Během studia si Tomáš byl schopen našetřit asi 100 000 Kč, které investoval do konzervativních podílových fondů a dále již 4 roky spoří na své stavební spoření, kde je nyní zůstatek také asi 100 000 Kč.
Před rokem se ale sešel s prodejcem dané stavební spořitelny, který navýšil cílovou částku na 1 500 000 Kč (na financování budoucího bytu) a zároveň změnil tarif z původního na aktuálně platný.
Při promýšlení, kolik by mohl Tomáš měsíčně maximálně splácet, dospěl k částce 7 000 Kč měsíčně. Splátka překlenovacího úvěru (za současného dospořování) v dané stavební spořitelně tuto hranici překročila. Navíc z původně zamýšlené ceny nemovitosti, kterou si pro začátek Tomáš hodlal pořídit, vzrostla potřeba financování na 1 800 000 Kč a ani prodejcem zvýšená cílová částka by na zaplacení vybraného bytu nestačila. Od kolegy se dozvěděl, že by mohlo být užitečné se sejít s nezávislým finančním poradcem.
Několikrát jsme se na tomto místě už věnovali hypotéce, jako jedné z možností pro financování vlastního bydlení. Je to jedno z mála zadlužení, které mohu při potřebě „střechy nad hlavou“ doporučit. Doplněním se potom stávají úvěry a krátkodobé překlenovací úvěry stavebních spořitelen a pro určitou skupinu mladých lidí také půjčka od Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB).
Ti, kteří právě nyní uvažují o financování vlastního bytu nebo domu pomocí hypotéky, dobře vědí, že úrokové sazby v bankách jsou stále velmi příznivé. Kdo přemýšlí o výstavbě, navíc také ví, že změna sazby DPH ve stavebnictví se blíží a je tedy třeba jednat.
V tomto článku se soustředím hlavně na výši měsíční splátky při hypotéce. Shrňme si pro pořádek pravidla hypotéky (hypotéčního úvěru) jako bankovního produktu. Je to půjčka zajištěná nemovitostí – ať už pořizovanou či jakoukoliv jinou vhodnou. Vždy musí mít dostatečnou hodnotu na krytí jistiny úvěru. Klient – žadatel o hypotéku - musí mít také dostatečný příjem (tzv. bonitu).
Hypotéka se poskytuje většinou minimálně na 5 let a nejdelší hypotéky jsou uzavírány až na 30 let. Po tuto dobu splácí klient obvykle tzv. anuitní splátkou jak úroky tak jistinu půjčky. Úroky jsou nasmlouvány na pevně určené období – fixační období. Jeho délka je vždy minimálně 1 rok, ale lze využít třeba tříleté nebo pětileté fixační období. Každá banka má nabídku fixačních období trochu odlišnou. Důležité ovšem je, že na konci každého fixačního období můžete bez sankcí provést učité změny, jako např.:
- změnit fixační období na delší či kratší
- splatit část jistiny hypotéky nebo také splatit hypotéku celou
Zároveň ovšem banka nabízí novou úrokovou sazbu pro následující období. Tato sazba nikdy není ve stejné výši, jakou mají právě v té době úrokové sazby nabízené stejnou bankou pro nové hypotéky (pro budoucí klienty), je obecně vždy vyšší.
Úrokové sazby se vážou k jednotlivým fixačním obdobím, přičemž platí pravidlo - čím kratší období, tím nižší úroková sazba a naopak. Např.: jednoletému fixačnímu období může odpovídat 3% úroková sazba, pětiletému sazba 5,1 % p.a. apod.
Výši měsíční splátky tedy ovlivňuje úrok, který klient bance platí, a také délka půjčky (doba splácení). Opět platí úměra, že čím kratší doba splácení, tím vyšší měsíční splátka a naopak. Hypotéka na 30 let tak bude mít nejnižší možné splátky. „Daní“ za nízké měsíční zatížení klienta je pak velké přeplacení půjčované částky na úrocích.
DOVOLENÁ 2006:K hypotéce se dá v zásadě přistupovat z hlediska úrokových sazeb ze dvou pohledů:
1. spekulovat na jejich růst
2. nebo se domnívat, že buď neporostou vůbec, nebo se budou zvyšovat jen mírně.
V prvním případě se klient bude chtít zajistit proti růstu úrokových sazeb a zvolí tedy delší zafixování dnešní úrokové sazby k danému fixačnímu období. Drtivá většina klientů volí 5-leté období s úrokem např. 5,1 %. Mají jistotu, že během následujících 5 let bude jejich měsíční splátka hypotéky neměnná. Po zkončení této doby mohou učinit změny (viz výše).
Naproti tomu klient, který se domnívá, že u posilující koruny a konvergenci naší ekonomiky k EU není příliš důvod ke zvyšování úrokových sazeb, zvolí jednoleté fixační období s úrokem okolo 3 % p.a. a po roce splatí třeba část jistiny.
Návrh řešení
Tomáš počítá spíše s druhým předpokladem. Proto nakonec došlo na kombinaci menšího překlenovacího úvěru ze stavební spořitelny a hypotéky s co možná nejmenší měsíční splátkou. Z teoretického úvodu článku plyne, že Tomáš musel zvolit hypotéku na 30 let a fixační období 1 rok. Tomáš ale ví, že pravděpodobně během roku dostane mimořádnou prémii v zaměstnání, kterou může při konci fixačního období splatit část jistiny hypotečního úvěru. Splátka hypotéky tedy měsíčně vyšla na 5 600 Kč a výše hypotéky činila 1 450 000 Kč.
Ze stavebního spoření bylo možné získat po snížení cílové částky překlenovací úvěr 250 000 Kč s tím, že dospořování vzhledem k zůstatku 100 000 Kč nebylo ze strany stavební spořitelny požadováno. Splátka překlenovacího úvěru činila nyní 1 000 Kč měsíčně s tím, že za 3 měsíce splní smlouva o stavebním spoření podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Pak bude splátka již anuitní ve výši 1 200 Kč. Zbytek kupní ceny Tomáš doplnil odkupem podílových listů – získal tak k dispozici zbývajících 100 000 Kč.
Závěr
Tak tedy Tomáš získal svůj první byt a bude nyní splácet měsíčně celkem 6 800 Kč za byt ve velikosti 2+1 v širším centru Prahy. Protože se ukázalo, že může spořit stranou dalších 500 Kč měsíčně, může při konci fixačního období kromě uvažovaných mimořádných příjmů snížit jistinu o dalších 6 000 Kč.
Rady a tipy:
- Jestliže máte starší smlouvy o stavebním spoření, zvažte, zda je nutná změna tarifu, v případě, že vás osloví prodejce např. s návrhem zvýšení cílové částky. Tomáš díky této změně nemohl využít překlenovacího a následně řádného úvěru ze stavebního spoření bez zajištění, což by umožnil původní starý tarif. Musel úvěr zajistit ručitelem.
- Při financování bydlení hypotékou zvažte, zda se vám nevyplatí platit nejnižší možné úroky při jednoletém fixačním období s tím, že na jeho konci umoříte část jistiny. Banka sice pro další období určitě nenabídne tak nízký úrok jako byl původní, ale bude zřejmě nižší, než úrok pro původní pětileté fixační období. Jestliže tedy nedojde k radikálnímu růstu úrokových sazeb během následujících 5 let, může se stát, že zaplatíte na úrocích méně, než ten, kdo má od začátku pětileté fixační období s vyšším úrokem. Máte také možnost rychleji splácet vlastní jistinu půjčky a tak nakonec zkrátit celkovou dobu hypotéky.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFO
