Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak financovat nákup staršího bytu

aktualizováno 
Přítel (27 let) a přítelkyně (26 let), mají spolu jedno dítě (1 rok), brát se ale nechtějí. Jeho čistý měsíční příjem je 20.000,-Kč. Ona má stavební spoření u ČMSS z listopadu roku 2000, kam spořila doposud pravidelně 1.000,-Kč měsíčně. Pobírá rodičovský příspěvek a přídavek na dítě, celkem cca 3.870,-Kč měsíčně.

Bytový dům v Mostecké ulici na Malé Straně - Bytový dům v Mostecké ulici na Malé Straně v areálu bývalého kina U Hradeb. | foto: Petr NovotnýMF DNES

A. Požadavky
Vybrali si byt, jehož kupní cena je 2.000.000,-Kč. Rodiče přítelkyně jim půjčí 400.000,-Kč. Partneři chtějí poradit, jak zafinancovat chybějících 1.600.000,-Kč.

B. Upřesňující informace
• V rodině neexistuje nemovitost vhodná k zástavě ani případní ručitelé.
• Rodiče přítelkyně vrácení půjčených peněz neřeší.
• Kupovaný byt je starší, předpokládaná odhadní hodnota je 1.600.000,-Kč.
• Smlouva o stavebním spoření má cílovou částku 300.000,-Kč, varianta spoření je Standardní.

C. Obecná úvaha
Než přistoupíme ke hledání konkrétního řešení, je dobré si definovat některé mezní faktory, které mohou mít vliv na rozhodování o vhodnosti a realizovatelnosti návrhu. Jaká je tedy situace v našem případě?

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

1) Některé banky při posuzování bonity (schopnosti splácet) žadatele o úvěr započítávají do celkových příjmů i přídavky na děti, některé ne. Bude lepší, pokud i v našem příkladě nebudeme tuto položku do příjmů zahrnovat.

2) Vzhledem k výši potřebného úvěru bude nutná zástava nemovitosti. V rodině neexistuje jiná nemovitost, tudíž předmětem zástavy bude kupovaný byt. Ten je starší a jeho odhadní hodnota pro účely zástavy je nižší než pořizovací hodnota (kupní cena).

3) Příjmy partnerů jsou vůči jejich požadavkům relativně nízké a stejně tak je i nízká pravděpodobnost získání hypotečního úvěru ve výši 100 % odhadní hodnoty zastavované nemovitosti.

4) Partneři se nechtějí brát a koupený byt tak nebude součástí bezpodílového vlastnictví manželů. Je určitě vhodné, aby si nabytou nemovitost rozdělili do vlastnictví buď v poměru 50 % :50 %, nebo podle vložených prostředků. Tento krok má zároveň pozitivní účinek pro uplatňování daňových úlev při financování bydlení pomocí odpovídajících úvěrových produktů.

5) Rodiče nepožadují vrácení půjčených 400.000,-Kč, proto můžeme využít stávající stavební spoření na koupi bytu. (pozn.: v opačném případě by bylo vhodné vracet peníze rodičům právě z tohoto stavebního spoření). Navíc z pohledu hypotečních bank jsou prostředky ze stavebního spoření (včetně úvěrů a překlenovacích úvěrů) považovány za součást tzv. vlastních prostředků.

6) Stávající stavební spoření je uzavřeno za podmínek z roku 2000. Některé jeho parametry jsou ovšem pro účely úvěrování v dnešní době nevýhodné. Jedná se především o relativně vysokou úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 6 % p. a.

7) Existuje vysoká pravděpodobnost, že přítelkyně nejpozději po skončení mateřské dovolené nastoupí opět do zaměstnání a změní se tak k lepšímu její finanční situace. Časový horizont této změny se dá předpokládat za 3 roky.

D. Návrh řešení
Na základě výše uvedených obecných úvah můžeme přistoupit k návrhu vhodného řešení.

Základní struktura financování:
1. Hotovost
2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření
3. Hypoteční úvěr


1. Hotovost
Máme k dispozici 400.000,-Kč. Z těchto peněz ovšem odebereme 45.000,-Kč pro účely doplnění podmínek stavebního spoření a 15.000,-Kč na jednorázové poplatky a odhad nemovitosti – viz dále.

Hotovost celkem = 340.000,-Kč

2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření

Hypotéka: vyplatí se pojištění pro případ nemoci?

 

Změnou smlouvy o stavebním spoření na současný tarif Invest získáme úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 4,8 % p. a.. Je sice pravda, že tím se zároveň sníží úroková sazba pro vklady z původních 3 % na 2 % p. a., ale i tak bude změna smlouvy výhodná. Variantu smlouvy je nutné pro získání nižší splátky úvěru ponechat Standardní.
Momentální stav smlouvy o stavebním spoření neumožňuje ihned čerpat řádný úvěr a je potřeba požádat o tzv. meziúvěr (překlenovací úvěr), a to ve výši 300.000,-Kč. K tomu, abychom využili výjimečnou a velmi výhodnou nabídku ČMSS spočívající ve snížené úrokové sazbě u meziúvěru ve výši 2,8 % p. a., musíme splnit ještě jednu podmínku, a to aby na účtu bylo naspořeno minimálně 40 % cílové částky. Vyřešíme to mimořádným vkladem 45.000,-Kč, které odebereme z hotovosti půjčené od rodičů. Zároveň nám odpadá povinnost spořit dosavadních 1.000,-Kč měsíčně.

Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: není nutná ani zástava nemovitosti, ani ručitelé.
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)

Hotovost + meziúvěr = 640.000,-Kč

3. Hypoteční úvěr
Na zbylou část investičního záměru využijeme hypoteční úvěr ve výši 1.360.000,-Kč, např. produkt „Hypoteční úvěr 85“ od Hypoteční banky. Tento produkt nám umožní jednak získat prostředky až do výše 85 % zastavitelné hodnoty nemovitosti, a má zároveň i nízkou úrokovou sazbu – 3,48 % p. a. – při fixaci na 3 roky (dobu fixace zde volíme z důvodů uvedených v bodě C. 7). Dobu splatnosti určíme s ohledem na bonitu a výši splátky na 20 let. Splátka hypotečního úvěru je cca 7.870,-Kč a včetně poplatků za vedení účtu a pojištění nemovitosti pak cca 8.200,-Kč měsíčně.

Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: je nutná zástava nemovitosti, v našem případě to je kupovaný byt.
• Pojištění nemovitosti: je nutné sjednat včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch hypoteční banky. Předpokládaná výše pojistného je cca 2.000,- Kč ročně, tj. 170,-Kč měsíčně (pojišťovna Generali).
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)

Hotovost + meziúvěr + hypoteční úvěr = 2.000.000,-Kč

Poznámky k životnímu pojištění:
• Ani jedna banka nevyžaduje striktně uzavření životního pojištění, ale doporučujeme, aby přítel sjednal alespoň rizikové pojištění pro případ smrti na pojistnou částku minimálně 1.500.000,-Kč. Vhodným produktem pro tento účel by bylo tzv. úvěrové pojištění s klesající pojistnou částkou a předpokládané pojistné by bylo cca 500,-Kč měsíčně (pojišťovna ING).

E. Závěr
Navržené řešení není jediné možné. Našly by se jistě i další varianty, které by také splnily požadavky našeho modelového klienta.

F. Poznámky k výpočtům
• Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny, neuvažuje se časová hodnota peněz.
• Pro účely výpočtů se předpokládá neměnnost výchozích podmínek, především úrokových sazeb, poplatků, daňových aspektů a výše pojistného u pojištění nemovitosti.
• Hypoteční úvěr, pojištění nemovitosti a úvěrové pojištění mohou být sjednány i u jiných než zde uvedených finančních institucí.

Setkali jste se již s tím, že hodnota zastavované nemovitosti nestačila pro získání požadované hypotéky? Jak jste tento problém řešili? Napište nám, těšíme se na vaše názory a zkušenosti.

reklama


KB Penzijní Fond
Uzavřete si ZDE smlouvu o penzijním připojištění
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
.... více na www.pfkb.cz

Autor:



Nejčtenější

Chtěl utáhnout nájem, tak začal podnikat a už má sedmičlenný tým

Radek Danč, provozovatel brněnské společnosti Internesto

Radka Danče dovedla k podnikání před pár lety tak trochu finanční nouze. Jako student bydlel v centru Brna a kamarád z...

Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...



Co si Češi závidí a co by chtěli mít jisté. Zapojte se do ankety

Ilustrační snímek

O Češích se říká, že jsou závistiví. Ale je česká závist stále tak silná, že se nám nedaří vymanit z klubka intrik,...

Kvíz: volno na svatbu či stěhování. Kdy ho musí firma proplatit?

Ilustrační snímek

Pokud jste zaměstnaní, pak určitě víte, že máte nárok na dovolenou. Jak je to ale v případech, kdy do práce nemůžete...

Falešná advokátka je okradla, ale trestný čin se prý nestal

Ilustrační snímek

Asi všichni známe postavu falešného vrchního Vrány z oblíbené české komedie. Úsměv na tváři nám ovšem ztuhne, pokud se...

Další z rubriky

Češi jsou podpojištění. Co to znamená a jak to napravit?

Ilustrační snímek

Češi vydávají výrazně méně peněz za pojištění majetku, zdraví i života než lidé ve vyspělých evropských státech. Podle...

Jaké výluky a háčky mívají odpovědnostní pojistky a co neuhradí

Ilustrační snímek

Když způsobíte škodu někomu jinému třeba při cyklistice, lyžování či jiném sportu, nebo na nákupu, provozem domácnosti,...

Pojišťovna začínala v pokoji, pak přišel úhoř Pepa a slavné osobnosti

Dobové plakáty, inzeráty a reklamy dnes vzbuzují úsměv, přesto jsou zajímavým...

Česká pojišťovna letos oslavuje 190. výročí svého založení. Její historií prošli významní státníci, výjimečné osobnosti...

Další nabídka

Kurzy.cz

Novinka ve výplatě sociální dávky: Místo peněz budou poukázky.
Novinka ve výplatě sociální dávky: Místo peněz budou poukázky.

Stát se rozhodl zatočit s těmi, kteří zneužívají příspěvky na živobytí. Místo peněz budou dostávat část přídavku ve for... celý článek



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.