Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak nastavit ideální výši nájmu, abyste neprodělali

aktualizováno 
Stanovit výši nájemného není pro majitele bytu jednoduché. Musí v prvé řadě respektovat situaci na místním bytovém trhu, na druhé straně si nemůže dovolit pronajímat byt dlouhodobě pod náklady. Jaké minimální nájemné se majiteli bytu "vyplatí"?
Nájem by se neměl odlišovat od bytů v okolí.

Nájem by se neměl odlišovat od bytů v okolí. | foto: Profimedia.cz

Nájem musí respektovat místní zvyklosti
V prvé řadě je třeba zdůraznit, že není možné, aby se výše nájemného výrazně odchylovala od ostatních nájmů v dané lokalitě - a to zejména směrem vzhůru. Je-li nájemné stanoveno příliš vysoko, zůstává byt dlouhodobě neobydlený a majiteli bytu tím vzniká škoda.

Podle informací Institutu regionálních informací se nejvyšší nájmy standardního bytu platily v Praze (v průměru přes 10 000 korun), přičemž oblast historického centra dosahuje v průměru 14 484 korun měsíčně.

Město Datum vydání Nájemné 
(v Kč/m2)
Nájemné standardního bytu*  (v Kč)
Praha 20. 5. 2008 157 10 676  
Mladá Boleslav 26. 5. 2008 135 9 180  
Beroun 26. 5. 2008 130 8 840  
Kladno 26. 5. 2008 126 8 568  
Frýdek-Místek 26. 5. 2008 122 8 296  
Kutná Hora 26. 5. 2008 118 8 024  
Benešov 26. 5. 2008 117 7 956  
Brno 26. 5. 2008 116 7 888  
Zlín 26. 5. 2008 116 7 888  
Ostrava 26. 5. 2008 111 7 548  
Pozn.: * Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m2 s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj:  Institut regionálních informací

Nejnižší nájmy jsou naopak v Mostu, Prachaticích a Semilech, kde nedosahují ani čtyř tisíc korun měsíčně. Nehovoříme nyní o regulovaných nájmech, které jsou mnohdy ještě nižší.

Město

Datum vydání

Nájemné
(v Kč/m2)

Nájem státního bytu
(v Kč)*

Most 26. 5. 2008 55 3 740  
Prachatice 26. 5. 2008 57 3 876  
Semily 26. 5. 2008 57 3 876  
Chomutov 26. 5. 2008 59 4 012  
Děčín 26. 5. 2008 61 4 148  
Jeseník 26. 5. 2008 68 4 624  
Cheb 26. 5. 2008 69 4 692  
Teplice 26. 5. 2008 69 4 692  
Jindřichův Hradec 26. 5. 2008 70 4 760  
Louny 26. 5. 2008 70 4 760  
Pozn.: * Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m2 s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj: Institut regionálních informací

Nájem musí pokrýt cenu nemovitosti
Chce-li někdo pronajímat byt, musí počítat s jeho cenou a životností. V případě bytu za 1 mil. korun a životnosti 80 let (nejčastější projektovaná životnost, kterou lze prodloužit opravami, údržbou a technickým zhodnocením -  to ovšem nyní zanedbejme, neboť vše nese další dodatečné náklady pro majitele) je potřeba, aby nájem činil minimálně 12 500 korun ročně - v reálných cenách, tedy každoročně zvyšovaných o míru inflace.

Ceny bytů v jednotlivých městech zjistíte ZDE.

Nájemné cca 1 000 korun/měsíc ovšem pokryje pouze náklady na výstavbu/pořízení milionové nemovitosti. Nezahrnuje nezbytné daně, poplatky, údržbu, opravy..., bez nichž se životnost zkracuje. Nezahrnuje ani cenu peněz. Majitel bytu může peníze, za které byt pořídil, investovat jiným způsobem nebo utratit ve spotřebě. To, že to neučiní, ale koupí byt, musí mít zaplaceno. Jaká je cena peněz?

Stanovit cenu peněz při pořízení bytu k pronájmu lze dvěma způsoby. První z nich je "nákladový", tedy kolik takové peníze ke koupi bytu stojí - a v tomto případě je optimálním nástrojem hypoteční úvěr a jeho úroková sazba. Alternativou je poohlédnutí po výnosech jiných investic.

Úrokové sazby hypoték se pohybují na úrovni 5,51 procenta. To odpovídá při milionové částce roční ceně peněz 55 100 korun. V této ceně nejsou navíc zahrnuty poplatky spojené s hypotékou, které by majitel musel platit v případě, že bude nemovitost tímto způsobem financovat.

Alternativou je zvolit jiný druh investiční příležitosti. To je poněkud komplikovanější, neboť výnos závisí na investičním horizontu a dalších parametrech investice. Pro 80letý horizont (nemovitost na tomto časovém úseku rozpočítáváme) je optimální volit investici do akcií. Ta podle historických údajů v dlouhém horizontu vynesla cca 8 % ročně. Cena peněz by se v tomto srovnání pohybovala na 80 tisících korun ročně.

Zahrneme-li cenu peněz a odpis nemovitosti, dostaneme se na roční nájem 67 600 Kč, tedy měsíčně cca 5 633 Kč za nemovitost v ceně 1 milion korun. Máte-li byt za tři miliony, což třeba v Praze není žádný problém, podle tohoto propočtu by měsíční nájemné mělo činit cca 16 500 korun.

Více se dočtete na Hypoindex.cz.

Autor:


Nejčtenější

Platební karty dostávají nové funkce. Podívejte se, co už umí

Ilustrační snímek

Bezhotovostní placení „pípacími“ kartami strmě roste. Počet bezkontaktních transakcí v porovnání s loňskem stoupl o 28...

KOMENTÁŘ: Uplynulo deset let od krize, připravme se na tu příští

Václav Pech, investiční analytik společnosti Broker Trust

Každá krize přináší finanční pády i nové investiční příležitosti. Krize před deseti lety, která vyvrcholila pádem banky...



Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...

Ekonomka Lipovská: Délku pracovní doby a výši mezd by měl určit trh

Hana Lipovská je autorkou knihy „Kdo chce naše peníze? - Ekonomie bez politické...

Průměrná mzda v Česku roste, ve 2. čtvrtletí se vyhoupla na 31 851 korun. Platy ve veřejném sektoru však stoupají...

Jak být dobrým šéfem? Přiznávám, že jsem jen člověk, říká manažerka

Diana Rádl Rogerová

Jsou šéfové a pak ti druzí, co strhnou kolegy tak, že se do projektů pouštějí po hlavě a srdcem. Jedním z těch druhých...

Další z rubriky

Státní hypotéka není takový trhák, jak se čekalo. Co vlastně je?

Ilustrační snímek

Mluvilo se o enormním zájmu. A počítalo se s tím, že bude objem peněz určený na státní hypotéku pro mladé vybraný do...

Zájem o hypotéky roste kvůli obavám ze zdražení a zpřísnění podmínek

Ilustrační snímek

Hypotéky po květnovém zastavení růstu úrokových sazeb začaly mírně zlevňovat. Průměrná úroková sazba klesla na 2,49...

Stavební spoření je atraktivnější. Díky úvěrům i zhodnocení vkladů

Ilustrační snímek

Stavební spoření není v Česku na ústupu. Naopak se o něj opět zvedá zájem. A to jak o úvěry, tak i samotné spoření....

ČNB příští týden zvýší sazby. Korunu tak vůči euru zdraží na nejvyšší úroveň od ...

ČNB příští týden zvýší sazby. Korunu tak vůči euru zdraží na nejvyšší úroveň od ...

Kurzy.cz Česká národní banka na svém měnověpolitickém zasedání ve středu příští týden zvýší svoji základní úrokovou sazbu. Půjde...

Najdete na iDNES.cz