Zákonem daná pravidla pro regulaci vyprší s koncem roku 2010 ve zhruba 450 tisících bytech s regulovaným nájemným. Dalších 300 tisíc bytů přijde na řadu za dva roky.
jednostranné zvyšování nájmů končí v ostravě, v praze zatím nePostupná deregulace nájmů probíhala od roku 2006 (pravidla určoval zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu) a měla skončit do konce roku 2010. Ovšem kvůli razantnějšímu růstu nájmů, než se původně předpokládalo, se konec jednostranného navyšování nájmů v některých obcích prodloužil o další dva roky, tedy do konce roku 2012. Konec regulace proběhne po celé České republice. Netýká se ale například krajských měst vyjma Ostravy a Ústí nad Labem, obcí nad deset tisíc obyvatel ve Středočeském kraji a také Prahy či Brna. |
Dohoda nebo soud
Konec jednostranného zvyšování nájmů vedl na mnoha místech Česka k zesílení tlaku ze strany majitelů domů. I když si řada nájemníků stěžuje na agresivní chování a snahu zvedat nájemné o desítky až stovky procent, pronajímatelé nemohou činži jednostranně navyšovat, jak je napadne.
Na nové výši nájemného se obě strany musí domluvit. Pokud to tedy situace umožňuje, mohou nájemníci o výši měsíčních plateb i licitovat.
Pokud se dohodu nepodaří nalézt, přijde na řadu soud.
Pomoci soudu v rozhodování by měla novela občanského zákoníku, zahrnující změny v paragrafech týkajících se bydlení. Její návrh ve středu 16. listopadu schválila vláda (přečtěte si v předchozím článku). .
"Teprve tato novela do zákoníku výslovně zanese, že pronajímatelé i nájemci mají v případě neuzavření dohody nárok požadovat u soudu úpravu nájemného na cenu v daném místě a čase obvyklou. Určování obvyklého nájemného bude věcí znaleckou," doplňuje právník Ondřej Načeradský, vedoucí Občanské poradny o.s. Společnou cestou z Prahy 2.
Novelu čeká ještě dlouhá cesta, od poslanecké sněmovny až po publikaci ve sbírce zákonů. Zatím nelze odhadnout, ani v jaké podobě a kdy bude účinná. Do té doby platí současná právní úprava. Pro pronajímatele je zatím zbytečné riskovat soudní spor, vhodnější bude počkat si na nabytí účinnosti novely.
Dosud musel pronajímatel na jednostranné zvýšení nájemného upozornit minimálně tři měsíce předem. Do budoucna, protože se vychází z dohody, kdy nejsou vymezeny žádné lhůty, není jednoznačně stanoveno, jaký čas mají nájemníci na rozmyšlenou.
Připravuje se cenová mapa, poslouží dohodě
K zevrubné orientaci v tom, co je přiměřená a co už nepřiměřená sazba, pomůže cenová mapa obvyklého nájemného, kterou připravuje ministerstvo pro místní rozvoj. Hotová by měla být zhruba v únoru příštího roku. Půjde však pouze o pomůcku sloužící pro orientaci pronajímatele a nájemce.
"V rámci cenové mapy nebude možné odlišovat individuální odchylky, takže znalecké závěry se budou v některých případech od cenové mapy zřejmě výrazně lišit," upozorňuje Načeradský.
Každý člověk bude mít možnost (aniž by si musel platit znalce) podívat se do mapy a zvážit, jestli jeho byt odpovídá mapovému průměru dané lokality. Zjistí i okolnosti zvyšující či snižující cenu bytu a na základě toho se bude moci rozhodnout, na jaké výši nájemného se lze domluvit, či zda nechá řešení na soudu.
Nic samozřejmě nebrání oběma stranám v tom, aby se dohodly, že se složí na znalce a svůj spor o výši nájemného vyřeší podle jeho stanoviska. Seznam znalců podle oborů můžete najít na www.justice.cz.
Dohodli jste se? Sepište to
Pokud se na výši nájemného majitel i nájemník shodli, je potřeba tuto skutečnost zohlednit i v nájemní smlouvě. Jsou dvě možnosti – dodatek ke stávající smlouvě, či nová smlouva. Dodatek není nijak právně složitý, v zásadě je třeba řádně označit nájemce, pronajímatele, jaký nájemní vztah je dodatkem upravován, částku, na které se dohodli a od jakého data bude platná, a samozřejmě datum a podpisy.
Můžete zvážit i začlenění inflační klauzule, podle které by do budoucna docházelo k automatickému zvyšování, či snižovaní nájemného podle vývoje inflace, nebo jiného dohodnutého a objektivně zjistitelného ukazatele. Klauzulí můžete předejít pravidelnému opakování sporů o zvýšení či snížení nájemného.
V případě, že novou výši nájemného budete řešit i novou nájemní smlouvou, dobře si ji přečtěte a prověřte celý její obsah. Pokud byste ji jako nájemce podepsali a přehlédli pro vás nějaký naprosto nevýhodný fakt (například, že nová smlouva je na dobu určitou), z právního hlediska máte smůlu – podpis je vaše svobodná volba a to, že jste si smlouvu pořádně nepřečetli, vás neomlouvá.
Nedohodli jste? Nepřestávejte platit
Pokud s navrženou výší nájemného nebudete souhlasit a pronajímatel nepřistoupí ani na vaše návrhy či posouzení přiměřenosti výše nájemného znalcem, počítejte s tím, že vás dá k soudu.
I když není zatím jasné, jak soud rozhodne, zda uzná požadavek pronajímatele, či výši nájemného upraví výhodněji pro vás, vy nesmíte přestat za bydlení platit. Musíte pokračovat v hrazení současného nájemného. V případě vaší prohry dokonce budete muset doplácet nájemné ke dni podání návrhu nové výše.
"Je vhodné dávat si peníze stranou, protože u delšího sporu může jít i o značnou částku, kterou na vás v případě nedoplacení bude pronajímatel vymáhat, či mu poslouží jako důvod výpovědi," doporučuje Ondřej Načeradský.
