Jak financovat nákup staršího bytu

aktualizováno 
Přítel (27 let) a přítelkyně (26 let), mají spolu jedno dítě (1 rok), brát se ale nechtějí. Jeho čistý měsíční příjem je 20.000,-Kč. Ona má stavební spoření u ČMSS z listopadu roku 2000, kam spořila doposud pravidelně 1.000,-Kč měsíčně. Pobírá rodičovský příspěvek a přídavek na dítě, celkem cca 3.870,-Kč měsíčně.

Bytový dům v Mostecké ulici na Malé Straně - Bytový dům v Mostecké ulici na Malé Straně v areálu bývalého kina U Hradeb. | foto: Petr NovotnýMF DNES

A. Požadavky
Vybrali si byt, jehož kupní cena je 2.000.000,-Kč. Rodiče přítelkyně jim půjčí 400.000,-Kč. Partneři chtějí poradit, jak zafinancovat chybějících 1.600.000,-Kč.

B. Upřesňující informace
• V rodině neexistuje nemovitost vhodná k zástavě ani případní ručitelé.
• Rodiče přítelkyně vrácení půjčených peněz neřeší.
• Kupovaný byt je starší, předpokládaná odhadní hodnota je 1.600.000,-Kč.
• Smlouva o stavebním spoření má cílovou částku 300.000,-Kč, varianta spoření je Standardní.

C. Obecná úvaha
Než přistoupíme ke hledání konkrétního řešení, je dobré si definovat některé mezní faktory, které mohou mít vliv na rozhodování o vhodnosti a realizovatelnosti návrhu. Jaká je tedy situace v našem případě?

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

1) Některé banky při posuzování bonity (schopnosti splácet) žadatele o úvěr započítávají do celkových příjmů i přídavky na děti, některé ne. Bude lepší, pokud i v našem příkladě nebudeme tuto položku do příjmů zahrnovat.

2) Vzhledem k výši potřebného úvěru bude nutná zástava nemovitosti. V rodině neexistuje jiná nemovitost, tudíž předmětem zástavy bude kupovaný byt. Ten je starší a jeho odhadní hodnota pro účely zástavy je nižší než pořizovací hodnota (kupní cena).

3) Příjmy partnerů jsou vůči jejich požadavkům relativně nízké a stejně tak je i nízká pravděpodobnost získání hypotečního úvěru ve výši 100 % odhadní hodnoty zastavované nemovitosti.

4) Partneři se nechtějí brát a koupený byt tak nebude součástí bezpodílového vlastnictví manželů. Je určitě vhodné, aby si nabytou nemovitost rozdělili do vlastnictví buď v poměru 50 % :50 %, nebo podle vložených prostředků. Tento krok má zároveň pozitivní účinek pro uplatňování daňových úlev při financování bydlení pomocí odpovídajících úvěrových produktů.

5) Rodiče nepožadují vrácení půjčených 400.000,-Kč, proto můžeme využít stávající stavební spoření na koupi bytu. (pozn.: v opačném případě by bylo vhodné vracet peníze rodičům právě z tohoto stavebního spoření). Navíc z pohledu hypotečních bank jsou prostředky ze stavebního spoření (včetně úvěrů a překlenovacích úvěrů) považovány za součást tzv. vlastních prostředků.

6) Stávající stavební spoření je uzavřeno za podmínek z roku 2000. Některé jeho parametry jsou ovšem pro účely úvěrování v dnešní době nevýhodné. Jedná se především o relativně vysokou úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 6 % p. a.

7) Existuje vysoká pravděpodobnost, že přítelkyně nejpozději po skončení mateřské dovolené nastoupí opět do zaměstnání a změní se tak k lepšímu její finanční situace. Časový horizont této změny se dá předpokládat za 3 roky.

D. Návrh řešení
Na základě výše uvedených obecných úvah můžeme přistoupit k návrhu vhodného řešení.

Základní struktura financování:
1. Hotovost
2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření
3. Hypoteční úvěr


1. Hotovost
Máme k dispozici 400.000,-Kč. Z těchto peněz ovšem odebereme 45.000,-Kč pro účely doplnění podmínek stavebního spoření a 15.000,-Kč na jednorázové poplatky a odhad nemovitosti – viz dále.

Hotovost celkem = 340.000,-Kč

2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření

Hypotéka: vyplatí se pojištění pro případ nemoci?

 

Změnou smlouvy o stavebním spoření na současný tarif Invest získáme úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 4,8 % p. a.. Je sice pravda, že tím se zároveň sníží úroková sazba pro vklady z původních 3 % na 2 % p. a., ale i tak bude změna smlouvy výhodná. Variantu smlouvy je nutné pro získání nižší splátky úvěru ponechat Standardní.
Momentální stav smlouvy o stavebním spoření neumožňuje ihned čerpat řádný úvěr a je potřeba požádat o tzv. meziúvěr (překlenovací úvěr), a to ve výši 300.000,-Kč. K tomu, abychom využili výjimečnou a velmi výhodnou nabídku ČMSS spočívající ve snížené úrokové sazbě u meziúvěru ve výši 2,8 % p. a., musíme splnit ještě jednu podmínku, a to aby na účtu bylo naspořeno minimálně 40 % cílové částky. Vyřešíme to mimořádným vkladem 45.000,-Kč, které odebereme z hotovosti půjčené od rodičů. Zároveň nám odpadá povinnost spořit dosavadních 1.000,-Kč měsíčně.

Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: není nutná ani zástava nemovitosti, ani ručitelé.
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)

Hotovost + meziúvěr = 640.000,-Kč

3. Hypoteční úvěr
Na zbylou část investičního záměru využijeme hypoteční úvěr ve výši 1.360.000,-Kč, např. produkt „Hypoteční úvěr 85“ od Hypoteční banky. Tento produkt nám umožní jednak získat prostředky až do výše 85 % zastavitelné hodnoty nemovitosti, a má zároveň i nízkou úrokovou sazbu – 3,48 % p. a. – při fixaci na 3 roky (dobu fixace zde volíme z důvodů uvedených v bodě C. 7). Dobu splatnosti určíme s ohledem na bonitu a výši splátky na 20 let. Splátka hypotečního úvěru je cca 7.870,-Kč a včetně poplatků za vedení účtu a pojištění nemovitosti pak cca 8.200,-Kč měsíčně.

Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: je nutná zástava nemovitosti, v našem případě to je kupovaný byt.
• Pojištění nemovitosti: je nutné sjednat včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch hypoteční banky. Předpokládaná výše pojistného je cca 2.000,- Kč ročně, tj. 170,-Kč měsíčně (pojišťovna Generali).
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)

Hotovost + meziúvěr + hypoteční úvěr = 2.000.000,-Kč

Poznámky k životnímu pojištění:
• Ani jedna banka nevyžaduje striktně uzavření životního pojištění, ale doporučujeme, aby přítel sjednal alespoň rizikové pojištění pro případ smrti na pojistnou částku minimálně 1.500.000,-Kč. Vhodným produktem pro tento účel by bylo tzv. úvěrové pojištění s klesající pojistnou částkou a předpokládané pojistné by bylo cca 500,-Kč měsíčně (pojišťovna ING).

E. Závěr
Navržené řešení není jediné možné. Našly by se jistě i další varianty, které by také splnily požadavky našeho modelového klienta.

F. Poznámky k výpočtům
• Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny, neuvažuje se časová hodnota peněz.
• Pro účely výpočtů se předpokládá neměnnost výchozích podmínek, především úrokových sazeb, poplatků, daňových aspektů a výše pojistného u pojištění nemovitosti.
• Hypoteční úvěr, pojištění nemovitosti a úvěrové pojištění mohou být sjednány i u jiných než zde uvedených finančních institucí.

Setkali jste se již s tím, že hodnota zastavované nemovitosti nestačila pro získání požadované hypotéky? Jak jste tento problém řešili? Napište nám, těšíme se na vaše názory a zkušenosti.

reklama


KB Penzijní Fond
Uzavřete si ZDE smlouvu o penzijním připojištění
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
.... více na www.pfkb.cz

Autor:

Nejčtenější

Naspořil 400 tisíc a zkusil podnikat. Už má 260 zaměstnanců a míří výš

Praha,24.10.2018, Petr Palas, SPECIÁL PRO IDNES, FOTO MAFRA DAN MATERNA

Petr Palas začal při studiích na vysoké škole pracovat. Sbíral zkušenosti a střádal vydělané peníze. Pak založil v Brně...

Do úzkých ho dostal kamarád, kdysi prosperující firma asi zkrachuje

Drobným podnikatelům a živnostníkům dělají vrásky na čele mnozí odběratelé,...

Po studiích si Jaroslav založil rodinnou firmu se stavebninami. Dařilo se mu, zákazníci se jen hrnuli, až jednoho dne...

Co nahrává bleskovým zlodějům a systematikům, aby vás navštívili

Ilustrační snímek

Když dům či byt navštíví zloději, není to nic příjemného. Pojišťovny hlásí, že řada lidí jim přitom stále nahrává....

Zdražování pojistného se řidičům nelíbí, pojišťovny se proto snaží

Pojišťovny vědí, že klienti nesou zdražování nelibě, proto se snaží v povinném...

Asistenci zavoláte jedním zmáčknutím tlačítka. Na mobilu sledujete, jak k vám jede odtahové auto. Technik vám hned při...

Vydáte stovku, pětikoruna se vám vrátí, někdy i mnohem víc

Existuje nabídka řady firem, které vám za nákupy přes svůj portál dávají...

Utrácíte, a přesto šetříte. To není protimluv, ale nabídka řady firem, které vám za nákupy přes svůj portál dávají...

Další z rubriky

Sedm věcí, na které byste neměli zapomínat při pojištění auta

Ilustrační snímek

Pojištění odpovědnosti z provozu motorového vozidla, tedy takzvané povinné ručení, je nutnost. Havarijní pojištění je...

Češi jsou v právních sporech odvážnější. Soudí se hodně a rádi

Jitka Chizzola

Téměř každý třetí Čech se v posledních 5 letech účastnil právního sporu. Lidé se už nebojí bránit se, říká generální...

Střet auta se zvěří může být drahý. Co si ohlídat, abyste netratili

Ilustrační snímek

Srážka automobilu se zvířetem je v tomto období poměrně častá autonehoda. Když se oklepete z toho, že jste ublížili...

Vyšší důchody i minimální mzda. Ministerstvo chystá velké změny

Vyšší důchody i minimální mzda. Ministerstvo chystá velké změny

Kurzy.cz I v roce 2019 nás v oblasti práce a sociálních věcí čeká celá řada změn. Od ledna dojde k historicky druhému nejvyššímu...

Najdete na iDNES.cz