A. Požadavky
Vybrali si byt, jehož kupní cena je 2.000.000,-Kč. Rodiče přítelkyně jim půjčí 400.000,-Kč. Partneři chtějí poradit, jak zafinancovat chybějících 1.600.000,-Kč.
B. Upřesňující informace
• V rodině neexistuje nemovitost vhodná k zástavě ani případní ručitelé.
• Rodiče přítelkyně vrácení půjčených peněz neřeší.
• Kupovaný byt je starší, předpokládaná odhadní hodnota je 1.600.000,-Kč.
• Smlouva o stavebním spoření má cílovou částku 300.000,-Kč, varianta spoření je Standardní.
C. Obecná úvaha
Než přistoupíme ke hledání konkrétního řešení, je dobré si definovat některé mezní faktory, které mohou mít vliv na rozhodování o vhodnosti a realizovatelnosti návrhu. Jaká je tedy situace v našem případě?
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
1) Některé banky při posuzování bonity (schopnosti splácet) žadatele o úvěr započítávají do celkových příjmů i přídavky na děti, některé ne. Bude lepší, pokud i v našem příkladě nebudeme tuto položku do příjmů zahrnovat.
2) Vzhledem k výši potřebného úvěru bude nutná zástava nemovitosti. V rodině neexistuje jiná nemovitost, tudíž předmětem zástavy bude kupovaný byt. Ten je starší a jeho odhadní hodnota pro účely zástavy je nižší než pořizovací hodnota (kupní cena).
3) Příjmy partnerů jsou vůči jejich požadavkům relativně nízké a stejně tak je i nízká pravděpodobnost získání hypotečního úvěru ve výši 100 % odhadní hodnoty zastavované nemovitosti.
4) Partneři se nechtějí brát a koupený byt tak nebude součástí bezpodílového vlastnictví manželů. Je určitě vhodné, aby si nabytou nemovitost rozdělili do vlastnictví buď v poměru 50 % :50 %, nebo podle vložených prostředků. Tento krok má zároveň pozitivní účinek pro uplatňování daňových úlev při financování bydlení pomocí odpovídajících úvěrových produktů.
5) Rodiče nepožadují vrácení půjčených 400.000,-Kč, proto můžeme využít stávající stavební spoření na koupi bytu. (pozn.: v opačném případě by bylo vhodné vracet peníze rodičům právě z tohoto stavebního spoření). Navíc z pohledu hypotečních bank jsou prostředky ze stavebního spoření (včetně úvěrů a překlenovacích úvěrů) považovány za součást tzv. vlastních prostředků.
6) Stávající stavební spoření je uzavřeno za podmínek z roku 2000. Některé jeho parametry jsou ovšem pro účely úvěrování v dnešní době nevýhodné. Jedná se především o relativně vysokou úrokovou sazbu řádného úvěru ze stavebního spoření ve výši 6 % p. a.
7) Existuje vysoká pravděpodobnost, že přítelkyně nejpozději po skončení mateřské dovolené nastoupí opět do zaměstnání a změní se tak k lepšímu její finanční situace. Časový horizont této změny se dá předpokládat za 3 roky.
D. Návrh řešení
Na základě výše uvedených obecných úvah můžeme přistoupit k návrhu vhodného řešení.
Základní struktura financování:
1. Hotovost
2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření
3. Hypoteční úvěr
1. Hotovost
Máme k dispozici 400.000,-Kč. Z těchto peněz ovšem odebereme 45.000,-Kč pro účely doplnění podmínek stavebního spoření a 15.000,-Kč na jednorázové poplatky a odhad nemovitosti – viz dále.
Hotovost celkem = 340.000,-Kč
2. Meziúvěr / úvěr ze stavebního spoření
 |
Hypotéka: vyplatí se pojištění pro případ nemoci? |
Momentální stav smlouvy o stavebním spoření neumožňuje ihned čerpat řádný úvěr a je potřeba požádat o tzv. meziúvěr (překlenovací úvěr), a to ve výši 300.000,-Kč. K tomu, abychom využili výjimečnou a velmi výhodnou nabídku ČMSS spočívající ve snížené úrokové sazbě u meziúvěru ve výši 2,8 % p. a., musíme splnit ještě jednu podmínku, a to aby na účtu bylo naspořeno minimálně 40 % cílové částky. Vyřešíme to mimořádným vkladem 45.000,-Kč, které odebereme z hotovosti půjčené od rodičů. Zároveň nám odpadá povinnost spořit dosavadních 1.000,-Kč měsíčně.
Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: není nutná ani zástava nemovitosti, ani ručitelé.
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)
Hotovost + meziúvěr = 640.000,-Kč
3. Hypoteční úvěr
Na zbylou část investičního záměru využijeme hypoteční úvěr ve výši 1.360.000,-Kč, např. produkt „Hypoteční úvěr 85“ od Hypoteční banky. Tento produkt nám umožní jednak získat prostředky až do výše 85 % zastavitelné hodnoty nemovitosti, a má zároveň i nízkou úrokovou sazbu – 3,48 % p. a. – při fixaci na 3 roky (dobu fixace zde volíme z důvodů uvedených v bodě C. 7). Dobu splatnosti určíme s ohledem na bonitu a výši splátky na 20 let. Splátka hypotečního úvěru je cca 7.870,-Kč a včetně poplatků za vedení účtu a pojištění nemovitosti pak cca 8.200,-Kč měsíčně.
Pozn.:
• Bonita: vyhovuje.
• Zajištění úvěru: je nutná zástava nemovitosti, v našem případě to je kupovaný byt.
• Pojištění nemovitosti: je nutné sjednat včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch hypoteční banky. Předpokládaná výše pojistného je cca 2.000,- Kč ročně, tj. 170,-Kč měsíčně (pojišťovna Generali).
• Životní pojištění: není nutné (viz dále)
Hotovost + meziúvěr + hypoteční úvěr = 2.000.000,-Kč
Poznámky k životnímu pojištění:
• Ani jedna banka nevyžaduje striktně uzavření životního pojištění, ale doporučujeme, aby přítel sjednal alespoň rizikové pojištění pro případ smrti na pojistnou částku minimálně 1.500.000,-Kč. Vhodným produktem pro tento účel by bylo tzv. úvěrové pojištění s klesající pojistnou částkou a předpokládané pojistné by bylo cca 500,-Kč měsíčně (pojišťovna ING).
E. Závěr
Navržené řešení není jediné možné. Našly by se jistě i další varianty, které by také splnily požadavky našeho modelového klienta.
F. Poznámky k výpočtům
• Výpočty jsou pro zjednodušení zaokrouhleny, neuvažuje se časová hodnota peněz.
• Pro účely výpočtů se předpokládá neměnnost výchozích podmínek, především úrokových sazeb, poplatků, daňových aspektů a výše pojistného u pojištění nemovitosti.
• Hypoteční úvěr, pojištění nemovitosti a úvěrové pojištění mohou být sjednány i u jiných než zde uvedených finančních institucí.
Setkali jste se již s tím, že hodnota zastavované nemovitosti nestačila pro získání požadované hypotéky? Jak jste tento problém řešili? Napište nám, těšíme se na vaše názory a zkušenosti.
reklama
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
