Obecné zásady při půjčování peněz
Hypoteční banky a stavební spořitelny uzavírají se svými klienty úvěrové obchody. Na jedné straně půjčí peníze, takže klienti mohou bydlet ve svém dříve, než kdyby se spolehli pouze na vlastní zdroje. Na druhé straně chtějí za půjčené peníze odměnu – úrok.
Při celém obchodu chtějí mít jistotu, že dostanou svoje peníze nazpět i s úrokem. Tuto jistotu nechce mít jenom banka, ale i ti, kteří se úvěrového obchodu účastní nepřímo. Banka totiž nepůjčuje peníze ze svého, jde o finanč ní prostředky, které jí svěřili jiní. V případě stavebních spořitelen jsou to další klienti, kteří mají u spořitelny uložené peníze. V případě hypotečních bank to jsou držitelé hypotečních zástavních listů.
Banky a stavební spořitelny potřebují vědět:
1. Na co se poskytnuté peníze použily. Tuto povinnost jim ukládá zákon. V případě stavebních spořitelen je možno investovat pouze do vlastního bydlení, v případě hypoték do nemovitostí.
2. Jestli klient má (a bude mít) dostatečné vlastní příjmy, z kterých bude hypoteční úvěr splácet.
3. Jak bude klient řešit situaci, kdyby o své příjmy (z libovolného důvodu) přišel. Banky potřebují mít pojistku pro případy, že by např. ztratil zaměstnání nebo zemřel. Potom potřebují mít zdroj, z kterého se dluh splatí. To jsou nejčastěji ručitelé, možnost prodat zastavenou nemovitost nebo použít plnění z pojistné smlouvy.
7.2 Účelovost
Prostředky poskytnuté stavební spořitelnou nebo hypoteční bankou není možné použít libovolně, ale pouze na určitý účel.
U stavebního spoření se dá velmi jednoduše říci, že úvěr ze stavebního spoření může účastník použít pouze na řešení svých bytových potřeb. To je nejzákladnější pravidlo, kterého se musíme držet. Mezi bytové potřeby patří zejména:
1) získání bytu;
2) výstavba nebo koupě stavby pro bydlení;
3) získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení;
4) změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části včetně úhrady případného podílu na úpravách společných částí;
5) stavební úprava nebytového prostoru na byt;
6) úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí, uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb.
Každý z těchto bodů se dá podrobně rozepsat a hodnotit, např. jestli je stavba bazénu na zahradě bytová potřeba z hlediska bodu 4 nebo nikoli, nebo jestli se dají ze stavebního spoření platit vestavěné skříně, které jsou či nejsou součástí bytu. Stavební spořitelny mají tyto otázky vyřešené a schválené ministerstvem financí. V případě potřeby je možno obrátit se na ně a ověřit si, jestli je možné použít stavební spoření na náš záměr.
Za zmínku stojí, že „koupě“ (převod členských práv a povinností) družstevního bytu v určitých případech splňuje podmínky stavebního spoření na rozdíl od hypotečních úvěrů, kde není účelovost splněna. Z hlediska hypotečního úvěru se totiž nejedná o investici do nemovitosti.
Ještě stojí za povšimnutí bod 6 o úhradě závazků. Díky němu můžeme v našem modelovém příkladě použít úvěr ze stavebního spoření na splacení části hypotéky, i když to není přímo investice do nemovitosti. Díky tomuto bodu bychom také mohli stavební spoření použít na splacení půjčky rodičům, od kterých jsme si půjčili peníze a které jsme použili na koupi bytu.
U hypotečních úvěrů se pouze omezíme na to, že je možné je použít na investice do nemovitosti. Jestliže řešíme vlastní bydlení, zpravidla splňujeme podmínku účelovosti (až na „koupi“ družstevního bytu nebo rekonstrukci nájemního bytu). Navíc se dá hypoteční úvěr použít na investici do nemovitostí, které neslouží pouze k bydlení, ale k podnikání. O tom se v této knize podrobněji nehovoří.
7.3 Bonita
Banka nám půjčí peníze a očekává, že je budeme pravidelně měsíčně splácet. K tomu musíme mít nějaké zdroje, které chce banka znát, a rozhodne, jestli jsou dostatečné. Aby banka měla jistotu vrácení peněz, požaduje, aby tyto zdroje byly pravidelně dosažitelné a aby trvaly po celou dobu splácení úvěru. Většinou se jedná o pravidelný příjem ze zaměstnání nebo z podnikání. U nich chce banka vědět, jestli jich bylo pravidelně dosahováno v minulosti, protože pak se dá předpokládat jejich dosahování i v budoucnu. Také banka hlídá věk klienta a požaduje, aby úvěr byl splacen ještě v jeho produktivním věku, protože v důchodu by již neměl dostatečné příjmy na jeho splácení. Tomu se snaží banka předejít.
Výše příjmů musí být taková, aby stačila na splácení závazků a na obživu klienta. Navíc si banka ponechává jistou rezervu.
Stavební spořitelny většinou vezmou příjem klienta a odečtou od něho všechny pravidelné měsíční závazky a měsíční splátky. Částka, která zbude, musí stačit na obživu klienta a jeho rodiny. Jestli je částka dostatečná se poměřuje životním minimem.
Postup stavební spořitelny si ukažme na příkladu našeho modelového klien ta. Čisté měsíční příjmy jeho a manželky jsou 21 000 Kč. Splátky dalších úvěrů (v tomto případě předpokládaná splátka hypotečního úvěru) jsou asi 6000 Kč (tuto částku volíme jako přibližnou, protože záleží na tom, jestli započítáme státní podporu nebo ne) měsíčně a splátka překlenovacího úvěru, poskytovaného spořitelnou, je 1167 Kč. Od příjmů odečteme tyto splátky úvěrů a dostaneme 13 833 Kč. To je částka, která bude manželům zbývat na živobytí. Jde o 2,15násobek životního minima, což je z hlediska stavební spořitelny dostatečné.
Některé hypoteční banky mají trochu jiný přístup. Od příjmů klienta odečtou životní minimum a klientovi musí zůstat částka na splácení úvěrů plus určitá rezerva, která je dána procentem ze splátky.
U našeho modelového klienta by banka od čistých měsíčních příjmů odečetla životní minimum a splátku úvěru z překlenovacího úvěru. Tím bychom dostali částku 13 393 Kč (21 000 – 6 440 – 1 167). To je 2,18násobek měsíční splátky hypotečního úvěru. Takováto rezerva je dostatečná.
Výše uvedené modely zkoumání bonity jsou pouze základní. V bankovní praxi jich může existovat (a existuje) více. Banky berou ohled např. na lokalitu, kde klient pracuje, na to, jak snadno se zde získává práce, a dále na jeho věk, profesi a vzdělání.
Příští týden náš seriál dokončíme uvedením informací zajištění úvěru a administrativním doložení, které po vás bude banka vyžadovat.
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Finanční rizika
Psychologie, algoritmy a umělá inteligence na kap. trzích
Finanční matematika pro každého - 3. rozšířené vydání
