Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Katastr nemovitostí od 1.1.2014

  21:06aktualizováno  21:06
Poslanecká sněmovna posunula v únoru do druhého čtení vládní návrh zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který by měl nabýt účinnosti stejně jako nový občanský zákoník, tedy dnem 1. 1. 2014.
Geometrický plán slouží k zaměření hranic pozemků či staveb

Geometrický plán slouží k zaměření hranic pozemků či staveb | foto: Vladan Rámiš, iDNES.cz

Problematika katastru nemovitostí je aktuálně řešena dvěma relativně samostatnými zákony, z nichž jeden upravuje zejména problematiku toho, co se do katastru nemovitostí zapisuje (zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí), a druhý samotný proces zápisu do katastru nemovitostí (zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). S účinností nového zákona o katastru nemovitostí bude problematika katastru nemovitostí upravena převážně v tomto novém předpise, s výjimkou některých dílčích otázek, které budou řešeny přímo v novém občanském zákoníku. Níže si přiblížíme některé změny, které zákon o katastru nemovitostí, potažmo nový občanský zákoník, ve vztahu ke katastru nemovitostí zavádí do českého právního řádu. Budeme se zabývat zejména zápisem práv do katastru nemovitostí a vkladovým řízením.

Změna terminologie

Vládní návrh nového katastrálního zákona

Nový občanský zákoník již nepoužívá (s výjimkou přechodných ustanovení) pojem katastr nemovitostí, namísto toho hovoří nová právní úprava o veřejných seznamech. Katastr nemovitostí pak bude jedním z takových veřejných seznamů (viz § 1 zákona o katastru nemovitostí).

Posílení principu materiální publicity

Dle platné právní úpravy a převažující judikatury, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má skutečný stav převahu nad stavem zápisů v katastru. V současné době tak není dostatečně poskytnuta ochrana osobě jednající v důvěře v zápis v katastru nemovitostí. V novém občanském zákoníku je naopak preferován tzv. princip materiální publicity, tedy ochrany nabyvatele jednajícího v důvěře v zápis v katastru nemovitostí (v pravdivost a úplnost právních vztahů evidovaných v katastru nemovitostí). Dle uvedené zásady, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným právním stavem, je poskytována ochrana osobě, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné dle katastru nemovitostí. Nadále by tedy zápis v katastru nemovitostí měl převažovat nad skutečností (zákona zakotvuje z tohoto pravidla některé výjimky, zejména v § 984 odst. 2, § 985 a § 986 nového občanského zákoníku).

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

§ 984

(1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
(2) Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije.

Preference zápisu vkladem

Vkladem se budou nově, kromě práv k nemovitostem vzniklých ze smluv, zapisovat i práva, která vznikla, změnila se či zanikla na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním, která byla doposud zapisována do katastru nemovitostí záznamem.

Návrh na vklad a zahájení vkladového řízení

Vkladové řízení bude možno zahájit pouze na návrh účastníka vkladového řízení, přičemž zákon o katastru nemovitostí ani nový občanský zákoník neukládá žádnou lhůtu, do kdy musí být u příslušného katastrální úřadu návrh na vklad podán. Vzhledem k tomu, že bude důsledně uplatňován výše popsaný princip materiální publicity, bude tedy v zájmu samotných účastníků právního jednání, aby návrh na vklad podali. Dle platné právní úpravy je rozhodujícím okamžikem pro určování pořadí zápisů práv do katastru nemovitostí den podání návrhu na vklad práva. Dle zákona o katastru nemovitostí je nově určující pro určení toho, čí právo bude do katastru nemovitostí zapsáno (tzv. zásada priority), okamžik podání, který je vymezen nejen konkrétním dnem, ale i hodinou a minutou doručení návrhu.

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

§ 982

(1) Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí.
(2) Zřizuje-li vlastník věcné právo k vlastní věci, může před tímto právem vyhradit a do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo; má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného práva, vyžaduje se souhlas osoby, jejíž právo má být dotčeno. K zápisu práva, pro něž bylo vyhrazeno lepší pořadí, se nevyžaduje souhlas osoby, jejíž právo je výhradou omezeno, ledaže má být právo, jemuž svědčí výhrada lepšího pořadí, zapsáno do veřejného seznamu v širším rozsahu, než jak to z výhrady vyplývá.

Přílohou návrhu na vklad již nebude vkladová listina (např. kupní smlouva) v počtu vyhotovení o dvě větším než je počet účastníků vkladového řízení, vkladová listina se bude podávat pouze v jednom vyhotovení a bude možné ji předložit v listinné či elektronické podobě. Ve sbírce listin bude následně vedena v té podobě, ve které byla katastrálnímu úřadu předložena. Bude-li účastník vkladového řízení zastoupen na základě plné moci, podpis zmocnitele na připojené plné moci musí být úředně ověřen. Uvedené pravidlo se neuplatní pouze v případě, že se vklad provádí na základě veřejné listiny, kdy osobou, která předmětnou plnou moc udělila, je osoba, která veřejnou listinu sepsala.

Provedení vkladu

Chraňte sebe i svůj domov

Vyberte to nejvýhodnější pojištění majetku pomocí Osobni.Finance.iDNES.cz.

Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela vyhotoví, rozhodnutí o jeho povolení nebude písemně vyhotovováno a rozhodnutí nabude právní moci záznamem ve spisu. Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela nevyhoví, je povinen vyhotovit písemné rozhodnutí a toto doručit účastníkům vkladového řízení. V takovém případě rozhodnutí nabude právní moci až okamžikem jeho doručení účastníkům vkladového řízení. Katastrální úřad již nebude účastníkům vkladového řízení zasílat po provedení vkladu vkladovou listinu s vyznačenou doložkou o povolení vkladu práva. Namísto toho obdrží účastníci vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden. V případě, že bude účastník vkladového řízení (tedy ten, jehož práva k nemovitosti dle zápisu zanikají nebo se omezují) ve vkladovém řízení zastoupen na základě plné moci, bude uvedené vyrozumění zasíláno nejen jeho zmocněnci, ale vždy i tomuto účastníkovi na adresu uvedenou v katastru nemovitostí. To má bránit podvodným převodům nemovitostí na základě padělaných plných mocí. Primárně bude doručováno do datových schránek účastníků vkladového řízení, jinak do vlastních rukou.

Nový zákon o katastru nemovitostí dále ke zvýšení ochrany vlastníků nemovitostí počítá i s tím, že již v okamžiku, kdy je na katastr podán návrh na zahájení vkladového řízení, vyrozumí katastr účastníky vkladového řízení o potenciální změně zápisů, avšak pouze prostřednictvím jejich datových schránek.

Návrh nového katastrálního zákona

§ 16

(1)   O vyznačení, že právní vztahy jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje účastníky vkladového řízení prostřednictvím datové schránky. Jinak než prostřednictvím datové schránky se tato informace nezasílá.

(2)   Vezme-li navrhovatel návrh na vklad zpět, vkladové řízení se zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení.

(3)   Zúží-li navrhovatel návrh na vklad, rozhodne se o zúženém návrhu pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Jinak se rozhodne o původním návrhu.

Poznámka spornosti

V případě provedení vkladu má každý, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu (např. skutečný vlastník nemovitosti v případě provedení vkladu vlastnického práva na základě padělané smlouvy), právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru nemovitostí tzv. poznámku spornosti, přičemž své právo musí následně ve lhůtě dvou měsíců uplatit u soudu a tuto skutečnost doložit katastrálnímu úřadu, který jinak uvedenou poznámku spornosti z katastru nemovitostí vymaže. Uvedeného práva se ovšem žadatel může domáhat pouze ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. V případě, že žadatel nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, může se uvedeného práva domáhat ve lhůtě 3 let od provedení zápisu. Pokud je návrh na poznamenání spornosti učiněn v této lhůtě, působí poznámka spornosti (v případě, že majitel nemovitosti uspěje se svojí žalobou u soudu) vůči tomu, komu svědčí popíraný zápis a dalším osobám, které na jeho základě dosáhly dalšího zápisu (§ 986 nového občanského zákoníku). Teoreticky tedy hrozí zpochybnění zápisů v katastru nemovitostí 3 roky zpětně, a to i tehdy když existence sporného stavu není ze stavu zápisů v katastru nemovitostí zjevná.

Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

§ 986

(1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
(2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.
(3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.

Cenové údaje jako součást katastru

Nově se budou do katastru nemovitostí zapisovat také ceny dosažené při prodeji jednotlivých nemovitostí nebo jejich funkčních celků, které budou vedeny separátně od sbírky listin, ze které je možné, za splnění stanovených podmínek, uvedené údaje v současné době taktéž získat. Nový zákon o katastru nemovitostí výslovně stanoví, že se nebudou zpětně doplňovat údaje o cenách nemovitostí z listin doručených katastrálnímu úřadu před nabytím účinnosti zákona o katastru nemovitostí. Údaje o dosažených cenách nemovitostí budou poskytovány pouze osobám, které prokáží svoji totožnost. Katastrální úřad je povinen vést evidenci osob, kterým tyto údaje poskytl.

Nový zákon o katastru bude přínosem

Je nepochybné, že skutečnost, že právní úprava katastru nemovitostí bude nadále řešena prakticky v jednom zákoně, povede ke snazší orientaci a její větší přehlednosti. Jednoznačně pozitivně hodnotíme snahu zákonodárců o důslednější uplatňování zásady materiální publicity, neboť stávající právní úprava neposkytuje prakticky žádnou jistotu osobě jednající v důvěře v pravdivost údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Na druhou stranu striktní uplatnění zásady materiální publicity bude klást vysoké nároky na účastníky právního jednání, neboť rozhodujícím bude stav zápisu v katastru nemovitostí, nikoliv skutečný stav. Bude tedy v zájmu účastníků právního jednání, aby ověřovali aktuální stav zápisů v katastru nemovitostí (optimálně v den podpisu smluv, či při tzv. closingu) a aby zajistili provedení vkladu práva vždy co nejdříve po realizaci právního jednání

Autor:


Nejčtenější

Rodiny začínají počítat jinak. Podívejte se, na co Čechům schází peníze

Ilustrační snímek

Finanční situace českých domácností se vylepšuje. Jako dobrou ji vnímají čtyři pětiny rodin. Přesto osmdesát procent...

Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

Ilustrační snímek

Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



První obchodní počin byl fiaskem, dnes jeho firma funguje už 26 let

Mít vlastní obchod byl vždycky jeho sen.

Jeho otec byl vášnivý zahradník. Zdeněk Adam mu musel od malička pomáhat a nenáviděl to. Přesto se dnes zahradničením...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Propustit zaměstnance je v Česku dost obtížné a drahé, říká studie

Ilustrační snímek

V České republice jsou pravidla pro propuštění zaměstnance jedna z nejpřísnějších v Evropě. Je nemožné se rozloučit se...

Další z rubriky

Veřejná konzultace ke společnostem s jediným společníkem

Ilustrační snímek

Evropská komise vyhlásila veřejnou konzultaci v oblasti práva obchodních společností – konkrétně ohledně společností s...

Jmenováni tři noví předsedové okresních soudů

Ilustrační snímek

Ministryně spravedlnosti dnes jmenovala tři nové předsedy okresních soudů.

Postoupení pohledávky podle nového občanského zákoníku

Všeobecný zákoník občanský platil na našem území od roku 1811 až do roku 1950

Postoupení pohledávek z původního věřitele (postupitel) na věřitele nového (postupník) jako častého institutu se dotýká...

Americké akcie se opět vzdalují zbytku světa / BIG EXPERT - akcie: týden od 13. ...

Americké akcie se opět vzdalují zbytku světa / BIG EXPERT - akcie: týden od 13. ...

Kurzy.cz Názory expertů na budoucí vývoj vybraných akcií na českém kapitálovém trhu v horizontu jednoho měsíce a půl roku, v týd...

Najdete na iDNES.cz