Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak postupovat bezpečně
při prodeji nemovitosti

aktualizováno 
Víte, jak prodat, nebo koupit nemovitost bez rizika? Ať už bude do celé operace vstupovat úvěr, či nikoliv, musíte se připravit na kontrolu, podpisy a vybíhání řady dokumentů. Které odborníky se vyplatí přibrat do hry?

Manželé Kalendovi bydlí v současné době v družstevním bytě. Uvažují o koupi menšího rodinného domu, dokonce si již jeden ve velmi dobrém technickém stavu vyhlédli. Nejsou ještě rozhodnuti, jakým způsobem by jeho koupi financovali. Mají totiž potřebné prostředky k dispozici v hotovosti, ovšem chtěli by si ještě nechat udělat propočet pro využití úvěrových zdrojů, a zjistit tak, který způsob financování by byl efektivnější. Prodávajícímu je to vcelku jedno, na peníze nijak zvlášť nespěchá.

Otázka financování ovšem Kalendovy nyní moc netrápí. Mají spíše obavy z toho, aby vše proběhlo po právní stránce bez problémů. Často slyšeli, že kolem koupě nemovitostí je velké množství papírování, mohou nastat i nějaké závažné komplikace jak při samotné koupi, tak i někdy v budoucnu, pokud nebude vše právně dobře ošetřeno.

Požadavky
Kalendovi chtějí vědět, jak se u takové koupě postupuje, které úřední a právní kroky jsou nejdůležitější, v jakém pořadí, a čemu všemu mají věnovat zvýšenou pozornost.

Základní úvahy
Obchodování s nemovitostmi je zcela běžná záležitost a na první pohled vše vypadá jednoduše. Ono to nakonec jednoduché je, ale je nutné dodržovat určitá pravidla a postupy. Není jich zase až tolik.

Při koupi či prodeji nemovitosti může nastat celá řada nesrovnalostí, ať už záměrným, nevědomým nebo čistě jen chybným počínáním zúčastněných stran. Řekněme si tedy, na co si dát pozor, aby se z takovéto záležitosti nestala noční můra, nebo aby nám nezbyly jen oči pro pláč (jak jistě někteří mohou z vlastní zkušenosti potvrdit).

Nezbytnými dokumenty jsou:

  • aktuální list vlastnictví, který vypovídá o právním stavu nemovitosti – katastrální údaje jsou veřejně přístupnou informací, takže si každý může potřebné informace ověřit
  • a kupní smlouva, kde jsou přesně popsány podmínky prodeje – způsob převedení vlastnického práva zápisem v katastru nemovitostí a uhrazení kupní ceny.

Někdy může být ještě vyžadován:

  • tzv. „nabývací titul“ prodávajícího, neboli doklad o tom, jak prodávající svou nemovitost v minulosti nabyl (kupní, darovací, dědická smlouva apod.),
  • a doklad kupujícího, že má dostatečné prostředky pro zaplacení kupní ceny (výpis z účtu, úvěrová smlouva apod.).

Náležitosti převodu vlastnictví
Hlavním klíčovým bodem při prodeji a koupi je změna vlastníka zápisem do katastru nemovitostí. Zde je potřeba rozlišit dva úkony:

  • návrh na vklad změny vlastnického práva
  • a zápis této změny.

Mezi těmito úkony je ze zákona dána lhůta max. 6 týdnů. Ovšem pozor, v praxi v některých lokalitách může být i přesto delší, neboť katastrální úřady jsou často zahlceny žádostmi. Např. v případě Prahy se můžeme setkat i se lhůtami kolem 4 měsíců.

Kupující se stává majitelem až v momentě zápisu. Tato prodleva bývá příčinou celé řady dohadů a neshod mezi kupujícím a prodávajícím. Situace se navíc může ještě zkomplikovat podle toho, kolik dalších stran do obchodu vstupuje - realitní makléř, právní zástupce, banka, soukromý investor apod.

Platba v hotovosti – převodem na účet
Ideální stav pro obě strany je, když prodávající vlastní „bezproblémovou“ nemovitost, tzn. bez jakýchkoliv závad a právních zatížení, a kupující má na svém kontě dostatečnou hotovost.

V takovém případě je doporučený postup následující:
Obě strany podepíší kupní smlouvu, přičemž nejčastěji kupující skládá zálohu a doplatek kupní ceny je datován po zapsání změny vlastníka v příslušném katastru nemovitostí.

Pro vzájemnou bezpečnost obou stran doporučujeme tyto úkony provádět za účasti třetí osoby, nejlépe notáře nebo realitní kanceláře. Aby obě strany obchodu byly kryté, používá se pro složení zálohy (nebo i celé kupní ceny) před dokončením zápisu do katastru nemovitostí o převodu vlastnictví nemovitosti tzv. notářské úschovy, bankovního akreditivu nebo úschovy v realitní kanceláři. Všechny možnosti znamenají prakticky totéž, jen se liší poskytovatelem této služby.

Pokud ovšem přesto chcete provést obchod tzv. na vlastní pěst, je vhodná alespoň krátká konzultace s právníkem, který vám sepíše, nebo alespoň ověří kupní smlouvu.

Platba z úvěrového účtu
Tato varianta je v dnešní době velmi rozšířená a je o poznání složitější, než postup v předchozím bodě.

 Rady a tipy

· Můžete sice všechny kroky provádět sami, ale doporučujeme využít asistence třetích osob - odborníků z řad notářů, právníků, realitních kanceláří (raději renomovaných) nebo zkušených finančních poradců, kteří se specializují na oblast financování bydlení.

· Nechte si odborně posoudit znění kupní smlouvy u právníka nebo u notáře, lépe si ji ale nechte těmito osobami přímo vyhotovit.

· Pozor! Znalosti výše uvedených odborníků mohou být na různé úrovni, vybírejte si proto pečlivě, zajímejte se o jejich zkušenosti a reference.

· Pokud se zajímáte o koupi určité nemovitosti, nespoléhejte vždy na list vlastnictví, který vám na papíře předkládá prodávající. Údaje o nemovitostech na katastrálním úřadě jsou veřejně přístupné, ověřte si tedy raději sami právní stav nemovitosti, o kterou máte zájem.

Pokud je kupovaná nemovitost současně předmětem zástavy, mají obě strany jistotu, že vše proběhne po právní stránce v pořádku. Banka si nemovitost důkladně prověří a zkontroluje kupní smlouvu. Na prodávajícím a kupujícím zbývá domluvit převod peněz.

Klíčovým bodem při úvěru je jeho zajištění - nejčastěji zástava nemovitosti, příp. ručitelé. Banky vyplácí peníze na účty podle kupní smlouvy jen na základě zřízení zástavy, resp. vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí.

V případě úvěru je podle našich zkušeností koupě resp. prodej nejsnadnější, pokud je v zástavě jiná nemovitost. Kupující má již připravené prostředky na zaplacení a postup je stejný jako v bodě Platba v hotovosti (viz výše).

Postupy při zástavě kupované, resp. prodávané nemovitosti jsou v podstatě dva, podle toho, která strana nemovitost zastavuje. To může učinit jen majitel nemovitosti. O tom, kdo ještě je, a kdo již není majitelem nemovitosti, rozhoduje zápis do katastru nemovitostí (viz výše).

A. Nemovitost zastavuje kupující

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá jako první kupní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva zástavní
  5. Banka vyplácí peníze po faktickém zapsání změny vlastníka nemovitosti na katastrálním úřadě na základě kupní smlouvy - cca do 1 měsíce

B. Nemovitost zastavuje prodávající

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá první zástavní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva kupní
  5. Banka vyplácí peníze okamžitě po vkladu zástavního práva k nemovitosti

Rozdíl v obou variantách je v pořadí vkládání dokumentů do katastru nemovitostí a samozřejmě v termínu výplaty peněz. Obě varianty jsou možné a použití v praxi záleží na pečlivém zhodnocení situace a na pochopení všemi stranami. Běžnější je ovšem varianta A.

Autor:



Nejčtenější

Překonat Baťu je na dlouho, říká muž, jehož výrobky jsou v každé kuchyni

Petr Chmela, zakladatel českého výrobce kuchyňských potřeb Tescoma

Ovar mnozí z nás uvaří v „jeho“ hrnci, nakrájíme ho „jeho“ nožem, chlebíčky dáme na „jeho“ mísy, pít budeme z „jeho“...

Stravenka není stravné. Za služební cesty si zpětně vybojoval 22 tisíc

Ilustrační snímek

Kdo jezdí na služební cesty, které trvají alespoň pět hodin, má nárok na stravné. Někteří zaměstnavatelé to však řeší...



Některé profese si výrazně polepšily, berou o deset i patnáct tisíc víc

Ilustrační snímek

Tisíce nových příležitostí a často skokový nárůst mezd ve většině oborů. Někteří si polepšili i o 20 procent. Tak...

Daňové přiznání za rok 2017: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Přiznat daně z příjmu musí každoročně statisíce Čechů. Daňové přiznání, které budete letos, tedy v roce 2018 vyplňovat,...

Chcete převést dům na děti? Poradíme vám, jak na to a na co si dát pozor

Darovací smlouva má své nesporné výhody, neplatí se daň z nabytí nemovitých...

Manželé Novákovi vlastní dům na malém městě na jižní Moravě. Vzhledem k tomu, že jim oběma letos bude osmdesát, řekli...

Další z rubriky

Nemovitosti jsou drahé! Ale kdeže, vysvětluje ekonom

Martin Mašát

Zaručené zprávy o drahých nemovitostech, cenových bublinách a nárůstech hodnoty bydlení číhají na každém kroku. Ale...

Sazby hypoték se dál zvedají. Banky sledují bedlivě konkurenci

Ilustrační snímek

V listopadu letošního roku úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Během jedenáctého měsíce se vyšplhaly na...

V půjčování peněz lidí lidem se už v Česku točí miliardy korun

Ilustrační snímek

Ve světě úvěrů se stále více prosazuje nová alternativa půjčování. Dává dohromady lidi, kteří mají peníze a chtějí je...

Kryptoměny se opět potápějí. ESMA: Investoři musí počítat s možností totálních z...

Kryptoměny se opět potápějí. ESMA: Investoři musí počítat s možností totálních z...

Kurzy.cz Virtuální kryptoměny obnovily výrazněji negativní vývoj a pokračují ve ztrátách. Bitcoin se ocitá nejníže od začátku lo...

Najdete na iDNES.cz