Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak postupovat bezpečně
při prodeji nemovitosti

aktualizováno 
Víte, jak prodat, nebo koupit nemovitost bez rizika? Ať už bude do celé operace vstupovat úvěr, či nikoliv, musíte se připravit na kontrolu, podpisy a vybíhání řady dokumentů. Které odborníky se vyplatí přibrat do hry?

Manželé Kalendovi bydlí v současné době v družstevním bytě. Uvažují o koupi menšího rodinného domu, dokonce si již jeden ve velmi dobrém technickém stavu vyhlédli. Nejsou ještě rozhodnuti, jakým způsobem by jeho koupi financovali. Mají totiž potřebné prostředky k dispozici v hotovosti, ovšem chtěli by si ještě nechat udělat propočet pro využití úvěrových zdrojů, a zjistit tak, který způsob financování by byl efektivnější. Prodávajícímu je to vcelku jedno, na peníze nijak zvlášť nespěchá.

Otázka financování ovšem Kalendovy nyní moc netrápí. Mají spíše obavy z toho, aby vše proběhlo po právní stránce bez problémů. Často slyšeli, že kolem koupě nemovitostí je velké množství papírování, mohou nastat i nějaké závažné komplikace jak při samotné koupi, tak i někdy v budoucnu, pokud nebude vše právně dobře ošetřeno.

Požadavky
Kalendovi chtějí vědět, jak se u takové koupě postupuje, které úřední a právní kroky jsou nejdůležitější, v jakém pořadí, a čemu všemu mají věnovat zvýšenou pozornost.

Základní úvahy
Obchodování s nemovitostmi je zcela běžná záležitost a na první pohled vše vypadá jednoduše. Ono to nakonec jednoduché je, ale je nutné dodržovat určitá pravidla a postupy. Není jich zase až tolik.

Při koupi či prodeji nemovitosti může nastat celá řada nesrovnalostí, ať už záměrným, nevědomým nebo čistě jen chybným počínáním zúčastněných stran. Řekněme si tedy, na co si dát pozor, aby se z takovéto záležitosti nestala noční můra, nebo aby nám nezbyly jen oči pro pláč (jak jistě někteří mohou z vlastní zkušenosti potvrdit).

Nezbytnými dokumenty jsou:

  • aktuální list vlastnictví, který vypovídá o právním stavu nemovitosti – katastrální údaje jsou veřejně přístupnou informací, takže si každý může potřebné informace ověřit
  • a kupní smlouva, kde jsou přesně popsány podmínky prodeje – způsob převedení vlastnického práva zápisem v katastru nemovitostí a uhrazení kupní ceny.

Někdy může být ještě vyžadován:

  • tzv. „nabývací titul“ prodávajícího, neboli doklad o tom, jak prodávající svou nemovitost v minulosti nabyl (kupní, darovací, dědická smlouva apod.),
  • a doklad kupujícího, že má dostatečné prostředky pro zaplacení kupní ceny (výpis z účtu, úvěrová smlouva apod.).

Náležitosti převodu vlastnictví
Hlavním klíčovým bodem při prodeji a koupi je změna vlastníka zápisem do katastru nemovitostí. Zde je potřeba rozlišit dva úkony:

  • návrh na vklad změny vlastnického práva
  • a zápis této změny.

Mezi těmito úkony je ze zákona dána lhůta max. 6 týdnů. Ovšem pozor, v praxi v některých lokalitách může být i přesto delší, neboť katastrální úřady jsou často zahlceny žádostmi. Např. v případě Prahy se můžeme setkat i se lhůtami kolem 4 měsíců.

Kupující se stává majitelem až v momentě zápisu. Tato prodleva bývá příčinou celé řady dohadů a neshod mezi kupujícím a prodávajícím. Situace se navíc může ještě zkomplikovat podle toho, kolik dalších stran do obchodu vstupuje - realitní makléř, právní zástupce, banka, soukromý investor apod.

Platba v hotovosti – převodem na účet
Ideální stav pro obě strany je, když prodávající vlastní „bezproblémovou“ nemovitost, tzn. bez jakýchkoliv závad a právních zatížení, a kupující má na svém kontě dostatečnou hotovost.

V takovém případě je doporučený postup následující:
Obě strany podepíší kupní smlouvu, přičemž nejčastěji kupující skládá zálohu a doplatek kupní ceny je datován po zapsání změny vlastníka v příslušném katastru nemovitostí.

Pro vzájemnou bezpečnost obou stran doporučujeme tyto úkony provádět za účasti třetí osoby, nejlépe notáře nebo realitní kanceláře. Aby obě strany obchodu byly kryté, používá se pro složení zálohy (nebo i celé kupní ceny) před dokončením zápisu do katastru nemovitostí o převodu vlastnictví nemovitosti tzv. notářské úschovy, bankovního akreditivu nebo úschovy v realitní kanceláři. Všechny možnosti znamenají prakticky totéž, jen se liší poskytovatelem této služby.

Pokud ovšem přesto chcete provést obchod tzv. na vlastní pěst, je vhodná alespoň krátká konzultace s právníkem, který vám sepíše, nebo alespoň ověří kupní smlouvu.

Platba z úvěrového účtu
Tato varianta je v dnešní době velmi rozšířená a je o poznání složitější, než postup v předchozím bodě.

 Rady a tipy

· Můžete sice všechny kroky provádět sami, ale doporučujeme využít asistence třetích osob - odborníků z řad notářů, právníků, realitních kanceláří (raději renomovaných) nebo zkušených finančních poradců, kteří se specializují na oblast financování bydlení.

· Nechte si odborně posoudit znění kupní smlouvy u právníka nebo u notáře, lépe si ji ale nechte těmito osobami přímo vyhotovit.

· Pozor! Znalosti výše uvedených odborníků mohou být na různé úrovni, vybírejte si proto pečlivě, zajímejte se o jejich zkušenosti a reference.

· Pokud se zajímáte o koupi určité nemovitosti, nespoléhejte vždy na list vlastnictví, který vám na papíře předkládá prodávající. Údaje o nemovitostech na katastrálním úřadě jsou veřejně přístupné, ověřte si tedy raději sami právní stav nemovitosti, o kterou máte zájem.

Pokud je kupovaná nemovitost současně předmětem zástavy, mají obě strany jistotu, že vše proběhne po právní stránce v pořádku. Banka si nemovitost důkladně prověří a zkontroluje kupní smlouvu. Na prodávajícím a kupujícím zbývá domluvit převod peněz.

Klíčovým bodem při úvěru je jeho zajištění - nejčastěji zástava nemovitosti, příp. ručitelé. Banky vyplácí peníze na účty podle kupní smlouvy jen na základě zřízení zástavy, resp. vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí.

V případě úvěru je podle našich zkušeností koupě resp. prodej nejsnadnější, pokud je v zástavě jiná nemovitost. Kupující má již připravené prostředky na zaplacení a postup je stejný jako v bodě Platba v hotovosti (viz výše).

Postupy při zástavě kupované, resp. prodávané nemovitosti jsou v podstatě dva, podle toho, která strana nemovitost zastavuje. To může učinit jen majitel nemovitosti. O tom, kdo ještě je, a kdo již není majitelem nemovitosti, rozhoduje zápis do katastru nemovitostí (viz výše).

A. Nemovitost zastavuje kupující

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá jako první kupní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva zástavní
  5. Banka vyplácí peníze po faktickém zapsání změny vlastníka nemovitosti na katastrálním úřadě na základě kupní smlouvy - cca do 1 měsíce

B. Nemovitost zastavuje prodávající

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá první zástavní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva kupní
  5. Banka vyplácí peníze okamžitě po vkladu zástavního práva k nemovitosti

Rozdíl v obou variantách je v pořadí vkládání dokumentů do katastru nemovitostí a samozřejmě v termínu výplaty peněz. Obě varianty jsou možné a použití v praxi záleží na pečlivém zhodnocení situace a na pochopení všemi stranami. Běžnější je ovšem varianta A.

Autor:


Nejčtenější

Když postavila dílnu, nechtěl tam ani pes. Dnes má tisíce zákazníků

„Venkovský styl je vlastně takové moje vidění světa. Žiji tak, proto to ze mě...

Vyučila se pánskou krejčovou a vydělávala si tím, že šila trička z kvalitního českého materiálu. Pak začalo v Česku...

Z malé dílny vybudoval obuvnické impérium. Pak nastaly spory o majetek

Zakladatelem zlínské továrny byl Tomáš Baťa (vpravo), který na trh prorazil s...

Nastoupíte do unikátní pracovny, která funguje jako výtah, a za okamžik se ocitnete na vyhlídkové terase...



KVÍZ: Máte přehled, co vás čeká, kdybyste stavěli dům?

Ilustrační snímek

Vyznat se ve všech potřebných krocích kolem stavby rodinného domu není vůbec snadné. Víte, kdy je potřeba zajít na...

Jaké odškodnění žádat, když po příletu nedorazí kufr, nebo je na odpis

Ilustrační snímek

Letět na dovolenou či služební cestu letadlem je rychlé a pohodlné. Můžete mít však smůlu a vaše zavazadla, která jste...

PŘEHLEDNĚ: Kdy zaměstnavatel musí uznat a odškodnit úraz jako pracovní

Ilustrační snímek

Aby mohl být úraz zaměstnance považován za pracovní, musí být splněno několik podmínek. Především se úraz musí stát při...

Další z rubriky

Blíží se krize hypotečního trhu? Zájem o hypotéky začíná klesat

Ilustrační snímek

Úrokové sazby hypoték zastavily v květnu svůj růst a zůstaly nezměněné na 2,51 %. Poprvé od roku 2009 ovšem došlo k...

KOMENTÁŘ: Investiční nemovitost je nová past na důvěřivce

Martin Mašát

Z většiny článků o nemovitostech vyplývá, že kdo nyní nekoupí byt či dům jako investici, okrádá rodinu. Ale ceny bytů...

KOMENTÁŘ: Proč nejsou družstevní byty v Česku příliš v kurzu?

Ilustrační snímek

Dosáhnout na vlastní bydlení je pro řadu lidí velký ekonomický strašák. Jednou z možností je pořízení družstevního...

Víkendář: Obama to nakonec nevydržel a promluvil

Víkendář: Obama to nakonec nevydržel a promluvil

Kurzy.cz „Méně než 24 hodin po neuvěřitelné tiskové konferenci amerického prezidenta Donalda Trumpa a ruského prezidenta Vladimi...

Najdete na iDNES.cz