš dlouho, popřípadě lidé nedosahující na hypotéku. Může jít o sezónní pracovníky, podnikatele či skupinu studentů. Pro pronajímatele jde bohužel o poměrně rizikovou skupinu z více pohledů.

V případě studentů či nějaké skupiny sezónních pracovníků může docházet k narušování obvyklého nočního klidu a pronajímatel se může záhy setkat s negativní reakcí ostatních vlastníků jednotek. Dalším problémem může být situace, kdy podnikavý nájemce si udělá z bytové jednotky noclehárnu pro své kamarády. V nájemní smlouvě sice lze ošetřit, že počet osob v bytě nepřekročí určitý počet lidí, avšak praktická kontrola takového ustanovení je fakticky nemožná. Pronajímateli potom vyskočí nahoru spotřeba vody či elektřiny a dojde k rychlejšímu opotřebení vybavení bytu. Samozřejmě k tomuto problému lze přistoupit z druhé strany, pokud pronajímatel nechává placení inkasa, popřípadě příspěvku do Fondu oprav na nájemci (to ho samozřejmě motivuje k racionálnímu využívání tepla, elektřiny a vody). V takovém případě ovšem riskuje jejich prodlení s placením a dodatečné problémy z toho vyplývající. Dalším problémem může být platební morálka nájemců v obecné rovině. Dostat neplatícího nájemce z bytu může být poměrně zdlouhavou záležitostí, která přidělá pronajímateli mnoho vrásek.

SPOČÍTEJTE SI:

Jak vysokou hypotéku si můžete s vašimi příjmy dovolit a kolik vás bude stát?

Časté střídání nájemců samozřejmě snižuje vlastní výnosnost takové investice. Realita je ovšem bohužel taková a pokud se pronajímateli podaří za měsíc po ukončení posledního nájemního vztahu nalézt nového nájemce, pak může být spokojen. Čím déle není byt obsazen, tím hůře pro pronajímatele. I v takové době musí přispívat do fondu oprav, platit inkaso atd. Na druhé straně ovšem nedostává žádný příjem a je tedy po určitý časový úsek dokonce ztrátový.

Samostatnou kapitolou je hledání nových nájemců. Pokud setkání nabídky a poptávky zprostředkuje realitní kancelář, pak lze počítat se zprostředkovatelským poplatkem minimálně ve výši jednoho měsíčního nájmu. Náklady s pronájmem se tedy postupně nabalují a výnosnost takové investice klesá. Kromě toho musí vlastník bytu počítat s placením daně z nemovitosti. Ale vraťme se k panu Někdo a zkusme si namodelovat, jak obvyklé poplatky zamávají s výnosy z pronájmu jeho bytu.

Událost	Výnosy	Náklady
Leden 2002-uzavřena nájemní smlouva na dobu šesti měsíců	11 000 Kč (nájem)	11 000 (provize real.kanceláři), 3 000 (inkaso + FO)
Únor-červen	11 000 krát 5 = 55 000 Kč	3 000 krát 5 = 15 000 (inkaso + FO)
K poslednímu červnu řádně ukončen nájem
Během července a srpna se nepodařilo najít nájemce
Červenec - srpen	-	3 000 krát 2 = 6 000 (inkaso + FO)
Výměna baterií		5000
Od 1. září se podařilo přes RK získat nájemce ovšem pouze za deset tisíc měsíčně
Září - prosinec	10 000 krát 4 = 40 000 Kč	10 000 (provize RK), 3000 krát 4 = 12 000 (inkaso + FO)
Bilance	106 000 Kč	62 000 Kč
Roční zisk z pronájmu	44 000 Kč

Vysvětlivky: FO znamená příspěvek vlastníka do Fondu oprav

Vyplatí se nespěchat se splacením úvěru?
Více ZDE.

Pan Někdo byl zcela určitě v konečném důsledku velmi nemile překvapen. Počítal s roční výnosností výrazně přesahující šest procent a najednou kvůli neočekávaným nákladům souvisejícím se změnou nájemníka, poklesem tržní hodnoty nájmu, opravami předmětu nájmu se dostává těsně pod tři procenta. Přesně řečeno na hodnotu 2,93 procenta p.a. (není zohledněna časová hodnota peněz). Jinými slovy dosáhne takového hrubého výnosu, jako kdyby si založil termínovaný vklad ve výši 1,5 miliónu korun při úrokové míře 2,93 procenta p.a. To je ovšem nepoměrně méně než pan Někdo očekával.

Navíc ho to stálo další nevyčíslené náklady (čas, cestovné do předmětné jednotky, úklid atd.). Dostal se tedy na zhodnocení snadno dosažitelné kupříkladu v dluhopisových otevřených podílových fondech. Poslední události na realitním trhu investicím do realit za účelem pronájmu nepřejí. To je fakt, s kterým investoři musí počítat.

Máte podobně negativní zkušenosti s nájemci? Je vhodné nyní kupovat nemovitosti s cílem pronájmu nebo je lepší volné prostředky investovat na finančním či kapitálovém trhu? Těšíme se na vaše názory.

reklama