Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak lze stanovit skutečnou cenu hypotečního úvěru

  22:28aktualizováno  22:28

Kolik celkově zaplatíme za hypoteční úvěr?

Vezměme si jako příklad dvě možnosti čerpání hypotečního úvěru:

1. výše úvěru 1 mil. Kč se sazbou 6 % a dobou splatnosti 20 let a
2. výše úvěru 1 mil. Kč se sazbou 7 % a dobou splatnosti 15 let.

Snadno spočítáme, kolik za celou dobu splácení úvěru zaplatíme. V prvním případě činí splátka 7 164 Kč, v druhém 8 988 Kč. Celkem tak zaplatíme v prvním případě 1,7 mil. Kč, v druhém 1,6 mil. Kč. Dle tohoto porovnání zaplatíme u druhého úvěru méně než u prvního. Můžeme tak dojít k závěru, že druhá varianta je levnější, a to o celých 100 000 Kč.

Když si však ještě jednou prohlédneme zadání, vidíme, že první varianta má nižší úrokovou sazbu. My jsme přitom došli k tomu, že tato varianta je o 100 000 Kč dražší. To je trochu divný závěr. To bychom nečekali. Předpokládali jsme, že levnější bude pochopitelně ta varianta, která má nižší úrokovou sazbu. Kde se stala chyba?

Toto porovnání „kolik celkově zaplatíme“ nepočítá s časovou hodnotou peněz. Sčítá, kolik se celkově zaplatí, bez ohledu na to, kdy dané peníze vydáváme. Tato metoda dává stejnou váhu penězům, které jsou zaplaceny na počátku, jako penězům vydaným koncem doby splácení. Víme však, že tyto peníze mají vždy jinou reálnou hodnotu.

Tato metoda by vedla i k dalšímu paradoxu. Kdybychom měli možnost vzít si na 20 let úvěr za 1 % p.a., asi bychom to považovali za fantastickou nabídku. Úrok z půjčených peněz by nedosahoval ani výše inflace.

Splátka tohoto úvěru by činila 4 599 Kč a za 20 let bychom celkově zaplatili asi 1,1 mil. Kč. Půjčenou částku bychom tak „přeplatili“ o 100 000 Kč. Mohli bychom tak dojít k závěru, že úvěr je nevýhodný.

Víme však, že peníze dnes mají jinou hodnotu než za 10 nebo 20 let a že půjčka za 1 % ročně je velice výhodná. V reálném vyjádření bychom tak nezaplatili ani tolik, kolik jsme si půjčili.

Efektivní úrok

Také se můžeme setkat s případem, kdy potřebujeme srovnat úvěry:

1. výše 1 mil. Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 6,1 %, poplatek za vyřízení úvěru 25 000 Kč, poplatek za vedení účtu není vybírán;
2. výše 1 mil. Kč, splatnost 20 let, úroková sazba 6,3 %, poplatek za vyřízení úvěru 9 000 Kč, poplatek za vedení účtu 200 Kč měsíčně.

Jak srovnat tyto úvěry?

Často se setkáváme se srovnáním: „První varianta má nižší úrok a nižší poplatek za vedení účtu, druhá varianta má nižší poplatek za vyřízení úvěru. První varianta vyhrála na body 2 : 1, proto je lepší.“ Nebo se pouze sepíší výhody a nevýhody každé z variant, a pak se řekne, ať se klient rozhodne sám, jestli mu je milejší platit vyšší poplatek za vedení účtu, nebo vyšší poplatek za vyřízení úvěru. Klient by většinou platil raději to, co je pro něho levnější.

V těchto případech je nejlepší počítat u daných úvěrů s efektivním úrokem. Efektivní úrok je v tomto případě totéž co vnitřní míra výnosnosti. U spotřebitelského úvěru se používá „roční procentní sazba nákladů“ (RPSN).

Efektivní úrok v jednom jediném čísle zohledňuje všechny náklady s úvěrem spojené. Zohledňuje nejen splátku, která závisí na úrokové sazbě, ale i poplatek za vedení účtu nebo za vyřízení úvěru. Stejně tak zohledňuje všechny státní podpory.

Spočítáme-li u úvěru efektivní úrok, znamená to totéž, jako bychom měli úvěr s daným (efektivním) úrokem a již neplatili žádné další platby ani nedostávali žádné podpory. Všechny další náklady a podpory jsou obsaženy právě v tomto efektivním úroku.

Výpočet efektivního úroku není triviální záležitostí. K jeho výpočtu se dobře hodí program Excel nebo jiný specializovaný software. Při výpočtu hledáme takovou diskontní míru, aby současná hodnota všech plateb byla rovna počáteční výši úvěru. Přesně tento postup je použit ve funkci „Míra výnosnosti“ v programu Excel.

Autor:



Nejčtenější

Odeslal 30 tisíc na chybný účet. Už dva roky čeká na vrácení

Ilustrační snímek

Možná už se vám někdy stalo, že jste se spletli v čísle účtu, kam jste poslali peníze. Možná jste měli štěstí, že šlo o...

Nechceme programátory tady, my jim práci přivezeme, říká manažer ajťáků

Lukáš Zrzavý

Sehnat nové zaměstnance jim prý nečiní velký problém. V době, kdy je trh práce vyčerpán a většina firem marně pátrá po...



PENÍZE 2038: Euro v Česku nebude a hotovost jen okrajově, míní experti

(Ilustrační snímek)

Když se řekne peníze, určitě si umíte spočítat, kolik jich máte, jak s nimi nakládáte a co pro vás znamenají. Ale...

Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....

Další z rubriky

Sazby hypoték prudce rostou. Zájem o hypoteční úvěry však neklesá

Ilustrační snímek

Ve třetím měsíci letošního roku se průměrná úroková sazba hypoték zvedla na 2,49 procenta. Zájem o ně však překvapivě...

KOMENTÁŘ: Hypotéka pod tři procenta? Zapomeňte

Martin Mašát

Hypotéky se sazbou pod dvě procenta jsou nejspíš minulostí. V roce 2018 se sazby s největší pravděpodobností vyhoupnou...

S jakými výdaji navíc počítat, když se rozhodnete pro hypotéku

Ilustrační snímek

V posledním roce došlo v oblasti hypoték k utahování šroubů a zpřísňování pravidel. Ceny nemovitostí rostou a klienti...

ČR - konjunkturální průzkum za duben ukazuje pokračující důvěru v domácí ekonomi...

ČR - konjunkturální průzkum za duben ukazuje pokračující důvěru v domácí ekonomi...

Kurzy.cz Souhrnný indikátor důvěry (indikátor ekonomického sentimentu), vyjádřený bazickým indexem, oproti březnu vzrostl o 0,4 ...

Najdete na iDNES.cz