Při vysokých objemech úvěrů do nemovitostí je logické, že banky požadují od dlužníka prvotřídní zajištění své pohledávky. Tu jim dávají jednak samotné nemovitosti, do nichž dlužník investuje, a jednak nemovitosti jiné, které má dlužník k dispozici a je ochoten je bance do zástavy dát. Důvod je jednoduchý: u nemovitostí platí více než u jiných instrumentů to, že jejich hodnota je v čase relativně stabilní a v důsledku jejich používání dochází v dlouhém časovém horizontu jen k malé ztrátě hodnoty. U pozemků dokonce platí, že jejich hodnota v dlouhém období mírně roste přibližně úměrně s cenovou hladinou. Co ovšem zástava nemovitosti ve prospěch banky obnáší? Pojďme se podívat na to, které formy zástav jsou pro banku akceptovatelné, jaké povinnosti z nich plynou a se kterými tradičními zajištěními u hypoteční banky nepochodíte.
Zajištění nemovitostí – není třeba se ho bát
Ještě loni na jaře vyžadovaly banky běžně od svých klientů, aby hodnota zástavy činila alespoň 143 procent poskytnutého úvěru. Po startu nabídky úvěru GE Capital Bank na 85 procent hodnoty zástavy se ovšem i ostatní banky rychle přizpůsobily a dnes je již možné získat i úvěr na 100 procent hodnoty nemovitosti (dle odhadu banky). Z tohoto hlediska již asi nic nového neobjevíme. Podívejme se tedy na praktičtější dopady zástavy nemovitostí.
Jakou nemovitost můžeme vlastně jako zástavu použít? V první řadě je na místě připomenout, že můžeme zapomenout na družstevní byty. Ty hypoteční banka nemůže vzít v zástavu ani při nejlepší vůli – jste totiž pouze majitelem podílu v bytovém družstvu a nikoli vlastníkem bytu jako takového. Naopak neplatí u nemovitostí pravidlo, že dlužník musí být také majitelem nemovitosti. Pokud splňuje daná nemovitost požadavky banky, může být jejím vlastníkem třeba váš dobrý známý.
Na nemovitost, která slouží jako zástava, mívá banka především několik základních požadavků. Mezi prvními je nutno uvést požadavek, že ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru nesmějí na dané nemovitosti váznout žádná zástavní práva třetích osob a nesmí být ani jinak omezena možnost převodu nemovitosti na jinou osobu. Existují pouze dvě výjimky. První činí zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření. Druhou je takové zástavní právo, které zanikne uhrazením pohledávky, kvůli níž vzniklo, z poskytnutého hypotečního úvěru. Velmi důležitým kritériem při posuzování vhodnosti dané nemovitosti k zastavení ve prospěch hypoteční banky je její prodejnost a trvale udržitelná hodnota. Jen těžko tak může sloužit jako zástava například dočasná stavba nebo napůl rezavý plechový sklad. Rovněž u starého domku v zapadlé lokalitě přihlédne banka při ohodnocování nemovitosti k její prodejnosti a její odhad bude hluboko pod naším očekáváním.
Pokud již najdete s bankou ohledně zástavy společnou řeč, zbývá učinit dva kroky. Prvním z nich je sepsání zástavní smlouvy – ovšem pozor, ta sama o sobě nestačí. Směrodatný je totiž až zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Pokud splní
Uvažujete o hypotečním úvěru? Nevíte, kolik vám banka půjčí a jak vysoké budou splátky? Navštivte naši kalkulačku s názvem PRŮVODCE HYPOTÉKOU.
váš návrh na vklad zástavního práva všechny potřebné náležitosti a dodáte rovněž všechny požadované přílohy, měl by katastrální úřad vklad práva povolit. Zástavní právo se pak projeví v části C listu vlastnictví. Některé banky již dokonce dnes uvolní peníze dlužníkovi do určité výše ještě předtím, než k zápisu na list vlastnictví dojde. Spokojí se tak s tím, že byl podán návrh na vklad tohoto práva.
Zapsání zástavního práva samozřejmě neznamená, že budete žít příštích patnáct až dvacet let ve strachu, zda o nemovitost z vůle banky nepřijdete. Ta má totiž právo uspokojit svou pohledávku prodejem nemovitosti pouze v případě, že nebudete hypoteční úvěr splácet. Pokud již k této nešťastné variantě dojde (a procento takových případů je podle tuzemských bank prozatím mizivé), uplatní banka své právo a nemovitost zpeněží. Výnosy z prodeje se přitom rozdělují v následujícím pořadí:
-
úhrada nákladů, které v důsledku dražby vznikly státu
-
vyrovnání pohledávky z hypotečního úvěru, která slouží jako krytí nominální hodnoty hypotečních zástavních listů
-
vyrovnání případných jiných pohledávek (pohledávek banky, finančního úřadu, dodavatelů energií apod.)
-
výplata zbylé části výnosu zástavnímu dlužníkovi.
Zástavní právo zaniká spolu s pohledávkou, pro níž byla zástava zřízena. Ve vašem zájmu je samozřejmě zajistit, aby se poznámka o existenci zástavního práva v části C listu vlastnictví po faktickém zániku pohledávky již nevyskytovala. O výmaz zástavního práva musíte tedy znova požádat na katastrálním úřadu, kde tak učiní na základě tzv. kvintace do třiceti dnů.
Jaké zajištění vám může u banky ještě projít?
Jak je to s ostatními formami ručení? U běžných úvěrů se můžeme setkat velmi často s ručitelem, občas s bankovní zárukou či směnkou a velmi zřídka i se zástavním právem k pohledávce či k věci movité. S některými z těchto forem zajištění se čas od času setkáme i u hypotečních úvěrů, a to především v případě, kdy se bance nezdá dostatečné zajištění nemovitostí.
Častou formou dozajištění je ručitelské prohlášení. Ručitel na sebe v tomto případě přejímá závazek, že uhradí pohledávku banky v případě, že tak neučiní ve stanovené lhůtě po písemné výzvě banky dlužník. Zajištění formou ručitele je požadováno v některých případech, kdy není v případu žádný spolužadatel a banky mají obavy o to, kdo by hradil úvěr v případě neschopnosti dlužníka splácet. Samozřejmostí je ovšem v takových případech i životní pojištění.
Ručitel může rovněž ručit pouze za část závazku. Pokud ručí za jeden závazek dlužníka více ručitelů, smí banka požadovat případné plnění na každém z nich. Pokud musí ručitel uhradit za dlužníka závazek, dostává se vůči němu do pozice věřitele. To znamená, že na něm může plnění, které poskytl bance, vymáhat.
V některých případech lze využít k dodatečnému zajištění dluhu rovněž směnky. Pro banky mají směnky tu podstatnou výhodu, že směnečná částka je relativně snadno soudně vymahatelná. Soud totiž nezkoumá jako u jiných instrumentů důvod vzniku dluhu, ale jen prověřuje platnost směnky.
S čím u banky nejspíš nepochodíte…
V oblasti hypotečních úvěrů pro fyzické osoby nemá smysl počítat s tím, že by banka akceptovala zajištění ve formě bankovní záruky či zástavního práva k pohledávce. Tyto instrumenty by našly uplatnění spíše v oblasti hypoték poskytovaných podnikatelským subjektům. Snad nikdy nepochodíte při zajištění hypotéky se zástavou movité věci (například automobilu). Při dlouhodobosti úvěrů na nemovitosti totiž vykazují věci movité jen malou trvanlivost hodnoty a navíc mají oproti věcem nemovitým jednu nevýhodu – banky nad nimi mohou velmi lehce ztratit kontrolu.
Jaké máte zkušenosti se zajištěním úvěrů, především hypotečních? Postačila bance zástava nemovitosti, nebo požadovala i jiné formy dodatečného zajištění?
