Šířící se nákaza koronavirem má a bude mít svůj nepříznivý ekonomický dopad. Je to však jiná krize než byla ta finanční z doby před jedenácti až dvanácti lety. Tehdy byl ekonomický systém celosvětově poškozen „zevnitř“. „Nemovitostní krize totiž vyvolala krizi finanční, spojenou s vysycháním likvidity a růstem nedůvěry mezi jednotlivými složkami ekonomiky, a nakonec i krizi dluhovou,“ říká Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Czech Fund.
Nyní je však situace jiná. Šíření koronavirové nákazy je problémem, který ekonomiku narušuje „zvenčí“. Je to problém v prvé řadě epidemiologický, nikoli ekonomický. Světová i česká ekonomika byly před propuknutím nákazy v poměrně stabilním, růstovém stavu. Bez nemovitostní, finanční, likviditní či dluhové krize.
Navíc centrální banky a vlády byly připraveny zasáhnout kdykoliv, pokud začne riziko některé z takových krizí narůstat. Takto jsou připraveny stále. A také zasahují. Jenže na koronavirus jsou jejich opatření krátká. Z velké části právě proto, že nejde o problém ekonomický, ale epidemiologický.
Dopad na ekonomiku by snad nemusel být příliš drsný
Jelikož se nyní nejedná o krizi nemovitostní, nepředpokládají ekonomové a analytici, že by na nemovitostní sektor měla trvalejší nepříznivý dopad. Nejde ani o krizi ekonomickou, tudíž není třeba předpokládat trvalejší nepříznivý dopad na zaměstnanost a maloobchodní segment. „To, že ekonomika nyní několik týdnů pojede ‚na půl plynu‘, neznamená, že je rozbitá,“ konstatuje Kovanda a vysvětluje aktuální situace na jednoduchém příkladu.
Představme si ekonomiku jako auto. V době finanční krize toto auto zpomalilo, dokonce se zastavilo, aniž by to byl náš záměr. Bylo porouchané, a to vážně. Nyní ekonomiku zpomalujeme záměrně. Záměrně jedeme „na půl plynu“, abychom stabilizovali epidemiologickou situaci co nejdříve. Auto ale není porouchané. Zatímco před deseti lety jsme museli dlouhá léta auto opravovat, nyní postačí, když zase jenom dupneme na plyn, až bude epidemiologická situace stabilizovaná – jako se to už teď děje v Číně či Jižní Koreji.
Burzovní dopady se týkají akcií, nemovitostí ne
Na nemovitosti, potažmo na nemovitostní fondy tak současná situace zásadní dopad aktuálně nemá. „Volatilita, kterou nyní vidíme na akciových trzích, se nemovitostních fondů netýká, protože mají diametrálně jinou povahu příjmů, jenž plynou z dlouhodobých nájemních smluv,“ popisuje Ivo Bečvář, investiční analytik společnosti Sirius.
Nájemní smlouvy, které nemovitostní fondy uzavírají, mají obvykle platnost 5, 10 nebo dokonce 15 let. Jejich nájemníci jsou obvykle velké a stabilní nadnárodní korporace. V neposlední řadě jsou podle Bečváře tyto smlouvy vypověditelné jen za velmi omezených podmínek.
Ani pokles cen komerčních nemovitostí, do nichž nemovitostní fondy převážně investují, podle ekonomů a analytiků příliš nehrozí. Na rozdíl od těch rezidenčních, jejichž ceny v posledních letech dramaticky rostly a nyní po nich může ochabnout poptávka, komerční nemovitosti tento cenový boom nezažily a přebytek likvidních a snadno dostupných peněz na trhu stále trvá. Navíc vlády a centrální banky budou pumpovat do oběhu další peníze.
Nemovitostní fondy jedou dál
„V tuto chvíli tedy není důvod domnívat se, že současná jistě nelehká situace trvaleji zasáhne nemovitostní nebo maloobchodní segment do té míry, že by ohrozila dlouhodobou výnosnost nemovitostních fondů,“ myslí si Kovanda.
Také podle Bečváře minimálně v krátkodobém horizontu nemovitostním fondům nic nehrozí a dokončí rozdělané akvizice. Pokud by však opatření zavedená kvůli koronaviru pokračovala a zamrzl trh s komerčními nemovitostmi, mohly by mít problém s přebytkem hotovosti, což by snížilo jejich výkonnost. Ta se u nemovitostních fondů z dlouhodobého pohledu pohybuje mezi čtyřmi až šesti procenty ročně.
Samozřejmě z dlouhodobého pohledu nejde zcela dopady vyloučit. „Pokud by se firmy z cyklických odvětví dostaly do potíží a vzrostla nezaměstnanost, může hrozit neprodloužení nájemních smluv,“ dodává Bečvář. Nejvíce zasaženými segmenty by přitom podle něj byly rezidenční nemovitosti, obchodní centra a průmyslové či logistické parky.
Investice do nemovitostních fondů tak v současné chvíli patří mezi ty méně rizikové. Ostatně i běžně jsou považované za konzervativní formu investic.
Jak investovat do nemovitostního fondu
Než ale některému z nemovitostních fondů své peníze svěříte, ověřte si o něm co nejvíce informací. „Investor by si měl především zjistit, kdo fond řídí a spravuje, případně si sehnat reference od svých známých. Určitě není dobré se rozhodovat pouze na základě předchozích výnosů, to může být ošidné,“ upozorňuje Tomáš Trčka, ředitel nemovitostního fondu Trigea.
Rozumné je v tomto ohledu využít nezávislé investiční poradce, zvláště pokud jste investory-nováčky. Dobrý poradce s vámi detailně projde všechny úskalí. Investici do nemovitostních fondů vám zprostředkují také banky. A samozřejmě je možné se obrátit rovnou na manažera konkrétního fondu a domluvit se přímo s ním.
Stejně jako v případě jiných investic je lepší investovat pravidelně. Investovat je možné obvykle již od 500 korun měsíčně, někde dokonce od 300 korun.
„Fondy totiž fungují velice podobně jako institucionální investoři, jenom s tím rozdílem, že prostředky získávají od tisíců drobných investorů,“ popisuje Trčka. „Zjednodušeně řečeno, na jedné straně fondy kolektují peníze od drobných investorů a za tyto prostředky potom nakupují nemovitosti podle své investiční strategie.“
Zpravidla se přitom jedná o komerční nemovitosti. Nejčastěji jsou to kancelářské a administrativní budovy, dále retailová obchodní centra, průmyslové či logistické parky a pozemky určené k developerské výstavbě.
Doporučený investiční horizont je minimálně 5 let. Nemovitosti jsou totiž dlouhodobá aktiva a obvykle nějakou dobu trvá, než je koupíte nebo prodáte. Z tohoto důvodu proto podle Trčky ani manažeři těchto fondů nestojí o spekulativní krátkodobé investice. Z pohledu klienta se zase jedná o ochranu před potenciálně nepříznivým vývojem trhu.
