Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak nastavit ideální výši nájmu, abyste neprodělali

aktualizováno 
Stanovit výši nájemného není pro majitele bytu jednoduché. Musí v prvé řadě respektovat situaci na místním bytovém trhu, na druhé straně si nemůže dovolit pronajímat byt dlouhodobě pod náklady. Jaké minimální nájemné se majiteli bytu "vyplatí"?
Nájem by se neměl odlišovat od bytů v okolí.

Nájem by se neměl odlišovat od bytů v okolí. | foto: Profimedia.cz

Nájem musí respektovat místní zvyklosti
V prvé řadě je třeba zdůraznit, že není možné, aby se výše nájemného výrazně odchylovala od ostatních nájmů v dané lokalitě - a to zejména směrem vzhůru. Je-li nájemné stanoveno příliš vysoko, zůstává byt dlouhodobě neobydlený a majiteli bytu tím vzniká škoda.

Podle informací Institutu regionálních informací se nejvyšší nájmy standardního bytu platily v Praze (v průměru přes 10 000 korun), přičemž oblast historického centra dosahuje v průměru 14 484 korun měsíčně.

Město Datum vydání Nájemné 
(v Kč/m2)
Nájemné standardního bytu*  (v Kč)
Praha 20. 5. 2008 157 10 676  
Mladá Boleslav 26. 5. 2008 135 9 180  
Beroun 26. 5. 2008 130 8 840  
Kladno 26. 5. 2008 126 8 568  
Frýdek-Místek 26. 5. 2008 122 8 296  
Kutná Hora 26. 5. 2008 118 8 024  
Benešov 26. 5. 2008 117 7 956  
Brno 26. 5. 2008 116 7 888  
Zlín 26. 5. 2008 116 7 888  
Ostrava 26. 5. 2008 111 7 548  
Pozn.: * Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m2 s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj:  Institut regionálních informací

Nejnižší nájmy jsou naopak v Mostu, Prachaticích a Semilech, kde nedosahují ani čtyř tisíc korun měsíčně. Nehovoříme nyní o regulovaných nájmech, které jsou mnohdy ještě nižší.

Město

Datum vydání

Nájemné
(v Kč/m2)

Nájem státního bytu
(v Kč)*

Most 26. 5. 2008 55 3 740  
Prachatice 26. 5. 2008 57 3 876  
Semily 26. 5. 2008 57 3 876  
Chomutov 26. 5. 2008 59 4 012  
Děčín 26. 5. 2008 61 4 148  
Jeseník 26. 5. 2008 68 4 624  
Cheb 26. 5. 2008 69 4 692  
Teplice 26. 5. 2008 69 4 692  
Jindřichův Hradec 26. 5. 2008 70 4 760  
Louny 26. 5. 2008 70 4 760  
Pozn.: * Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m2 s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj: Institut regionálních informací

Nájem musí pokrýt cenu nemovitosti
Chce-li někdo pronajímat byt, musí počítat s jeho cenou a životností. V případě bytu za 1 mil. korun a životnosti 80 let (nejčastější projektovaná životnost, kterou lze prodloužit opravami, údržbou a technickým zhodnocením -  to ovšem nyní zanedbejme, neboť vše nese další dodatečné náklady pro majitele) je potřeba, aby nájem činil minimálně 12 500 korun ročně - v reálných cenách, tedy každoročně zvyšovaných o míru inflace.

Ceny bytů v jednotlivých městech zjistíte ZDE.

Nájemné cca 1 000 korun/měsíc ovšem pokryje pouze náklady na výstavbu/pořízení milionové nemovitosti. Nezahrnuje nezbytné daně, poplatky, údržbu, opravy..., bez nichž se životnost zkracuje. Nezahrnuje ani cenu peněz. Majitel bytu může peníze, za které byt pořídil, investovat jiným způsobem nebo utratit ve spotřebě. To, že to neučiní, ale koupí byt, musí mít zaplaceno. Jaká je cena peněz?

Stanovit cenu peněz při pořízení bytu k pronájmu lze dvěma způsoby. První z nich je "nákladový", tedy kolik takové peníze ke koupi bytu stojí - a v tomto případě je optimálním nástrojem hypoteční úvěr a jeho úroková sazba. Alternativou je poohlédnutí po výnosech jiných investic.

Úrokové sazby hypoték se pohybují na úrovni 5,51 procenta. To odpovídá při milionové částce roční ceně peněz 55 100 korun. V této ceně nejsou navíc zahrnuty poplatky spojené s hypotékou, které by majitel musel platit v případě, že bude nemovitost tímto způsobem financovat.

Alternativou je zvolit jiný druh investiční příležitosti. To je poněkud komplikovanější, neboť výnos závisí na investičním horizontu a dalších parametrech investice. Pro 80letý horizont (nemovitost na tomto časovém úseku rozpočítáváme) je optimální volit investici do akcií. Ta podle historických údajů v dlouhém horizontu vynesla cca 8 % ročně. Cena peněz by se v tomto srovnání pohybovala na 80 tisících korun ročně.

Zahrneme-li cenu peněz a odpis nemovitosti, dostaneme se na roční nájem 67 600 Kč, tedy měsíčně cca 5 633 Kč za nemovitost v ceně 1 milion korun. Máte-li byt za tři miliony, což třeba v Praze není žádný problém, podle tohoto propočtu by měsíční nájemné mělo činit cca 16 500 korun.

Více se dočtete na Hypoindex.cz.

Autor:



Nejčtenější

Jak ukončit zaměstnání. Stáhněte si vzor výpovědi

Ilustrační snímek

Výpověď z pracovního poměru je základním a nejrozšířenějším způsobem odchodu ze zaměstnání. A protože lidé mění práci...

Nový trend v práci Čechů. Konec dřiny, čtyři hodiny a domů

Ilustrační snímek

Práce na méně než osm hodin denně už není výsadou jen v kancelářích. Kvůli nedostatku lidí na trhu práce hledají firmy...



Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....

Nepřipravujeme děti na život, ony už jej žijí, tvrdí zakladatel školky Bambíno

Tomáš Trnka, zakladatel školky a jeslí Bambíno

Do vzdělávacího sektoru přišel ze zcela jiného oboru. Ještě nedávno Tomáš Trnka pracoval v developerské firmě. Prvotní...

Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Hypotéka pod tři procenta? Zapomeňte

Martin Mašát

Hypotéky se sazbou pod dvě procenta jsou nejspíš minulostí. V roce 2018 se sazby s největší pravděpodobností vyhoupnou...

KOMENTÁŘ: Proč nejsou družstevní byty v Česku příliš v kurzu?

Ilustrační snímek

Dosáhnout na vlastní bydlení je pro řadu lidí velký ekonomický strašák. Jednou z možností je pořízení družstevního...

Sazby hypoték se dál zvedají. Banky sledují bedlivě konkurenci

Ilustrační snímek

V listopadu letošního roku úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Během jedenáctého měsíce se vyšplhaly na...

V Česku raketově přibývá rumunských firem

V Česku raketově přibývá rumunských firem

Kurzy.cz Rumuni jsou mezi zahraničními vlastníky českých firem v posledních pěti letech jednoznačně nejaktivnější. Od roku 2014 ...

Najdete na iDNES.cz