Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak si zajistit bezpečí u prodeje nemovitostí?

aktualizováno 
Prodej či koupě nemovitosti bývá dost často poměrně velkou psychickou zátěží pro obě smluvní strany. Cena nemovitosti mnohdy zahrnuje celoživotní úspory a právní úprava je v této oblasti poměrně složitá. Do hry navíc vstupuje nutná součinnost s procedurami katastrálního úřadu a výsledkem je komplikovaný propletenec na sebe navazujících kroků. Největším problémem ovšem bývají převody peněz za předmětnou nemovitost. Víte, jaké existuje kompromisní řešení přijatelné pro obě strany?

Nemá smysl zde zmiňovat problematiku střetu nabídky a poptávky a odrazme se od okamžiku, kdy se smluvní strany dohodly na předmětu nemovitosti a odsouhlasily si prodejní cenu. Pak nastává poměrně nepopulární sled administrativních opatření, který stojí obě strany čas i peníze, avšak bez nich by k vlastnímu převodu vůbec nemohlo dojít.

Před podpisem kupní smlouvy si raději prověřte vztahy k předmětné nemovitosti

Přestože vám připadá prodávající jako dostatečně důvěryhodná osoba, tak nešetřete čas i peníze a běžte si jeho slova potvrdit na katastr nemovitostí. Zejména jde o potvrzení faktu, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti, popřípadě, že nemovitost vlastní pouze on sám. Může se totiž stát, že kromě něho jsou majiteli nemovitosti i další osoby a v takovém případě se bez jejich souhlasu převod nemovitosti neobejde.

NENECHTE SI UJÍT
Dům, byt, nemovitost
Jaká doba splatnosti úvěru je nejvýhodnější?
Při sjednávání úvěru se musíte rozhodnout, jak dlouho jej budete splácet. Na první pohled se zdá, že kratší doba splatnosti je výhodnější. Je tomu ale skutečně tak?

Žena
Ženské a mužské zbraně v práci
Myslíte si, že ženy USPĚJÍ V KARIÉŘE díky kráse a takzvaným ženským zbraním? Odborníci tvrdí, že něco takového neexistuje. Úspěšní lidé si tak jisti nejsou.


Salám
Klam číslo 1: falešné uzeniny
Falešné značkové oblečení známe z razií obchodní inspekce na tržištích. Ale jak vypadají falešná vína nebo falešné uzeniny? A kde se berou?

Kromě této naprosto zásadní informace je vhodné se informovat o případné existenci nějakých věcných břemen nebo dokonce zástavních práv. V praxi může jít o velmi pestrou paletu situací, které mohou kupujícímu významnou měrou znepříjemnit využití vlastnických práv. Kupříkladu může jít o povinnost poskytnout pozemek k průjezdu vozidel apod. Dalším zásadním problémem může být na nemovitosti váznoucí zástavní právo.

Kromě toho je před sepsáním kupní smlouvy dobré si ověřit, zda s vyhlédnutou nemovitostí neprobíhají paralelně jiné majetkové transakce. Jinými slovy řečeno, zda prodávající není podvodník a neprodává předmět převodu paralelně ještě někomu jinému s cílem zinkasovat kupní cenu dvakrát. Všechny tyto informace by si kupující ve vlastním zájmu měl potvrdit na katastrálním úřadě, v jehož obvodu se předmětná nemovitost nachází.

Dobrá kupní smlouva je základem bezproblémového převodu

Vlastní kupní smlouvu si mohou obě smluvní strany zhotovit samy, avšak stojí za uvážení, zda se to v případě nemovitosti skutečně vyplatí. Sestavení obsahu smlouvy by spíše měl mít na starosti odborník, nejčastěji právník popřípadě notář, neboť kvalita by měla být na prvním místě. Samozřejmě jde o výdaj vyčíslitelný v tisících, avšak v konečném důsledku může znamenat třeba i miliónovou úsporu.

Potřebný počet exemplářů kupních smluv s podpisy ověřenými notářem a návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí se předloží příslušnému katastrálnímu úřadu. Nyní je na tahu katastrální úřad, který prověří všechny náležitosti převodu a vydá rozhodnutí. Ve většině případů samozřejmě převod provede, avšak výjimkou nejsou ani z nejrůznějších příčin zamítnuté převody.

Podepsání kupních smluv a návrhů na vklad bývá zpravidla okamžikem střetu smluvních stran ohledně okamžiku zaplacení kupní ceny. Prodávající se snaží minimalizovat svoje riziko a ze svého pohledu bude požadovat zaplacení kupní ceny při podpisu kupní smlouvy a návrhu na vklad. Kupující pravděpodobně přijde s protinávrhem, že by bylo vhodné počkat na skutečné posvěcení celé transakce prostřednictvím povolení vkladu na katastru. Jde o protichůdné požadavky, které se opírají o základní zásady týkající se převodu nemovitostí:

· Zaplacení kupní ceny za předmětnou nemovitost nevede k faktickému převodu vlastnictví. Ten je uskutečněn pouze povolením vkladu vlastnického práva.
· Naopak nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.

K odstranění časového nesouladu mezi povolením vkladu a zaplacením kupní ceny je třeba využít třetí osoby

Ať už bude třetí osobou jakákoli instituce, tak princip této transakce zůstává stejný. Kupující skládá zpravidla v den podpisu smluv u třetí osoby kupní cenu. Následně jsou doručeny příslušné dokumenty na katastrální úřad. Během rozhodovací lhůty zůstávají peníze u třetí osoby. V případě, že katastr povolí vklad na kupujícího, nic nebrání vyplacení kupní ceny prodávajícímu a celá transakce je uvolněním peněz ukončena. V opačném případě (katastr nepovolí vklad) tedy nedochází k převodu vlastnického práva na kupujícího a není splněna základní podmínka pro uvolnění peněz ve prospěch prodávajícího. Naopak je v takovém případě logické, že peníze jsou k dispozici zpět kupujícímu (fakticky nic nekoupil).

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Třetí osobou bývá nejčastěji banka nebo notář

Třetí osoba fakticky zřizuje takzvaný svěřenecký účet, z něhož uvolní vinkulované prostředky v případě, že budou splněny ve smlouvě stanovené podmínky. Aby mohlo skutečně dojít k vyplacení kupní ceny ze svěřeneckého účtu, musí být uzavřena trojstranná smlouva mezi správcem, složitelem (kupujícím) a beneficientem (prodávajícím). V této souvislosti lze doporučit, aby svěřenecká smlouva byla uzavřena společně se smlouvou kupní nebo je vhodné si alespoň ověřit, že problematika uvolnění kupní ceny má v obou vzájemně provázaných smlouvách stejné podmínky.

Při výběru správce svěřeneckého účtu bychom měli postupovat poměrně obezřetně, neboť hladký průběh transakce vyžaduje určitou znalost právní problematiky. Správce samozřejmě musí kvalifikovaně posoudit, zda podmínky ve svěřenecké smlouvě jsou skutečně splněny a nastaly rozhodující skutečnosti pro uvolnění finančních prostředků. Na druhé straně takový komfort něco stojí a výše odměny pro správce se odvíjí od výše svěřeného depozita.

Notář bývá dražší než banka, u banky lze sjednat individuální provizi

Co se týče ceny za svěření peněz a jejich vyplacení oprávněnému na základě ověření rozhodných listin, postupují notáři dle obecných tarifních podmínek. Jako základ pro výpočet odměny slouží objem svěřených prostředků. Platí ovšem vztah, že čím vyšší obnos dáváme do úschovy, tím menší procento ze svěřené částky si notář účtuje jako odměnu. Kupříkladu u částky jeden milión korun by činila výše odměny pro notáře 5 600 Kč, avšak je třeba ještě počítat s navýšením o devatenáctiprocentní sazbu DPH, tedy 6 664 Kč. Zjednodušeně řečeno si u této částky naúčtuje notář odměnu ve výši 0,66 procenta ze svěřené částky.

Je novomanželská půjčka za 2 % ideální?
Více ZDE.

Pověření banky jako správce svěřeneckého účtu nepatří mezi obvyklé transakce a z toho důvodu jej banky nemívají v sazebníku. U většiny bank najdeme pouze zmínku, že odměna za otevření svěřeneckého účtu závisí na individuálním posouzení případ od případu. Lze v této souvislosti zájemcům doporučit, aby si jako odrazový můstek pro jednání spočítali tarifní poplatek u notáře a tlačili banku do výhodnějších podmínek. Obecně platí, že bankovní poplatek by měl být nižší než odměna notáře. Výši odměn notáře v závislosti na svěřeném objemu finančních prostředků najdeme v Sazebníku odměny notáře za úkony notářské činnosti 196/2001.

V podmínkách může být i přímé zaplacení daně z převodu nemovitosti

Převody nemovitostí podléhají dani z převodu nemovitostí. Její sazba činí tři procenta a poplatníkem je prodávající, zatímco kupující zůstává v pozici ručitele. Jednou z podmínek smluvních stran může být také přímé zaplacení daně z převodu nemovitosti. V praxi to vypadá tak, že správce vkladu nezaplatí celou úhradu ve prospěch prodávajícího, nýbrž platbu rozdělí ve prospěch finančního úřadu (daň z převodu) a zbytek poukáže na účet prodávajícího. Tato podmínka je výhodná zejména pro kupujícího, neboť ten má jistotu, že dojde k zaplacení této daně a zároveň se zbavuje svého ručení vůči úhradě této daně.

V současné době se stále více převodů nemovitostí zajišťuje prostřednictvím třetí osoby. Jde o elegantní a bezpečné řešení, které odradí jakoukoli smluvní stranu od nekalých úmyslů. Samozřejmě se ovšem musíme smířit s tím, že tato služba něco stojí.

Využíváte služeb správců vkladu? Obracíte se spíše na notáře nebo jdete do banky? Těšíme se na vaše názory a náměty. 
 
 

Autor:



Nejčtenější

Odeslal 30 tisíc na chybný účet. Už dva roky čeká na vrácení

Ilustrační snímek

Možná už se vám někdy stalo, že jste se spletli v čísle účtu, kam jste poslali peníze. Možná jste měli štěstí, že šlo o...

Ekonom Pavel Kysilka: Česká koruna je odsouzena k posilování

Ekonom Pavel Kysilka

Českou korunou platíme už 25 let. Československou měnu nahradila v únoru 1993. Slovenské platidlo u našich východních...



Nechceme programátory tady, my jim práci přivezeme, říká manažer ajťáků

Lukáš Zrzavý

Sehnat nové zaměstnance jim prý nečiní velký problém. V době, kdy je trh práce vyčerpán a většina firem marně pátrá po...

PENÍZE 2038: Euro v Česku nebude a hotovost jen okrajově, míní experti

(Ilustrační snímek)

Když se řekne peníze, určitě si umíte spočítat, kolik jich máte, jak s nimi nakládáte a co pro vás znamenají. Ale...

Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

Další z rubriky

Hypotéky opět zdražují, sazba pod dvě procenta je nejspíš minulostí

Ilustrační snímek

V prosinci 2017 úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Hypoteční rok 2017 byl zakončen průměrnou úrokovou...

KOMENTÁŘ: Investiční nemovitost je nová past na důvěřivce

Martin Mašát

Z většiny článků o nemovitostech vyplývá, že kdo nyní nekoupí byt či dům jako investici, okrádá rodinu. Ale ceny bytů...

Odborník: Družstevní bydlení oživuje, má dnes řadu výhod včetně ceny

Ilustrační snímek

V 80. letech minulého století bylo běžné bydlet v družstevním bytě. Dnes je to podle mnohých přežitkem. Bytová družstva...

Tučná léta možná končí. Dávejme si pozor, co si nyní budeme přát

Tučná léta možná končí. Dávejme si pozor, co si nyní budeme přát

Kurzy.cz Vývoj a výroba léků sebou přináší nejednu tenzi a paradox. V Perlách týdne z minulého pátku jsme mohli najít mimořádně ...

Najdete na iDNES.cz