KOMENTÁŘ: Investiční nemovitost je nová past na důvěřivce

Z většiny článků o nemovitostech vyplývá, že kdo nyní nekoupí byt či dům jako investici, okrádá rodinu. Ale ceny bytů mohou opět začít klesat, i zde totiž souvisí cena s vývojem poptávky a nabídky. V čem je investiční nemovitost specifická a na co si dát pozor, rozebírá analytik Partners Martin Mašát.

Martin Mašát | foto: Partners

Ceny nemovitostí sice poslední dva roky rostou, ale to neznamená, že porostou dál. Naopak, očekávat lze spíše zpomalení a někde dokonce náhlý pokles.

Chcete výhodně investovat. Porovnejte si nabídky na trhu

Trh s byty je zoufale neefektivní. Proto nevěřte zaručeným zprávám, že cena vašeho bytu roste přesně o X procent a zájemců je celá řada. Každá nemovitost je specifická a musí se sejít mnoho šťastných náhod, aby byli spokojeni kupující i prodávající. Ať už jde o umístění bytu, podlaží, orientaci, velikost, vybavení, nebo sousedy, připojení k internetu, infrastrukturu apod.

Svým způsobem vlastně prodáváte svou nemovitost jen jednomu člověku – tomu poslednímu, který vydržel a udělal dost kompromisů. Pokud by se i on s vidinou zisku rozhodl, že byt hned prodá, musel by najít někoho, kdo nabídne stejnou cenu a zaplatí dokonce o 4 % více kvůli dani z nabytí nemovitosti. Je tedy evidentní, že jen nákupem ztrácí kupec 4 % oproti své zaplacené ceně.

Není nákup jako nákup

Koupě bytu na investici je úplně něco jiného než nákup bytu na bydlení. U investiční nemovitosti byste měli počítat se všemi přímými náklady (daně, katastr, notář, bankovní poplatky, provize), ale také s nepřímými, jako jsou jiné ušlé příležitosti či časová náročnost obchodu.

Martin Mašát (1977)

  • Absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Institut ekonomických studií na Univerzitě Karlově.
  • Je držitelem titulu CFA (Chartered Financial Analyst) udělovaného CFA Institutem v USA.
  • Na finančních trzích se pohybuje od roku 2000.
  • V Partners se věnuje řízení investičního procesu a obchodování s cennými papíry.

Nákup bytu netrvá dvě minuty, může se protáhnout i na několik týdnů, a investor tak přijde o potenciální nájemce. Na straně výnosů je nutné počítat i s kvalitou nájemců, protože ti určitě nejsou svatí a častokrát umí život majitelům pěkně znepříjemnit.

Pojďte na exkurzi do realitního světa v Praze. Ceny v Praze jsou mimo chápaní zbytku republiky. Kdo tam nežije, neuvěří. Koupili byste byt v Praze za 50 tisíc korun za metr čtvereční? Pro obyvatele Jirkova nepředstavitelná cena, ale v Praze by se lidé o takový byt porvali a bylo by jim jedno, v jakém je stavu.

Jelikož developeři neustále píšou, že byt pod 110 tisíc korun za metr lze těžko sehnat, tak to zní jako dobrá investice. Ale pozor! Developeři potřebují prodávat draze a nejlépe i neprodejné byty. Proto jejich statistiky berte s rezervou. Nicméně, ani byt za oněch 50 tisíc za metr čtvereční nemusí být terno, pokud se jedná o byt s WC na pavlači, v prvním podzemním podlaží a bez dostupné dopravy.

A teď ta realita. Nedávno proběhla aukce pražského bytu nedaleko nádraží. Byl to byt 1+kk ve starém činžovním domě bez výtahu a bez balkonu o velikosti 32 m². Byt byl zdevastovaný, po kuchyňském koutu zbyla jen špína na stěnách.

Aukce o tento byt byla veřejná a začala na 1,3 milionu, což je příjemných zhruba 40 tisíc korun/m². Cena se však vyhnala na neuvěřitelnou částku 2 925 000 korun. Když k tomu připočtete 4% daň z nabytí nemovitosti, jednorázový výdaj vás vyjde přes 3 miliony korun. Celkem vysoké číslo za zdevastovaný byt ve starém domě.

Aukce o tento byt byla veřejná a začala na 1,3 milionu, což je příjemných...

Rekonstrukce bude stát dalších přibližně 500 tisíc korun. Výsledná, respektive reálná částka je tedy 3,5 milionu za garsonku mimo centrum, což dělá 110 tisíc korun/m².

Opravdu nemá smysl koupit cokoliv, co člověk vidí, jen proto, že chce investovat. Podobně neefektivní trh je i u dalších komodit. Čím více se v médiích objevují články o růstu cen bytu, bitcoinů či zlata, tím více se vynoří lidí, kteří do dané věci chtějí investovat. Bohužel postrádají detailní znalost daného trhu a většinou investují jako poslední, tedy v době, kdy je trh přehřátý a na nejvyšším bodě.

Ceny mohou klesat

Ceny bytů mohou začít rychle klesat. V určitém bodě je totiž cena příliš vysoká a investorům se vyplatí nemovitost prodat. Nebo je nájemních bytů tolik, že klesá i výnos z pronájmu. Například v Londýně za poslední rok klesly ceny nemovitostí i o 20 %.

Před obratem v trendu a možností poklesu varuje i centrální banka, která nízkými úroky a přebytkem peněz v ekonomice ceny bytů pomohla nejspíš vyhnat. Nyní se růst snaží zbrzdit zvyšováním sazeb a zpřísňováním limitů při poskytování hypoték, což z realitního trhu eliminuje kupce, kteří by si i nyní startovní byt rádi koupili. Další příčinou poklesu může být regulace krátkodobých pronájmů a jejich vyšší zdanění, což může snížit výnos z pronájmu a tím i poptávku po investičních nemovitostech.

Nedostatek reálných kupců a odliv investorů tak v nejbližších letech v některých oblastech způsobí prudký pokles cen a zvýšenou nabídku bytů. Na současném pražském realitním trhu proto není nutné s nákupem předražených bytů pospíchat.

Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...