Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak postupovat bezpečně
při prodeji nemovitosti

aktualizováno 
Víte, jak prodat, nebo koupit nemovitost bez rizika? Ať už bude do celé operace vstupovat úvěr, či nikoliv, musíte se připravit na kontrolu, podpisy a vybíhání řady dokumentů. Které odborníky se vyplatí přibrat do hry?

Manželé Kalendovi bydlí v současné době v družstevním bytě. Uvažují o koupi menšího rodinného domu, dokonce si již jeden ve velmi dobrém technickém stavu vyhlédli. Nejsou ještě rozhodnuti, jakým způsobem by jeho koupi financovali. Mají totiž potřebné prostředky k dispozici v hotovosti, ovšem chtěli by si ještě nechat udělat propočet pro využití úvěrových zdrojů, a zjistit tak, který způsob financování by byl efektivnější. Prodávajícímu je to vcelku jedno, na peníze nijak zvlášť nespěchá.

Otázka financování ovšem Kalendovy nyní moc netrápí. Mají spíše obavy z toho, aby vše proběhlo po právní stránce bez problémů. Často slyšeli, že kolem koupě nemovitostí je velké množství papírování, mohou nastat i nějaké závažné komplikace jak při samotné koupi, tak i někdy v budoucnu, pokud nebude vše právně dobře ošetřeno.

Požadavky
Kalendovi chtějí vědět, jak se u takové koupě postupuje, které úřední a právní kroky jsou nejdůležitější, v jakém pořadí, a čemu všemu mají věnovat zvýšenou pozornost.

Základní úvahy
Obchodování s nemovitostmi je zcela běžná záležitost a na první pohled vše vypadá jednoduše. Ono to nakonec jednoduché je, ale je nutné dodržovat určitá pravidla a postupy. Není jich zase až tolik.

Při koupi či prodeji nemovitosti může nastat celá řada nesrovnalostí, ať už záměrným, nevědomým nebo čistě jen chybným počínáním zúčastněných stran. Řekněme si tedy, na co si dát pozor, aby se z takovéto záležitosti nestala noční můra, nebo aby nám nezbyly jen oči pro pláč (jak jistě někteří mohou z vlastní zkušenosti potvrdit).

Nezbytnými dokumenty jsou:

  • aktuální list vlastnictví, který vypovídá o právním stavu nemovitosti – katastrální údaje jsou veřejně přístupnou informací, takže si každý může potřebné informace ověřit
  • a kupní smlouva, kde jsou přesně popsány podmínky prodeje – způsob převedení vlastnického práva zápisem v katastru nemovitostí a uhrazení kupní ceny.

Někdy může být ještě vyžadován:

  • tzv. „nabývací titul“ prodávajícího, neboli doklad o tom, jak prodávající svou nemovitost v minulosti nabyl (kupní, darovací, dědická smlouva apod.),
  • a doklad kupujícího, že má dostatečné prostředky pro zaplacení kupní ceny (výpis z účtu, úvěrová smlouva apod.).

Náležitosti převodu vlastnictví
Hlavním klíčovým bodem při prodeji a koupi je změna vlastníka zápisem do katastru nemovitostí. Zde je potřeba rozlišit dva úkony:

  • návrh na vklad změny vlastnického práva
  • a zápis této změny.

Mezi těmito úkony je ze zákona dána lhůta max. 6 týdnů. Ovšem pozor, v praxi v některých lokalitách může být i přesto delší, neboť katastrální úřady jsou často zahlceny žádostmi. Např. v případě Prahy se můžeme setkat i se lhůtami kolem 4 měsíců.

Kupující se stává majitelem až v momentě zápisu. Tato prodleva bývá příčinou celé řady dohadů a neshod mezi kupujícím a prodávajícím. Situace se navíc může ještě zkomplikovat podle toho, kolik dalších stran do obchodu vstupuje - realitní makléř, právní zástupce, banka, soukromý investor apod.

Platba v hotovosti – převodem na účet
Ideální stav pro obě strany je, když prodávající vlastní „bezproblémovou“ nemovitost, tzn. bez jakýchkoliv závad a právních zatížení, a kupující má na svém kontě dostatečnou hotovost.

V takovém případě je doporučený postup následující:
Obě strany podepíší kupní smlouvu, přičemž nejčastěji kupující skládá zálohu a doplatek kupní ceny je datován po zapsání změny vlastníka v příslušném katastru nemovitostí.

Pro vzájemnou bezpečnost obou stran doporučujeme tyto úkony provádět za účasti třetí osoby, nejlépe notáře nebo realitní kanceláře. Aby obě strany obchodu byly kryté, používá se pro složení zálohy (nebo i celé kupní ceny) před dokončením zápisu do katastru nemovitostí o převodu vlastnictví nemovitosti tzv. notářské úschovy, bankovního akreditivu nebo úschovy v realitní kanceláři. Všechny možnosti znamenají prakticky totéž, jen se liší poskytovatelem této služby.

Pokud ovšem přesto chcete provést obchod tzv. na vlastní pěst, je vhodná alespoň krátká konzultace s právníkem, který vám sepíše, nebo alespoň ověří kupní smlouvu.

Platba z úvěrového účtu
Tato varianta je v dnešní době velmi rozšířená a je o poznání složitější, než postup v předchozím bodě.

 Rady a tipy

· Můžete sice všechny kroky provádět sami, ale doporučujeme využít asistence třetích osob - odborníků z řad notářů, právníků, realitních kanceláří (raději renomovaných) nebo zkušených finančních poradců, kteří se specializují na oblast financování bydlení.

· Nechte si odborně posoudit znění kupní smlouvy u právníka nebo u notáře, lépe si ji ale nechte těmito osobami přímo vyhotovit.

· Pozor! Znalosti výše uvedených odborníků mohou být na různé úrovni, vybírejte si proto pečlivě, zajímejte se o jejich zkušenosti a reference.

· Pokud se zajímáte o koupi určité nemovitosti, nespoléhejte vždy na list vlastnictví, který vám na papíře předkládá prodávající. Údaje o nemovitostech na katastrálním úřadě jsou veřejně přístupné, ověřte si tedy raději sami právní stav nemovitosti, o kterou máte zájem.

Pokud je kupovaná nemovitost současně předmětem zástavy, mají obě strany jistotu, že vše proběhne po právní stránce v pořádku. Banka si nemovitost důkladně prověří a zkontroluje kupní smlouvu. Na prodávajícím a kupujícím zbývá domluvit převod peněz.

Klíčovým bodem při úvěru je jeho zajištění - nejčastěji zástava nemovitosti, příp. ručitelé. Banky vyplácí peníze na účty podle kupní smlouvy jen na základě zřízení zástavy, resp. vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí.

V případě úvěru je podle našich zkušeností koupě resp. prodej nejsnadnější, pokud je v zástavě jiná nemovitost. Kupující má již připravené prostředky na zaplacení a postup je stejný jako v bodě Platba v hotovosti (viz výše).

Postupy při zástavě kupované, resp. prodávané nemovitosti jsou v podstatě dva, podle toho, která strana nemovitost zastavuje. To může učinit jen majitel nemovitosti. O tom, kdo ještě je, a kdo již není majitelem nemovitosti, rozhoduje zápis do katastru nemovitostí (viz výše).

A. Nemovitost zastavuje kupující

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá jako první kupní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva zástavní
  5. Banka vyplácí peníze po faktickém zapsání změny vlastníka nemovitosti na katastrálním úřadě na základě kupní smlouvy - cca do 1 měsíce

B. Nemovitost zastavuje prodávající

  1. Obě strany se dohodnou na kupní ceně a objedná se ocenění (odhad nemovitosti) pro příslušnou banku
  2. Podepíše se smlouva kupní, nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní
  3. Po schválení úvěru obě strany podepíší kupní smlouvu, pokud tak ještě neučinily
  4. Na katastrální úřad se vkládá první zástavní smlouva a až ve druhém pořadí smlouva kupní
  5. Banka vyplácí peníze okamžitě po vkladu zástavního práva k nemovitosti

Rozdíl v obou variantách je v pořadí vkládání dokumentů do katastru nemovitostí a samozřejmě v termínu výplaty peněz. Obě varianty jsou možné a použití v praxi záleží na pečlivém zhodnocení situace a na pochopení všemi stranami. Běžnější je ovšem varianta A.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky zdražují, sazby překonaly dvě procenta

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračují v pozvolném růstu. Průměrná úroková sazba v dubnu stoupla na 2,01 procenta. Na této úrovni byly sazby naposledy...  celý článek

Ilustrační snímek
Přichází renesance úvěrů ze stavebního spoření? Rozhodne o tom ČNB

Zdá se, že úvěry ze stavebního spoření jsou opět v kurzu. Naznačují to údaje o nově poskytnutých úvěrech i aktivity stavebních spořitelen přizpůsobit svoji...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky mírně zlevňují, stále se drží na hladině dvou procent

Hypotéky si daly letní pauzu a mírně zlevnily. Průměrná úroková sazba poklesla, a to na 2,02 procenta. V červenci klesl jak počet, tak i objem nových...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Podzim propukne v plné síle! Čeká nás chladný a deštivý říjen
Podzim propukne v plné síle! Čeká nás chladný a deštivý říjen

Astronomický podzim už začal a této změně se brzy přizpůsobí i počasí. Teplých dnů už se dočkámě spíš jen výjimečně, ří... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.