Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Jak bydlet bez vlastních prostředků

Manželé Pavel a Pavla Rozinkovi již delší dobu plánují rodinu a bydlení v pronajatém bytě v rušné části města nevyhovuje jejich představám o vhodném prostředí pro těhotenství a výchovu potomků. Rozhodli se proto vybrat si vhodné místo blízko přírodě a postavit si dům dle svých představ „na zelené louce“.
Hrubá stavba řadového rodinného domu

Hrubá stavba řadového rodinného domu | foto: archiv autorky

Současná situace

Pavel (34), pracuje jako vedoucí oblasti v telekomunikacích s platem 41 tisíc čistého a Pavla (31), pracuje jako asistentka ředitele s platem 25 tisíc čistého. Oba mají stavební spoření se státní podporou 25 % s měsíční úložkou 1500 korun a naspořeno celkem 180 tisíc. Pavel má penzijní fond, kam si ukládá 400 korun měsíčně a zaměstnavatel mu přispívá 600 korun měsíčně. Pavla má jen flexibilní životní pojištění, kde 500 korun je spořící část a 200 korun jsou pojistné náklady. Naspořeno na vkladní knížce od rodičů mají 250 tisíc.

Vyhlédli si pozemek na předměstí včetně inženýrských sítí v ceně 680 tisíc korun a v katalogu staveb si vybrali typový dům, kde cena na klíč činí 2,2 mil korun. Na internetu si spočítali, že splátka na 30 let by je vyšla cca na 14 600 korun měsíčně.

Cíle

· Volba optimálního financování pro koupi pozemku a následnou výstavbu. Vyhnout se tímto komplikacím s nedostatkem peněz při výstavbě.
· Zajistit sebe a rodinu pro mimořádné případy ztráty příjmu z různých důvodů.
· Zajistit majetek proti poškození nebo zničení.

Důležité body

Zvážit:

- finanční potřebu – není zahrnuto vybavení domácnosti
- provoz – zvýšené náklady na dopravu, pokles budoucích příjmů na mateřské
  kolísání příjmů a výdajů

Postup výstavby

Na postavení domu Rozinkovi požadují 2,88 mil korun. Podle jejich standardu budou potřebovat dalších 300 až 500 tisíc na vybavení. Jejich celková potřeba i s rezervou je ve skutečnosti 3,38 mil, což odpovídá splátce přibližně 17 200 korun. Jejich příjmy (bonita - schopnost splácet úvěr) dostačují k získání úvěru.

Jelikož nevlastní jinou nemovitost a nemají možnost, aby jim někdo dočasně „půjčil“ do zástavy vlastní dům nebo byt, bude muset být v zástavě pořizovaný pozemek a průběžně rostoucí stavba. Okruh ústavů poskytujících úvěry na bydlení se nám tak zúžil na tzv. 100 % hypotéky. To znamená, že finanční ústav poskytne klientům prostředky ve výši aktuální zastavitelné hodnoty nemovitosti stanovené bankovním odhadcem. Tento postup sebou nese mnohá rizika.

Navrhovaný postup stavby při postupném čerpání prostředků:

1. Banka uvolní peníze na koupi pozemku 680 tisíc
2. Další prostředky banka uvolní nejdříve po zapsání zástavy, viz níže. V případě Rozinkových to bylo 350 tisíc za desku a započaté zdivo.
3. Dalším krokem je hrubá stavba s plně ukončenou střechou. Rozinkovi čerpali 420 tisíc korun. V této fázi se stavba většinou nechá vyschnout. 
4. Technologicky jsou na řadě kompletní rozvody – voda, odpady, elektro, topení a zabezpečení.
5. Je tu ovšem velké riziko krádeže materiálu, jelikož stavba je neuzamykatelná. Proto je nejlepší bod 3. naplánovat na podzim a na jaře stavbu tzv. uzavřít. Instalovat okna a dveře. Z hlediska banky nemovitost výrazně získá na ceně a klient má dostatečné krytí pro dodavatele prací. Rozinkovi čerpali za okna, odpady a vodoinstalaci 280 tisíc korun.

Pořadí dokončovacích prací z hlediska banky není tak důležité. Postup by však měl směřovat ke kolaudaci. Doporučujeme tedy provádět práce dle důležitosti a drobné úpravy nechat až po kolaudaci.

6. Dokončení všech rozvodů, hrubých prací a vnitřních omítek
7. Dokončení čistých podlah. Rozinkovi čerpali 560 tisíc.
8. Instalace koupelny, toalet, schodů, obkladů. Dlažby a fasáda 360 tisíc.
9. Výstavba plotů a úpravy terénu 250 tisíc.
10. Vybavení kuchyně a další nábytek 380 tisíc.

Rozinkovi nakonec vše pořídili za 3,28 milionu.

V případě postupného čerpání je velmi důležitá úzká spolupráce dodavatele/ů prací a banky podle přesně daného harmonogramu. Na veškeré práce navíc nebudou moci být poskytnuty zálohy. Po každé ukončené fázi stavby vždy přijde odhadce, aby stanovil, o kolik se nemovitost zhodnotila a kolik prostředků banka uvolní. Je jen na dodržení harmonogramu, aby odhadce dělal aktualizace co nejméně. Každá stojí 1 000 korun. V případě Rozinkových aktualizace proběhla 7-krát.

Největším rizikem je příliš rozdělané a nedokončené práce, která dostatečně nezhodnotí nemovitost. Banka pak nemá dostatečné krytí pro vyplácení peněz a firmy nemusí chtít pokračovat bez zaplacení. Pak hrozí zastavení prací na mrtvém bodě.

Při rozhodování, která z bank by byla ta nejvhodnější, je pochopitelné, že výše úroku nebude prioritou. V první řadě je třeba posoudit možnosti bank při postupném čerpání včetně poplatků, dále zohlednit, kolik procent ze zástavy vám půjčí a až nakonec se poohlížet po tom, kdo vám nabídne nejnižší úrokovou sazbu.

popisekPROČ (NE)KUPOVAT
družstevní byt

Rady a tipy

· Při rozpočtu zohlednit výstavbu včetně detailů a stanovit si co nejpřesnější finanční potřebu.
· Doporučujeme využít stavebního dozoru, který dohlédne na kvalitu stavby i termíny. Ušetří vám nemalé peníze.
· Počítat s časovými posuny a věnovat čas platebním podmínkám a smluvním dokumentům s dodavateli.

Vlastní prostředky

V případě Rozinkových jejich naspořené prostředky (250 tisíc - volné, 180 tisíc - vázané) vzhledem k celkové finanční potřebě nebudou mít při realizaci zásadní význam. Doporučil bych je ponechat jako železnou rezervu pro případ výpadku příjmu na krytí splátek úvěru a spíše je vhodně investovat.

Soustředil bych se především na vytvoření rezerv na dobu po mateřské dovolené - tak, aby maminka nemusela v krátké době po porodu vyhledat zaměstnání. Splátky úvěru totiž činí téměř polovinu platu manžela. Pavel by proto měl snížit své úložky na penzijní fond na 100 korun měsíčně a po domluvě s odborníkem tvořit rezervní fond nejen pro krytí splátek úvěru, ale i jako přípravu na děti.

Pojištění

Při této částce závazku/úvěru je pojištění „živitele“ více než na místě. Pojistka by měla zahrnovat složky pro případ smrti, pro případ plné invalidity a trvalých následků po úrazu.

Nemovitost je třeba pojistit na rizika živlů a proti krádeži. Zvláště v některých lokalitách je vhodné nezapomenout na povodně, záplavy a pády předmětů.

Máte osobní zkušenost s postupným čerpáním hypotéky? Podělte se o ně s ostatními.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...