Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů podle Fincentrum Hypoindexu již druhý měsíc zůstávají na úrovni 3,21 %. Rekordně nízké sazby jsou příležitostí pro získání levné hypotéky nejen pro nové zájemce o stavbu či koupi vlastního bydlení, ale i pro více či méně šťastné majitele nemovitosti zatížené hypotékou s končící fixací úrokové sazby.
Hypoték s končící úrokovou fixací bude v letošním roce požehnaně. Mezi březnem a prosincem letošního roku jich bude přibližně 26 tisíc s objemem kolem 50 miliard korun. Podle některých odhadů jich bude ještě více – dokonce až v objemu 100 miliard korun.
| Počet | Objem v mil. Kč | |
|---|---|---|
| březen | 2 198 | 4 284 |
| duben | 2 240 | 4 632 |
| květen | 2 758 | 4 561 |
| červen | 2 897 | 5 461 |
| červenec | 2 666 | 5 118 |
| srpen | 2 531 | 4 801 |
| září | 2 769 | 5 144 |
| říjen | 2 842 | 5 106 |
| listopad | 2 900 | 5 227 |
| prosinec | 3 173 | 5 974 |
| Celkem | 26 975 | 50 308 |
| zdroj: Vlastní výpočet na základě dat Fincentrum Hypoindexu | ||
Objem i počet hypoték k refinancování je pouze odhadem vycházejícím z nově poskytnutých hypotečních úvěrů s pětiletou fixací v roce 2008 a s tříletou fixací v roce 2010, které tvoří přibližně 85 – 90 procent všech poskytnutých hypoték. Na jedné straně je tento odhad nadhodnocen možným splacením některých úvěrů, ale je zároveň i podhodnocen – všemi hypotékami, které jsou u dané banky déle než jedno období fixace. Pokud banka pouze mění úrokovou sazbu a klient od ní neodchází, není tento úvěr vykázán jako nový a tudíž se nezobrazuje mezi nově poskytnutými hypotékami.
Jak postupovat při změně fixace úrokové sazby
S blížícím se koncem fixace úrokové sazby je vhodné začít se zajímat o možnost refinancování co nejdříve a nečekat až na nabídku nové sazby z původní banky. Novou úrokovou sazbu lze v letošním roce bez potíží zajistit až do konce roku, a tedy již dnes lze připravit refinancování hypotéky v prosinci. Některé banky umožňují zajistit si aktuální sazby i celý rok dopředu – v takovém případě se ale klient zpravidla nevyhne poplatku "za rezervaci zdrojů" ani případnému poplatku za vedení úvěrového účtu.
Nepřehlédněte
|
Vyčkávat na nabídku původní banky se nevyplácí, neboť ji klient velmi často dostává až v době, kdy již nemá příliš času na zajištění refinancování. Naopak se závaznou nabídkou od konkurenční banky je původní banka mnohem více ochotná při vyjednávání úrokovou sazbu snížit. Podmínkou ale je dosavadní řádné splácení hypotéky – banky se o klienty perou, ale zájem mají jen o bezproblémové.
Hypotečních bank je poměrně hodně. To na jedné straně zvyšuje konkurenci, díky níž jsou kupříkladu úrokové sazby v Česku přibližně o jeden procentní bod nižší než v sousedním Slovensku, ale zároveň to snižuje přehlednost pro klienta. Není však třeba obíhat všechny banky. Jednou z možností je obrátit se na hypotečního makléře či finančního poradce, který spolupracuje s většinou bankovních domů, a nechat si zpracovat nabídky od něj. I v takovém případě je ale vhodná obezřetnost – zdaleka ne každý zprostředkovatel hypotečních úvěrů jedná ve prospěch klienta.
Při sjednávání konkurenční nabídky je vhodné pamatovat především na podmínky, za kterých lze nabídku nevyužít. Může se stát, že buď úrokové sazby ještě klesnou (byť je to v současných podmínkách málo pravděpodobné), nebo že stávající banka pod tlakem konkurenční nabídky poskytne sazbu výhodnější.
Samotné refinancování je administrativně méně náročné než získání prvotní hypotéky. Je sice třeba do katastru zanést nového zástavního věřitele (novou banku) a po ukončení procesu refinancování původní banku vyjmout, ovšem zpravidla již není třeba vytvářet odhad ceny nemovitosti, neboť banky přijímají původní. A ani v případě, kdy bance původní odhad z jakéhokoli důvodu nestačí, se náklady na refinancování nezvýší. Banka nový odhad pro svou potřebu zpravidla uhradí. A ani poplatky za sjednání hypotéky nejsou překážkou – u naprosté většiny bank žádné nejsou.
Nekončí vám fixace? Nerefinancujte!
Nízké úrokové sazby mohou svádět k myšlence refinancovat i hypoteční úvěr, kterému fixace úrokové sazby nekončí. Není to ale dobrý nápad. Poplatky za předčasné splacení hypotéky v průběhu fixace úrokové sazby jsou mnohdy vyšší než samotný úrok placený do konce fixace.
| Banka | Výše poplatku |
|---|---|
| AXA Bank | 5 % |
| Česká spořitelna | max. 10 % |
| ČSOB | 5 %/rok, max. 25 % |
| Equa Bank | 10 % |
| Fio banka | 2 %/rok |
| GE Money Bank | 5 %/rok |
| Hypoteční banka | 5 %/rok |
| Komerční banka | úroky do konce fixace |
| LBBW Bank | 5 %, min. 5 000 Kč |
| mBank | 3 % |
| Raiffeisenbank | 1 % |
| UniCredit Bank | 5 %/rok |
| Sberbank | 0,35 %/měsíc |
| Wüstenrot hypoteční banka | 5 % |
| Zdroj: Sazebníky poplatků a infolinky českých bank | |
Poznámky:
- AXA Bank: Splacení až 20 % nesplacené jistiny po 12 splátkách je zdarma.
- Fio banka: Při sjednání Služby mimořádná splátka je splacení 20 % jistiny ročně zdarma.
- Hypoteční banka: Je-li ve smlouvě sjednán rámec mimořádných splátek, činí poplatek v rámci rámce 1 %.
- mBank: Splacení 20 % nesplacené jistiny je zdarma.
- Raiffeisenbank: V dostupném sazebníku na internetových stránkách banky uvádí mimořádnou splátku hypotéky poskytnutou eBankou za poplatek 10 procent.
- UniCredit Bank: Hypotéka Flexi má mimořádnou splátku zdarma
Sankce za mimořádnou splátku hypotéky dosahuje až pět procent ročně za každý započatý rok do konce fixace úrokové sazby. To je výrazně více, než kolik činí současné úrokové sazby – a dokonce více, než jaké byly průměrné sazby dle Fincentrum Hypoindexu po většinu času od roku 2003, kdy jsou v České republice sazby sledovány.
