Podle Lukáše Kovandy z nemovitostního fondu Czech Fund by měl alespoň do jednoho nemovitostního fondu investovat každý, kdo už investuje také někam jinam. „Jakmile má člověk peníze a ochotu k tomu zhodnocovat je mimo spořicí účet, měl by část investovaných prostředků vložit právě do nemovitostního fondu,“ říká Lukáš Kovanda. Na otázku, jaký je typický investor pak odpovídá: „Větší část portfolia by měli do nemovitostního fondu vložit lidé nad 50 let, dále lidé s nechutí k riziku a také lidé, kteří chtějí investovat do nemovitostí, protože jim věří.“
1. Jak si vybrat nemovitostní fond
Nabídka nemovitostních fondů u nás je spíše omezená, i tak je však z čeho vybírat. V základu je pak třeba rozlišit, zda fond investuje do rezidenčních, nebo naopak komerčních nemovitostí. Každý druh nemovitosti má svá specifika, stejně jako fond, který do něj investuje.
„Při samotném výběru fondu je potřeba se řídit selským rozumem. Investiční strategie fondu by nám měla dávat smysl. Zpravidla se bude jednat o investici do komerčních nemovitostí typu logistických, obchodních a kancelářských prostor. Regionem bude ČR, případně okolní země z důvodu jednodušší správy portfolia,“ vysvětluje finanční poradce skupiny Partners Lukáš Urbánek. Minimální vklady nutné pro investici do nemovitostního fondu jsou nízké, investovat lze od pětistovky výše každý měsíc. I proto je možné mít ve svém portfoliu klidně více nemovitostních fondů.
Online srovnání investic. Zhodnocení až 6 % ročně.  Porovnejte si nabídky investic rychle a jednoduše. 10 nejlepších stabilních fondů na českém trhu. |
Podle Lukáše Kovandy by lidé měli investovat do takového fondu, na jehož nemovitosti si budou moci takzvaně sáhnout. Jako příklad dává fondy investující do nákupních center. Důvodem je, že jsou běžné a veřejnosti blíže než logistické centrum nebo velkokapacitní sklad. „V nákupním centru každý hned vidí, jaká je obsazenost jednotlivými obchody. Vysoká obsazenost a málo nevyužitých prostor v daném centru znamená, že celý objekt je s největší pravděpodobností dobře výnosný. Naopak tam, kde se obchody nehýbou, se asi příliš investovat nevyplatí,“ vysvětluje. Klíčovým zdrojem výnosu jakéhokoli nemovitostního fondu zaměřeného na komerční reality je totiž právě výnos z nájemného jednotlivých obchodů.
2. Kolik to stojí
Nemovitostní fondy získaly svou popularitu hlavně v době nízkých úrokových sazeb. Tehdy sloužily jako alternativa k vkladům v bankách. Z hlediska zhodnocení i u těchto fondů platí totéž, co u ostatních podílových fondů. Důležité je zaměření nemovitostního fondu, poplatková struktura a celkové náklady pro investora.
„Vyšší náklady znamenají nižší potenciál výnosu. Samotný investor jinak poplatky nevidí, protože hodnota podílového listu je již o tyto poplatky očištěna. Důležitá je poplatková struktura a zaměření nemovitostního fondu,“ vysvětluje Lukáš Urbánek.
Zároveň nabádá k opatrnosti při výběru fondu. Kdo není investiční profesionál, měl by se vyhnout všem nabídkám fondů, které nepodléhají dohledu České národní banky. „Privátní nemovitostní fondy bez licence či transparentního vlastníka jsou zpravidla výrazně rizikové. A bez podrobné analýzy takové nabídky je málokdo schopen u takového fondu pojmenovat všechna rizika, natož je vyhodnotit,“ upřesňuje.
3. Jaká jsou rizika
Většina nemovitostních fondů investuje do komerčních nemovitostí. Částečně sice diverzifikují mezi logistickými, obchodními a administrativními objekty, ale v případě hospodářského poklesu či krize se ani tyto fondy nevyhnout tlaku na nižší nájmy nebo obsazenost nemovitostí. Důvodem je, že i obchodníci v nákupních centrech budou mít méně zakázek a nižší tržby.
„U podílových nemovitostních fondů je potřeba počítat s rizikem přerušení obchodování. Tyto fondy jako jediné mohou v případě velkých výkyvů na realitním trhu přerušit obchodování až na dobu dvou let, protože by třeba musely prodávat své nemovitosti pod cenou. I s takovým omezením je nutné počítat,“ říká Lukáš Urbánek s tím, že to samo o sobě ale není argumentem proti nemovitostním fondům.
Možná rizika připouští i Lukáš Kovanda. „Rizikem je hlubší a táhlejší ekonomický propad či ekonomická krize, ale i proti ní mohou být některé nemovitostní fondy poměrně odolné. Pokud například mají v portfoliu maloobchodní reality zaměřené svou povahou na nižší střední nebo střední vrstvy, mohou citelné zhoršení ekonomických podmínek poměrně dobře ustát,“ vysvětluje.
