Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Kdy říci ano hypotéce s krátkou dobou fixace?

aktualizováno 
Tomáš právě ukončil svou vysokou školu. Protože už při studiu získal práci v Praze, vydělává dnes průměrně 15 000 Kč měsíčně čistého. Je sám a bydlení zatím řešil vždy pronájmy. Jeden takový pronájem ale nyní končí a on se rozhodl, že raději bude splácet hypotéku za byt, který bude jeho, než znovu shánět nový podnájem.
Nemovitost, dům, bydlení

Nemovitost, dům, bydlení | foto: Profimedia.cz

Během studia si Tomáš byl schopen našetřit asi 100 000 Kč, které investoval do konzervativních podílových fondů a dále již 4 roky spoří na své stavební spoření, kde je nyní zůstatek také asi 100 000 Kč.

Před rokem se ale sešel s prodejcem dané stavební spořitelny, který navýšil cílovou částku na 1 500 000 Kč (na financování budoucího bytu) a zároveň změnil tarif z původního na aktuálně platný.

Při promýšlení, kolik by mohl Tomáš měsíčně maximálně splácet, dospěl k částce 7 000 Kč měsíčně. Splátka překlenovacího úvěru (za současného dospořování) v dané stavební spořitelně tuto hranici překročila. Navíc z původně zamýšlené ceny nemovitosti, kterou si pro začátek Tomáš hodlal pořídit, vzrostla potřeba financování na 1 800 000 Kč a ani prodejcem zvýšená cílová částka by na zaplacení vybraného bytu nestačila. Od kolegy se dozvěděl, že by mohlo být užitečné se sejít s nezávislým finančním poradcem.

Několikrát jsme se na tomto místě už věnovali hypotéce, jako jedné z možností pro financování vlastního bydlení. Je to jedno z mála zadlužení, které mohu při potřebě „střechy nad hlavou“ doporučit. Doplněním se potom stávají úvěry a krátkodobé překlenovací úvěry stavebních spořitelen a pro určitou skupinu mladých lidí také půjčka od Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB).

Ti, kteří právě nyní uvažují o financování vlastního bytu nebo domu pomocí hypotéky, dobře vědí, že úrokové sazby v bankách jsou stále velmi příznivé. Kdo přemýšlí o výstavbě, navíc také ví, že změna sazby DPH ve stavebnictví se blíží a je tedy třeba jednat.

V tomto článku se soustředím hlavně na výši měsíční splátky při hypotéce. Shrňme si pro pořádek pravidla hypotéky (hypotéčního úvěru) jako bankovního produktu. Je to půjčka zajištěná nemovitostí – ať už pořizovanou či jakoukoliv jinou vhodnou. Vždy musí mít dostatečnou hodnotu na krytí jistiny úvěru. Klient – žadatel o hypotéku - musí mít také dostatečný příjem (tzv. bonitu).

Hypotéka se poskytuje většinou minimálně na 5 let a nejdelší hypotéky jsou uzavírány až na 30 let. Po tuto dobu splácí klient obvykle tzv. anuitní splátkou jak úroky tak jistinu půjčky. Úroky jsou nasmlouvány na pevně určené období – fixační období. Jeho délka je vždy minimálně 1 rok, ale lze využít třeba tříleté nebo pětileté fixační období. Každá banka má nabídku fixačních období trochu odlišnou. Důležité ovšem je, že na konci každého fixačního období můžete bez sankcí provést učité změny, jako např.:

  • změnit fixační období na delší či kratší
  • splatit část jistiny hypotéky nebo také splatit hypotéku celou

Zároveň ovšem banka nabízí novou úrokovou sazbu pro následující období. Tato sazba nikdy není ve stejné výši, jakou mají právě v té době úrokové sazby nabízené stejnou bankou pro nové hypotéky (pro budoucí klienty), je obecně vždy vyšší.

Úrokové sazby se vážou k jednotlivým fixačním obdobím, přičemž platí pravidlo - čím kratší období, tím nižší úroková sazba a naopak. Např.: jednoletému fixačnímu období může odpovídat 3% úroková sazba, pětiletému sazba 5,1 % p.a. apod.

Výši měsíční splátky tedy ovlivňuje úrok, který klient bance platí, a také délka půjčky (doba splácení). Opět platí úměra, že čím kratší doba splácení, tím vyšší měsíční splátka a naopak. Hypotéka na 30 let tak bude mít nejnižší možné splátky. „Daní“ za nízké měsíční zatížení klienta je pak velké přeplacení půjčované částky na úrocích.

K hypotéce se dá v zásadě přistupovat z hlediska úrokových sazeb ze dvou pohledů:

1. spekulovat na jejich růst
2. nebo se domnívat, že buď neporostou vůbec, nebo se budou zvyšovat jen mírně.

V prvním případě se klient bude chtít zajistit proti růstu úrokových sazeb a zvolí tedy delší zafixování dnešní úrokové sazby k danému fixačnímu období. Drtivá většina klientů volí 5-leté období s úrokem např. 5,1 %. Mají jistotu, že během následujících 5 let bude jejich měsíční splátka hypotéky neměnná. Po zkončení této doby mohou učinit změny (viz výše).

Naproti tomu klient, který se domnívá, že u posilující koruny a konvergenci naší ekonomiky k EU není příliš důvod ke zvyšování úrokových sazeb, zvolí jednoleté fixační období s úrokem okolo 3 % p.a. a po roce splatí třeba část jistiny.

Návrh řešení

Tomáš počítá spíše s druhým předpokladem. Proto nakonec došlo na kombinaci menšího překlenovacího úvěru ze stavební spořitelny a hypotéky s co možná nejmenší měsíční splátkou. Z teoretického úvodu článku plyne, že Tomáš musel zvolit hypotéku na 30 let a fixační období 1 rok. Tomáš ale ví, že pravděpodobně během roku dostane mimořádnou prémii v zaměstnání, kterou může při konci fixačního období splatit část jistiny hypotečního úvěru. Splátka hypotéky tedy měsíčně vyšla na 5 600 Kč a výše hypotéky činila 1 450 000 Kč.

Ze stavebního spoření bylo možné získat po snížení cílové částky překlenovací úvěr 250 000 Kč s tím, že dospořování vzhledem k zůstatku 100 000 Kč nebylo ze strany stavební spořitelny požadováno. Splátka překlenovacího úvěru činila nyní 1 000 Kč měsíčně s tím, že za 3 měsíce splní smlouva o stavebním spoření podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Pak bude splátka již anuitní ve výši 1 200 Kč. Zbytek kupní ceny Tomáš doplnil odkupem podílových listů – získal tak k dispozici zbývajících 100 000 Kč.

Závěr

Tak tedy Tomáš získal svůj první byt a bude nyní splácet měsíčně celkem 6 800 Kč za byt ve velikosti 2+1 v širším centru Prahy. Protože se ukázalo, že může spořit stranou dalších 500 Kč měsíčně, může při konci fixačního období kromě uvažovaných mimořádných příjmů snížit jistinu o dalších 6 000 Kč.

Rady a tipy:

  • Jestliže máte starší smlouvy o stavebním spoření, zvažte, zda je nutná změna tarifu, v případě, že vás osloví prodejce např. s návrhem zvýšení cílové částky. Tomáš díky této změně nemohl využít překlenovacího a následně řádného úvěru ze stavebního spoření bez zajištění, což by umožnil původní starý tarif. Musel úvěr zajistit ručitelem.
  • Při financování bydlení hypotékou zvažte, zda se vám nevyplatí platit nejnižší možné úroky při jednoletém fixačním období s tím, že na jeho konci umoříte část jistiny. Banka sice pro další období určitě nenabídne tak nízký úrok jako byl původní, ale bude zřejmě nižší, než úrok pro původní pětileté fixační období. Jestliže tedy nedojde k radikálnímu růstu úrokových sazeb během následujících 5 let, může se stát, že zaplatíte na úrocích méně, než ten, kdo má od začátku pětileté fixační období s vyšším úrokem. Máte také možnost rychleji splácet vlastní jistinu půjčky a tak nakonec zkrátit celkovou dobu hypotéky.
Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...



Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...

Zrušíme hotovost, sílí hlasy. Co by to přineslo, rozebírá ekonomka

Ilustrační snímek

Objem bezhotovostních plateb výrazně narůstá. Co se stane, když peníze budou jen virtuální a skutečné peníze přestanou...

Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...



Další z rubriky

Dražší hypotéce lze předejít předfixací. Jak funguje a kde ji uzavřít?

Ilustrační snímek

Srpnové zvýšení základních úroků centrální bankou zdražilo peníze na mezibankovním trhu, což se podle odborníků brzy...

Nemovitosti jsou drahé! Ale kdeže, vysvětluje ekonom

Martin Mašát

Zaručené zprávy o drahých nemovitostech, cenových bublinách a nárůstech hodnoty bydlení číhají na každém kroku. Ale...

Hypotéky se odrážejí ode dna a začínají zdražovat, zájem je menší

Ilustrační snímek

V září vzrostla průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů na 2,04 procenta, ale objemy i počty oproti srpnu klesly. V...

Další nabídka

Kurzy.cz

Mediální expertka: Prodej TV Nova otřese televizním trhem. Důležitá bude strateg...
Mediální expertka: Prodej TV Nova otřese televizním trhem. Důležitá bude strateg...

Prodej skupiny kolem TV Nova může zásadně ovlivnit celý český televizní trh. Především bude záležet na tom, zda bude No... celý článek



Najdete na iDNES.cz