Nemá smysl zde zmiňovat problematiku střetu nabídky a poptávky a odrazme se od okamžiku, kdy se smluvní strany dohodly na předmětu nemovitosti a odsouhlasily si prodejní cenu. Pak nastává poměrně nepopulární sled administrativních opatření, který stojí obě strany čas i peníze, avšak bez nich by k vlastnímu převodu vůbec nemohlo dojít.
Před podpisem kupní smlouvy si raději prověřte vztahy k předmětné nemovitosti
Přestože vám připadá prodávající jako dostatečně důvěryhodná osoba, tak nešetřete čas i peníze a běžte si jeho slova potvrdit na katastr nemovitostí. Zejména jde o potvrzení faktu, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti, popřípadě, že nemovitost vlastní pouze on sám. Může se totiž stát, že kromě něho jsou majiteli nemovitosti i další osoby a v takovém případě se bez jejich souhlasu převod nemovitosti neobejde.
Při sjednávání úvěru se musíte rozhodnout, jak dlouho jej budete splácet. Na první pohled se zdá, že kratší doba splatnosti je výhodnější. Je tomu ale skutečně tak?
Myslíte si, že ženy USPĚJÍ V KARIÉŘE díky kráse a takzvaným ženským zbraním? Odborníci tvrdí, že něco takového neexistuje. Úspěšní lidé si tak jisti nejsou.
Falešné značkové oblečení známe z razií obchodní inspekce na tržištích. Ale jak vypadají falešná vína nebo falešné uzeniny? A kde se berou?
Kromě této naprosto zásadní informace je vhodné se informovat o případné existenci nějakých věcných břemen nebo dokonce zástavních práv. V praxi může jít o velmi pestrou paletu situací, které mohou kupujícímu významnou měrou znepříjemnit využití vlastnických práv. Kupříkladu může jít o povinnost poskytnout pozemek k průjezdu vozidel apod. Dalším zásadním problémem může být na nemovitosti váznoucí zástavní právo.
Kromě toho je před sepsáním kupní smlouvy dobré si ověřit, zda s vyhlédnutou nemovitostí neprobíhají paralelně jiné majetkové transakce. Jinými slovy řečeno, zda prodávající není podvodník a neprodává předmět převodu paralelně ještě někomu jinému s cílem zinkasovat kupní cenu dvakrát. Všechny tyto informace by si kupující ve vlastním zájmu měl potvrdit na katastrálním úřadě, v jehož obvodu se předmětná nemovitost nachází.
Dobrá kupní smlouva je základem bezproblémového převodu
Vlastní kupní smlouvu si mohou obě smluvní strany zhotovit samy, avšak stojí za uvážení, zda se to v případě nemovitosti skutečně vyplatí. Sestavení obsahu smlouvy by spíše měl mít na starosti odborník, nejčastěji právník popřípadě notář, neboť kvalita by měla být na prvním místě. Samozřejmě jde o výdaj vyčíslitelný v tisících, avšak v konečném důsledku může znamenat třeba i miliónovou úsporu.
Potřebný počet exemplářů kupních smluv s podpisy ověřenými notářem a návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí se předloží příslušnému katastrálnímu úřadu. Nyní je na tahu katastrální úřad, který prověří všechny náležitosti převodu a vydá rozhodnutí. Ve většině případů samozřejmě převod provede, avšak výjimkou nejsou ani z nejrůznějších příčin zamítnuté převody.
Podepsání kupních smluv a návrhů na vklad bývá zpravidla okamžikem střetu smluvních stran ohledně okamžiku zaplacení kupní ceny. Prodávající se snaží minimalizovat svoje riziko a ze svého pohledu bude požadovat zaplacení kupní ceny při podpisu kupní smlouvy a návrhu na vklad. Kupující pravděpodobně přijde s protinávrhem, že by bylo vhodné počkat na skutečné posvěcení celé transakce prostřednictvím povolení vkladu na katastru. Jde o protichůdné požadavky, které se opírají o základní zásady týkající se převodu nemovitostí:
· Zaplacení kupní ceny za předmětnou nemovitost nevede k faktickému převodu vlastnictví. Ten je uskutečněn pouze povolením vkladu vlastnického práva.
· Naopak nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.
K odstranění časového nesouladu mezi povolením vkladu a zaplacením kupní ceny je třeba využít třetí osoby
Ať už bude třetí osobou jakákoli instituce, tak princip této transakce zůstává stejný. Kupující skládá zpravidla v den podpisu smluv u třetí osoby kupní cenu. Následně jsou doručeny příslušné dokumenty na katastrální úřad. Během rozhodovací lhůty zůstávají peníze u třetí osoby. V případě, že katastr povolí vklad na kupujícího, nic nebrání vyplacení kupní ceny prodávajícímu a celá transakce je uvolněním peněz ukončena. V opačném případě (katastr nepovolí vklad) tedy nedochází k převodu vlastnického práva na kupujícího a není splněna základní podmínka pro uvolnění peněz ve prospěch prodávajícího. Naopak je v takovém případě logické, že peníze jsou k dispozici zpět kupujícímu (fakticky nic nekoupil).
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Třetí osobou bývá nejčastěji banka nebo notář
Třetí osoba fakticky zřizuje takzvaný svěřenecký účet, z něhož uvolní vinkulované prostředky v případě, že budou splněny ve smlouvě stanovené podmínky. Aby mohlo skutečně dojít k vyplacení kupní ceny ze svěřeneckého účtu, musí být uzavřena trojstranná smlouva mezi správcem, složitelem (kupujícím) a beneficientem (prodávajícím). V této souvislosti lze doporučit, aby svěřenecká smlouva byla uzavřena společně se smlouvou kupní nebo je vhodné si alespoň ověřit, že problematika uvolnění kupní ceny má v obou vzájemně provázaných smlouvách stejné podmínky.
Při výběru správce svěřeneckého účtu bychom měli postupovat poměrně obezřetně, neboť hladký průběh transakce vyžaduje určitou znalost právní problematiky. Správce samozřejmě musí kvalifikovaně posoudit, zda podmínky ve svěřenecké smlouvě jsou skutečně splněny a nastaly rozhodující skutečnosti pro uvolnění finančních prostředků. Na druhé straně takový komfort něco stojí a výše odměny pro správce se odvíjí od výše svěřeného depozita.
Notář bývá dražší než banka, u banky lze sjednat individuální provizi
Co se týče ceny za svěření peněz a jejich vyplacení oprávněnému na základě ověření rozhodných listin, postupují notáři dle obecných tarifních podmínek. Jako základ pro výpočet odměny slouží objem svěřených prostředků. Platí ovšem vztah, že čím vyšší obnos dáváme do úschovy, tím menší procento ze svěřené částky si notář účtuje jako odměnu. Kupříkladu u částky jeden milión korun by činila výše odměny pro notáře 5 600 Kč, avšak je třeba ještě počítat s navýšením o devatenáctiprocentní sazbu DPH, tedy 6 664 Kč. Zjednodušeně řečeno si u této částky naúčtuje notář odměnu ve výši 0,66 procenta ze svěřené částky.
 |
Je novomanželská půjčka za 2 % ideální? |
V podmínkách může být i přímé zaplacení daně z převodu nemovitosti
Převody nemovitostí podléhají dani z převodu nemovitostí. Její sazba činí tři procenta a poplatníkem je prodávající, zatímco kupující zůstává v pozici ručitele. Jednou z podmínek smluvních stran může být také přímé zaplacení daně z převodu nemovitosti. V praxi to vypadá tak, že správce vkladu nezaplatí celou úhradu ve prospěch prodávajícího, nýbrž platbu rozdělí ve prospěch finančního úřadu (daň z převodu) a zbytek poukáže na účet prodávajícího. Tato podmínka je výhodná zejména pro kupujícího, neboť ten má jistotu, že dojde k zaplacení této daně a zároveň se zbavuje svého ručení vůči úhradě této daně.
V současné době se stále více převodů nemovitostí zajišťuje prostřednictvím třetí osoby. Jde o elegantní a bezpečné řešení, které odradí jakoukoli smluvní stranu od nekalých úmyslů. Samozřejmě se ovšem musíme smířit s tím, že tato služba něco stojí.
Využíváte služeb správců vkladu? Obracíte se spíše na notáře nebo jdete do banky? Těšíme se na vaše názory a náměty.
