Vlastnické právo k nemovitosti získává nový vlastník teprve poté, co je zapsáno do katastru nemovitostí. To znamená, že podpisem kupní smlouvy se kupující ještě majitelem nemovitosti nestává. Ta zůstane ve vlastnictví prodávajícího až do okamžiku, kdy bude změna vlastnického práva vložena do katastru. Z toho vyplývají možné problémy, a to jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího.
Možné problémy
Pokud kupující uhradí cenu nemovitosti ještě předtím, než dojde ke změně vlastnictví v katastru, mohlo by se mu stát, že nakonec nebude mít ani peníze, ani nemovitost, za kterou již zaplatil, ale která stále ještě není jeho. K tomu by mohlo dojít nejen z důvodu špatných úmyslů protistrany, ale například také tehdy, kdyby katastrální úřad z nějakého důvodu odmítl vklad vlastnického práva zapsat. Proto je více než vhodné sjednat si takové podmínky, kdy k uhrazení ceny nemovitosti dojde až poté, kdy se kupující stane skutečně jejím vlastníkem. Problém je, že zápis do katastru může trvat i několik měsíců. Kdyby chtěl mít kupující jistotu, musel by prodávající celou tuto dobu čekat na peníze. Zároveň by neměl zaručeno, že kupující má příslušnou finanční částku skutečně k dispozici. V praxi by si tak možná raději našel jiného kupce. Navíc pokud je nemovitost hrazena z hypotéky, banky budou požadovat vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ještě předtím, než poskytnou úvěr. To znamená, že pokud by k realizaci obchodu nakonec nedošlo, zůstane prodávajícímu zastavená nemovitost. S tou by mohl mít problém v případě, kdy „kupující“ úvěr vyčerpal, ale nesplácí.
Odložení doby splacení kupní ceny
Proto se doporučuje sjednat si ve smlouvě takový postup, kdy je doba splacení kupní ceny skutečně odložena až do okamžiku, kdy dojde k přechodu vlastnického práva na kupujícího. Ten zároveň skládá placenou částku do úschovy u třetí osoby, a to například již při podpisu kupní smlouvy. Podmínkou výplaty této částky prodávajícímu je pak předložení rozhodnutí katastrálního úřadu o provedení vkladu. Výhodné je to i pro prodávající stranu, jelikož má jistotu, že kupující potřebnou částkou skutečně disponuje. Pro tento účel se využívá notářská úschova, vázané vklady v bance, úschova u advokáta, někdy tuto službu nabízejí i realitní kanceláře. V posledním případě je však třeba dávat dobrý pozor, jelikož právní služby realitek nemusí být vždy kvalitní. Spíše se proto doporučuje zaplatit poplatek notáři či advokátovi a mít tak jistotu. Poplatky nejsou právě nízké, ale v porovnání s tím, jaké škody by mohly nesprávným postupem vzniknout, jsou zanedbatelné.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOKolik stojí notář
Výši notářských poplatků stanovuje vyhláška č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví. V její příloze je uveden sazebník odměn za úkony notářské činnosti. Jak se stanovuje poplatek konkrétně za přijetí peněz do úschovy za účelem jejich vydání další osobě je uvedeno v následující tabulce.
Tarifní hodnota, ze které se výše poplatku odvozuje, je například v případě kupní smlouvy kupní cena v dohodnuté výši, v případě zástavní smlouvy je to výše pohledávky, která má být zástavním právem jištěna.
| Poplatek notáři za přijetí peněz do úschovy za účelem jejich vydání další osobě | |
| z prvních 100 tis. korun tarifní hodnoty | 1,2 % |
| z přebývající částky až do 500 tis. korun tarifní hodnoty | 0,6 % |
| z přebývající částky až do 1 mil. korun tarifní hodnoty | 0,4 % |
| z přebývající částky až do 10 mil. korun tarifní hodnoty | 0,2 % |
| z přebývající částky až do 30 mil. korun tarifní hodnoty | 0,1 % |
| Částka nad 30 mil. korun se do základu tarifní hodnoty nezapočítává. Minimální poplatek je 1 000 korun. | |
Zdroj: Fincentrum
Některé poplatky se nevypočítávají z tarifní hodnoty, ale jsou stanoveny pevnou částkou. Například ověření pravosti podpisu (jedné osoby na téže listině) stojí 30 korun. Náhrada za promeškaný čas notáře při úkonech, které provádí mimo kancelář, činí 50 korun za každou započatou čtvrthodinu. Započítává se sem rovněž čas strávený cestou do místa úkonu a zpět.
Tato vyhláška také vyjmenovává konkrétní případy, kdy může notář výši odměny navýšit, a to až o 100 procent. Pro zajímavost to může být například úkon, „jestliže jde o věc složitou nebo obtížnou nebo časově náročnou anebo je-li k jejímu vyřízení nutné použít cizího práva nebo cizího jazyka“. Dalším příkladem je „jde-li o úkon, který notář provádí na žádost žadatele nebo z nezbytných důvodů v době od 18 hodin do 6 hodin nebo ve dnech pracovního klidu“. Notář však musí na toto zvýšení požadované odměny žadatele včas upozornit, jinak na ně nemá nárok.
