Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak financovat nákup staršího bytu

aktualizováno 
Přítel (27 let) a přítelkyně (26 let), mají spolu jedno dítě (1 rok), brát se ale nechtějí. Jeho čistý měsíční příjem je 20.000,-Kč. Ona má stavební spoření u ČMSS z listopadu roku 2000, kam spořila doposud pravidelně 1.000,-Kč měsíčně. Pobírá rodičovský příspěvek a přídavek na dítě, celkem cca 3.870,-Kč měsíčně.

Bytový dům v Mostecké ulici na Malé Straně - Bytový dům v Mostecké ulici na Malé Straně v areálu bývalého kina U Hradeb. | foto: Petr NovotnýMF DNES

A. Požadavky
Vybrali si byt, jehož kupní cena je 2.000.000,-Kč. Rodiče přítelkyně jim půjčí 400.000,-Kč. Partneři chtějí poradit, jak zafinancovat chybějících 1.600.000,-Kč.

B. Upřesňující informace
• V rodině neexistuje nemovitost vhodná k zástavě ani případní ručitelé.
• Rodiče přítelkyně vrácení půjčených peněz neřeší.
• Kupovaný byt je starší, předpokládaná odhadní hodnota je 1.600.000,-Kč.
• Smlouva o stavebním spoření má cílovou částku 300.000,-Kč, varianta spoření je Standardní.

C. Obecná úvaha
Než přistoupíme ke hledání konkrétního řešení, je dobré si definovat některé mezní faktory, které mohou mít vliv na rozhodování o vhodnosti a realizovatelnosti návrhu. Jaká je tedy situace v našem případě?

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

1) Některé banky při posuzování bonity (schopnosti splácet) žadatele o úvěr započítávají do celkových příjmů i přídavky na děti, některé ne. Bude lepší, pokud i v našem příkladě nebudeme tuto položku do příjmů zahrnovat.

2) Vzhledem k výši potřebného úvěru bude nutná zástava nemovitosti. V rodině neexistuje jiná nemovitost, tudíž předmětem zástavy bude kupovaný byt. Ten je starší a jeho odhadní hodnota pro účely zástavy je nižší než pořizovací hodnota (kupní cena).

3) Příjmy partnerů jsou vůči jejich požadavkům relativně nízké a stejně tak je i nízká pravděpodobnost získání hypotečního úvěru ve výši 100 % odhadní hodnoty zastavované nemovitosti.

4) Partneři se nechtějí brát a koupený byt tak nebude součástí bezpodílového vlastnictví manželů. Je určitě vhodné, aby si nabytou nemovitost rozdělili do vlastnictví buď v poměru 50 % :50 %, nebo podle vložených prostředků. Tento krok má zároveň pozitivní účinek pro uplatňování daňových úlev při financování bydlení pomocí odpovídajících úvěrových produktů.

5) Rodiče nepožadují vrácení půjčených 400.000,-Kč, proto můžeme využít stávající stavební spoření na koupi bytu. (pozn.: v opačném případě by bylo vhodné vracet peníze rodičům právě z tohoto stavebního spoření). Navíc z pohledu hypotečních bank jsou prostředky ze stavebního spoření (včetně úvěrů a překlenovacích úvěrů) považovány za součást tzv. vlastních prostředků.

6) Stávající stavební spoření je uzavřeno za podmínek z roku 2000. Některé jeho parametry jsou ovšem pro účely úvěrování v dnešní době nevýhodné. Jedná se především o relativně vysokou úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 6 % p. a.

7) Existuje vysoká pravděpodobnost, že přítelkyně nejpozději po skončení mateřské dovolené nastoupí opět do zaměstnání a změní se tak k lepšímu její finanční situace. Časový horizont této změny se dá předpokládat za 3 roky.

D. Návrh řešení
Na základě výše uvedených obecných úvah můžeme přistoupit k návrhu vhodného řešení.

Základní struktura financování:
1. Hotovost
2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření
3. Hypoteční úvěr


1. Hotovost
Máme k dispozici 400.000,-Kč. Z těchto peněz ovšem odebereme 45.000,-Kč pro účely doplnění podmínek stavebního spoření a 15.000,-Kč na jednorázové poplatky a odhad nemovitosti – viz dále.

Hotovost celkem = 340.000,-Kč

2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření

Hypotéka: vyplatí se pojištění pro případ nemoci?

 

Změnou smlouvy o stavebním spoření na současný tarif Invest získáme úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 4,8 % p. a.. Je sice pravda, že tím se zároveň sníží úroková sazba pro vklady z původních 3 % na 2 % p. a., ale i tak bude změna smlouvy výhodná. Variantu smlouvy je nutné pro získání nižší splátky úvěru ponechat Standardní.
Momentální stav smlouvy o stavebním spoření neumožňuje ihned čerpat řádný úvěr a je potřeba požádat o tzv. meziúvěr (překlenovací úvěr), a to ve výši 300.000,-Kč. K tomu, abychom využili výjimečnou a velmi výhodnou nabídku ČMSS spočívající ve snížené úrokové sazbě u meziúvěru ve výši 2,8 % p. a., musíme splnit ještě jednu podmínku, a to aby na účtu bylo naspořeno minimálně 40 % cílové částky. Vyřešíme to mimořádným vkladem 45.000,-Kč, které odebereme z hotovosti půjčené od rodičů. Zároveň nám odpadá povinnost spořit dosavadních 1.000,-Kč měsíčně.

Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: není nutná ani zástava nemovitosti, ani ručitelé.
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)

Hotovost + meziúvěr = 640.000,-Kč

3. Hypoteční úvěr
Na zbylou část investičního záměru využijeme hypoteční úvěr ve výši 1.360.000,-Kč, např. produkt „Hypoteční úvěr 85“ od Hypoteční banky. Tento produkt nám umožní jednak získat prostředky až do výše 85 % zastavitelné hodnoty nemovitosti, a má zároveň i nízkou úrokovou sazbu – 3,48 % p. a. – při fixaci na 3 roky (dobu fixace zde volíme z důvodů uvedených v bodě C. 7). Dobu splatnosti určíme s ohledem na bonitu a výši splátky na 20 let. Splátka hypotečního úvěru je cca 7.870,-Kč a včetně poplatků za vedení účtu a pojištění nemovitosti pak cca 8.200,-Kč měsíčně.

Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: je nutná zástava nemovitosti, v našem případě to je kupovaný byt.
• Pojištění nemovitosti: je nutné sjednat včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch hypoteční banky. Předpokládaná výše pojistného je cca 2.000,- Kč ročně, tj. 170,-Kč měsíčně (pojišťovna Generali).
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)

Hotovost + meziúvěr + hypoteční úvěr = 2.000.000,-Kč

Poznámky k životnímu pojištění:
• Ani jedna banka nevyžaduje striktně uzavření životního pojištění, ale doporučujeme, aby přítel sjednal alespoň rizikové pojištění pro případ smrti na pojistnou částku minimálně 1.500.000,-Kč. Vhodným produktem pro tento účel by bylo tzv. úvěrové pojištění s klesající pojistnou částkou a předpokládané pojistné by bylo cca 500,-Kč měsíčně (pojišťovna ING).

E. Závěr
Navržené řešení není jediné možné. Našly by se jistě i další varianty, které by také splnily požadavky našeho modelového klienta.

F. Poznámky k výpočtům
• Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny, neuvažuje se časová hodnota peněz.
• Pro účely výpočtů se předpokládá neměnnost výchozích podmínek, především úrokových sazeb, poplatků, daňových aspektů a výše pojistného u pojištění nemovitosti.
• Hypoteční úvěr, pojištění nemovitosti a úvěrové pojištění mohou být sjednány i u jiných než zde uvedených finančních institucí.

Setkali jste se již s tím, že hodnota zastavované nemovitosti nestačila pro získání požadované hypotéky? Jak jste tento problém řešili? Napište nám, těšíme se na vaše názory a zkušenosti.

reklama


KB Penzijní Fond
Uzavřete si ZDE smlouvu o penzijním připojištění
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
.... více na www.pfkb.cz

Autor:



Nejčtenější

Odeslal 30 tisíc na chybný účet. Už dva roky čeká na vrácení

Ilustrační snímek

Možná už se vám někdy stalo, že jste se spletli v čísle účtu, kam jste poslali peníze. Možná jste měli štěstí, že šlo o...

Nechceme programátory tady, my jim práci přivezeme, říká manažer ajťáků

Lukáš Zrzavý

Sehnat nové zaměstnance jim prý nečiní velký problém. V době, kdy je trh práce vyčerpán a většina firem marně pátrá po...



Ekonom Pavel Kysilka: Česká koruna je odsouzena k posilování

Ekonom Pavel Kysilka

Českou korunou platíme už 25 let. Československou měnu nahradila v únoru 1993. Slovenské platidlo u našich východních...

PENÍZE 2038: Euro v Česku nebude a hotovost jen okrajově, míní experti

(Ilustrační snímek)

Když se řekne peníze, určitě si umíte spočítat, kolik jich máte, jak s nimi nakládáte a co pro vás znamenají. Ale...

Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

Další z rubriky

Viníci nehod hradí až miliony ze svého. Povinné ručení ne vždy ochrání

Ilustrační snímek

Řada řidičů se domnívá, že když zaviní nehodu, nebudou muset díky povinnému ručení nic platit. Omyl. V Česku se...

Nutnost, nebo zbytečnost? Proč hlásit změnu u povinného ručení dopředu

Ilustrační snímek

Zná to nejeden motorista: výročí povinného ručení se blíží a on zvažuje, že se poohlédne po výhodnější nabídce. Pár dnů...

V Česku byl odhalen rozsáhlý a neobvyklý pojistný podvod za 50 milionů

Ilustrační snímek

Pryč jsou nejspíš časy, kdy se podvodníci snaží přijít k penězům hlavně v podvádění s auty a lidským zdravím. Gang,...

Švédsko ukazuje, kde je hranice mezi pomocí uprchlíkům a sebedestrukcí v přímém ...

Švédsko ukazuje, kde je hranice mezi pomocí uprchlíkům a sebedestrukcí v přímém ...

Kurzy.cz Švédsko je známo díky některým hudebním skupinám a zpěvákům, světu dalo společnost IKEA a ukazuje, jak může vypadat stá...

Najdete na iDNES.cz