Byt je dobrá investice a může vydělat, říká expert

Pořídit si investiční nemovitost k pronájmu se stává stále populárnější metodou zhodnocení vlastních prostředků. Než se pustíte do nákupu nemovitosti a než ji vůbec začnete pronajímat, je potřeba si položit několik důležitých otázek. Co brát do úvahy, radí analytik Broker Consulting Martin Novák.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Cena nemovitostí dlouhodobě spíše roste, a investice se tedy zhodnocuje v čase. Nespornou výhodou koupě bytu je jeho samotné vlastnictví a možnosti, které vám toto vlastnictví dává. V případě investiční nemovitosti pravidelně přináší výnos v podobě nájemného. Utržený zisk z nájemného tak můžete investovat a ještě více diverzifikovat vaše portfolio. A když se v čase vaše cíle a životní situace změní, můžete nemovitost prodat nebo se do ní přestěhovat.

1 Financování

Investiční byt můžete pořídit z vlastních úspor nebo za pomoci úvěru, nejčastěji hypotečního úvěru. Při koupi je nutné brát na vědomí, že musíte disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 % ceny bytu. To znamená, že při ceně bytu 1 500 000 Kč byste měli investovat minimálně 300 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit 4% daň, která činí v daném příkladu 60 000 Kč.

2 Lokalita

Vždy je klíčové zaměřit se na lokalitu. Protože pokud chcete byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s dobrou infrastrukturou a obsáhlou občanskou vybaveností. Vhodná je i blízkost kancelářských komplexů. Právě o takovéto lokality je mezi nájemníky většinou největší zájem. Zároveň nezapomínejte na to, že by byt měl být v pro vás dobré dojezdové vzdálenosti. Občas je totiž potřeba nemovitost zkontrolovat nebo vyřešit nějaký problém.

3 Komu pronajmout

Další otázkou je, komu nemovitost pronajmete. To se samozřejmě liší i podle velikosti bytu. O byty velikosti 1+1 se většinou budou zajímat singles, studenti či ovdovělí senioři. Naopak o větší byty rozlohy 2+1 či 3+1 už budou mít zájem páry, rodiny s dětmi či skupiny studentů. Každá jednotlivá skupina nájemníků má pochopitelně své přednosti, ale i minusy. U studentů je pravděpodobnost fluktuace nejvyšší, naopak senioři mohou být dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů musíte počítat s tím, že nájem je pro ně většinou jen přechodným řešením situace, než si naspoří na vlastní nemovitost či se neodstěhují do jiné lokality.

4 Technický stav

Velmi důležitým hlediskem je technický stav. Správným krokem je nemovitost si před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit tak případné nedostatky. Podle toho, komu chcete byt pronajímat, byste ho měli mít vybavený. Jako pronajímatel nemusíte mít vše designové a podle nejnovějších trendů, to během let pronájmu stejně vezme za své. Ideální je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením, jako jsou kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednička. Pokud je po rekonstrukci i dům, který má zateplení a nová okna, je to velké plus.

5 Za kolik pronajmout

Požadované nájemné by pak mělo pokrývat splátku hypotéky i náklady spojené s nemovitostí. Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny podle lokality a velikosti bytu, měsíčně vychází průměrně kolem 200 korun. Je potřeba také zohlednit příspěvky do fondu oprav, které ze zákona nelze požadovat po nájemci. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co však po nájemnících požadovat můžete, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například za opravy zařízení či vybavení, výmalbu po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě uvést, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce.

Může se ovšem stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby. Pozor tedy na to, že výnos z bytu nepočítáme jen jako nájem – hypotéka = zisk. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu další poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Dva modelové příklady (minimální vlastní zdroje a vyšší vlastní zdroje):
Typ nemovitosti: Byt 1+1 v Plzni, 35 m2
Cena bytu: 1 450 000 Kč
Daň z koupě bytu: 58 000 Kč

VARIANTA 1:

  • Vlastní prostředky: 348 000 Kč (290 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 1 160 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 4 400 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 4 400 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 817 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

VARIANTA 2:

  • Vlastní prostředky: 638 000 Kč (580 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 870 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 3 600 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 3 600 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 017 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

K investičnímu bytu je třeba přistupovat s rozmyslem, jak ukazují modelové příklady. Samozřejmě je třeba zvážit i další proměnné, jako je vývoj trhu s nemovitostmi, vývoj úrokových sazeb, vývoje cen služeb spojených s bytem, ale i ceny nájmů v dané lokalitě. Uvedené příklady ukazují zejména logiku, jak k dané investici přistupovat a jak uvažovat o nákladech a možném výnosu.

Za předpokladu, že byste byt pronajali pouze za 8 000 korun (+ poplatky) v druhé variantě, a měli tak měsíčně zisk cca 1 000 korun, tak při investování do růstového fondu by na vás měl za třicet let čekat zhruba milion korun.

Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...