Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak lze stanovit skutečnou cenu hypotečního úvěru

  22:28aktualizováno  22:28

Kolik celkově zaplatíme za hypoteční úvěr?

Vezměme si jako příklad dvě možnosti čerpání hypotečního úvěru:

1. výše úvěru 1 mil. Kč se sazbou 6 % a dobou splatnosti 20 let a
2. výše úvěru 1 mil. Kč se sazbou 7 % a dobou splatnosti 15 let.

Snadno spočítáme, kolik za celou dobu splácení úvěru zaplatíme. V prvním případě činí splátka 7 164 Kč, v druhém 8 988 Kč. Celkem tak zaplatíme v prvním případě 1,7 mil. Kč, v druhém 1,6 mil. Kč. Dle tohoto porovnání zaplatíme u druhého úvěru méně než u prvního. Můžeme tak dojít k závěru, že druhá varianta je levnější, a to o celých 100 000 Kč.

Když si však ještě jednou prohlédneme zadání, vidíme, že první varianta má nižší úrokovou sazbu. My jsme přitom došli k tomu, že tato varianta je o 100 000 Kč dražší. To je trochu divný závěr. To bychom nečekali. Předpokládali jsme, že levnější bude pochopitelně ta varianta, která má nižší úrokovou sazbu. Kde se stala chyba?

Toto porovnání „kolik celkově zaplatíme“ nepočítá s časovou hodnotou peněz. Sčítá, kolik se celkově zaplatí, bez ohledu na to, kdy dané peníze vydáváme. Tato metoda dává stejnou váhu penězům, které jsou zaplaceny na počátku, jako penězům vydaným koncem doby splácení. Víme však, že tyto peníze mají vždy jinou reálnou hodnotu.

Tato metoda by vedla i k dalšímu paradoxu. Kdybychom měli možnost vzít si na 20 let úvěr za 1 % p.a., asi bychom to považovali za fantastickou nabídku. Úrok z půjčených peněz by nedosahoval ani výše inflace.

Splátka tohoto úvěru by činila 4 599 Kč a za 20 let bychom celkově zaplatili asi 1,1 mil. Kč. Půjčenou částku bychom tak „přeplatili“ o 100 000 Kč. Mohli bychom tak dojít k závěru, že úvěr je nevýhodný.

Víme však, že peníze dnes mají jinou hodnotu než za 10 nebo 20 let a že půjčka za 1 % ročně je velice výhodná. V reálném vyjádření bychom tak nezaplatili ani tolik, kolik jsme si půjčili.

Efektivní úrok

Také se můžeme setkat s případem, kdy potřebujeme srovnat úvěry:

1. výše 1 mil. Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 6,1 %, poplatek za vyřízení úvěru 25 000 Kč, poplatek za vedení účtu není vybírán;
2. výše 1 mil. Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 6,3 %, poplatek za vyřízení úvěru 9 000 Kč, poplatek za vedení účtu 200 Kč měsíčně.

Jak srovnat tyto úvěry?

Často se setkáváme se srovnáním: „První varianta má nižší úrok a nižší poplatek za vedení účtu, druhá varianta má nižší poplatek za vyřízení úvěru. První varianta vyhrála na body 2 : 1, proto je lepší.“ Nebo se pouze sepíší výhody a nevýhody každé z variant, a pak se řekne, ať se klient rozhodne sám, jestli mu je milejší platit vyšší poplatek za vedení účtu, nebo vyšší poplatek za vyřízení úvěru. Klient by většinou platil raději to, co je pro něho levnější.

V těchto případech je nejlepší počítat u daných úvěrů s efektivním úrokem. Efektivní úrok je v tomto případě totéž co vnitřní míra výnosnosti. U spotřebitelského úvěru se používá „roční procentní sazba nákladů“ (RPSN).

Efektivní úrok v jednom jediném čísle zohledňuje všechny náklady s úvěrem spojené. Zohledňuje nejen splátku, která závisí na úrokové sazbě, ale i poplatek za vedení účtu nebo za vyřízení úvěru. Stejně tak zohledňuje všechny státní podpory.

Spočítáme-li u úvěru efektivní úrok, znamená to totéž, jako bychom měli úvěr s daným (efektivním) úrokem a již neplatili žádné další platby ani nedostávali žádné podpory. Všechny další náklady a podpory jsou obsaženy právě v tomto efektivním úroku.

Výpočet efektivního úroku není triviální záležitostí. K jeho výpočtu se dobře hodí program Excel nebo jiný specializovaný software. Při výpočtu hledáme takovou diskontní míru, aby současná hodnota všech plateb byla rovna počáteční výši úvěru. Přesně tento postup je použit ve funkci „Míra výnosnosti“ v programu Excel.

Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...



Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...

Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...

Zrušíme hotovost, sílí hlasy. Co by to přineslo, rozebírá ekonomka

Ilustrační snímek

Objem bezhotovostních plateb výrazně narůstá. Co se stane, když peníze budou jen virtuální a skutečné peníze přestanou...



Další z rubriky

NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Martin Mašát

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá...

Sazby hypoték začínají růst, zatím jen pomalu. Aktuality z bank

Ilustrační snímek

Česká národní banka zvýšila úrokové sazby a hned se strhl hypoteční poplach. Bude se zdražovat? Bude. Ale nijak...

Vše, co je dobré vědět o hypotékách. A rady, jak na ně

Ilustrační snímek

Do loňského října stačilo žadatelům o hypotéku 10 % z vlastních zdrojů. Zásahy České národní banky nakonec vedly k...

Další nabídka

Kurzy.cz

Mediální expertka: Prodej TV Nova otřese televizním trhem. Důležitá bude strateg...
Mediální expertka: Prodej TV Nova otřese televizním trhem. Důležitá bude strateg...

Prodej skupiny kolem TV Nova může zásadně ovlivnit celý český televizní trh. Především bude záležet na tom, zda bude No... celý článek



Najdete na iDNES.cz