Kolik zaplatíte za hypoteční úvěr?

Hypoteční úvěry se splácejí nejčastěji anuitním způsobem, to znamená konstantními splátkami. Víte, jaké vlastnosti mají tyto anuitní splátky? Mimo jiné ovlivňují také výši daňových odpočtů úroků, které byly v jednotlivých letech zaplaceny z úvěru na financování bydlení.

(ilustrační snímek) - Rodina, dům, peníze | foto: Profimedia.cz

Výše pravidelné splátky a celkové úrokové náklady úvěru jsou závislé na třech parametrech: objemu úvěru, výši úrokové sazby a délce doby splatnosti. Za předpokladu stejné doby splatnosti znamená vyšší úvěr a vyšší sazba samozřejmě vyšší náklady a vyšší splátky. U doby splatnosti platí (za jinak stejných podmínek), že čím je delší, tím je pravidelná splátka úvěru nižší a celkově zaplacené úroky vyšší. Takže například za hypoteční úvěr s dobou splatnosti 20 let zaplatíme bance mnohem více než při desetileté splatnosti. Výhodou delší splatnosti jsou však nižší měsíční splátky, které dlužníka méně zatěžují.

Anuitní splácení

Konkrétně hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitně, tj. konstantními splátkami, které se po celou dobu splácení nemění. To samozřejmě platí pouze za předpokladu, že se během splácení nezmění úroková sazba. V praxi k tomu však může dojít po každém skončení doby fixace, výši splátky je pak třeba změně přizpůsobit. Výhodou anuitního splácení je přehlednost a jednoduchost.

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Každá anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny (úmor) a úrok. Zjednodušeně řečeno první složka znamená částku, o kterou se sníží dluh a druhá složka je platba bance za půjčení finančních prostředků. Poměr těchto dvou složek se v anuitě v průběhu splácení mění. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové splátky, pak se postupně neustále snižuje. Chování anuitní splátky znázorňuje následující tabulka.

Je zde příklad splátkového kalendáře pro úvěr ve výši 1 mil. korun, s roční úrokovou sazbou 5 % p.a. a dobou splatnosti 15 let. S ohledem na rozsah tabulky jsou zde uvedeny pouze roční splátky. Je vidět, že v prvním roce bance zaplacené úroky dokonce převyšují splátku jistiny. Pak se spolu se zůstatkem úvěru snižují. Ve třetím sloupci je konstantní roční anuitní splátka, která je součtem úroku a úmoru. Celkové úroky činí v tomto případě 445 134 koruny, to znamená, že bance za úvěr s těmito parametry zaplatíme navíc téměř polovinu z jeho výše.

Tabulka 1: Poměr splátky jistiny a výše úroku v konstantní anuitní splátce

ROČNÍ splátky úvěru: 1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5 % p.a
rok	úroky (Kč)	úmor (Kč)	roční anuitní splátka (Kč)	zůstatek úvěru na konci roku (Kč)
1	50 000	46 342	96 342	953 658
2	47 683	48 659	96 342	904 998
3	45 250	51 092	96 342	853 906
4	42 695	53 647	96 342	800 259
5	40 013	56 329	96 342	743 930
6	37 196	59 146	96 342	684 784
7	34 239	62 103	96 342	622 681
8	31 134	65 208	96 342	557 472
9	27 874	68 469	96 342	489 004
10	24 450	71 892	96 342	417 112
11	20 856	75 487	96 342	341 625
12	17 081	79 261	96 342	262 364
13	13 118	83 224	96 342	179 140
14	8 957	87 385	96 342	91 755
15	4 588	91 755	96 342	0
součet:	445 134	1 000 000	1 445 134	-

Zdroj: Fincentrum

Odpočty zaplacených úroků od daňového základu

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Uvedené vlastnosti anuitních splátek mají i praktický význam, konkrétně například u daňových odpočtů úroků zaplacených z úvěrů na bydlení. Jde o úvěry ze stavebního spoření, překlenovací úvěry od stavebních spořitelen a hypoteční úvěry. Musí být určeny na financování bytových potřeb. Přesná pravidla stanoví zákon o dani z příjmů. Je také stanovena maximální hranice, o kolik si lze daňový základ ročně snížit, a to 300 000 korun. Měla by zabránit využívání daňových odpočtů na pořizování drahých domů a bytů, státní podpora by měla být učena jen pro ty, kdo to skutečně potřebují. Ovšem uvedená hranice byla nastavena v době, kdy byly úrokové sazby o dost vyšší než dnes, takže z dnešního pohledu je až příliš benevolentní.

Například pokud bychom měli využít daňových odpočtů v plné míře, musel by úvěr, s parametry, které jsme uvedli výše (5 % p.a., splatnost 15 let), dosahovat objemu přibližně 6 100 000 korun. Což určitě není bydlení, které by potřebovalo státní podporu. Za úvěr v této výši dlužník zaplatí v prvním roce na úrocích 298 600 korun. V dalších letech už se bude tato částka pouze neustále snižovat, jak vyplývá z vlastností anuitního splácení. V posledním 15. roce budou roční úroky činit již jen 15 377 korun. Příklad měsíčních splátek úvěru je v následující tabulce. Jsou zde uvedeny první a poslední rok splácení. Měsíční anuita 48 238 korun se po celou dobu splácení nemění, poměr jistiny a úroků se však velmi liší.

Tabulka 2: Měsíční anuitní splátky v prvním a posledním roce splácení

MĚSÍČNÍ splátky úvěru: 6,1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5 % p.a
měsíc - pořadí	úroky (Kč)	úmor (Kč)	měsíční splátka (Kč)*	zůstatek úvěru na konci měsíce (Kč)
1. rok splácení
1	25 417	22 822	48 238	6 077 178
2	25 322	22 917	48 238	6 054 261
3	25 226	23 012	48 238	6 031 249
4	25 130	23 108	48 238	6 008 141
5	25 034	23 204	48 238	5 984 936
6	24 937	23 301	48 238	5 961 635
7	24 840	23 398	48 238	5 938 237
8	24 743	23 496	48 238	5 914 741
9	24 645	23 594	48 238	5 891 148
10	24 546	23 692	48 238	5 867 456
11	24 448	23 791	48 238	5 843 665
12	24 349	23 890	48 238	5 819 775
součet za 1. rok:	298 636	280 225	578 861	-
poslední 15. rok splácení
169	2 348	45 891	48 238	517 593
170	2 157	46 082	48 238	471 512
171	1 965	46 274	48 238	425 238
172	1 772	46 467	48 238	378 771
173	1 578	46 660	48 238	332 111
174	1 384	46 855	48 238	285 256
175	1 189	47 050	48 238	238 207
176	993	47 246	48 238	190 961
177	796	47 443	48 238	143 518
178	598	47 640	48 238	95 878
179	399	47 839	48 238	48 039
180	200	48 038	48 238	0
součet za 15. rok:	15 377	563 484	578 861	-

Zdroj: Fincentrum; Poznámka: *nepřesnost v součtu je způsobena zaokrouhlováním, přesnější výše anuity je 48 238,411 Kč.

Za tento úvěr bychom bance zaplatili na úrocích celkově přibližně 2 582 900 korun. Konkrétní výše ročních úroků jako základu pro daňové odpočty v každém jednotlivém roce ukazuje následující tabulka.

Tabulka 3: Suma úroků zaplacených v jednotlivých letech

Úvěr  6,1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, úroková  sazba 5 % p.a.
rok	úroky v jednotlivých letech splácení (Kč)
1	298 636
2	284 299
3	269 229
4	253 387
5	236 736
6	219 232
7	200 833
8	181 492
9	161 162
10	139 791
11	117 328
12	93 715
13	68 894
14	42 803
15	15 377
součet:	2 582 914

Zdroj: Fincentrum

Myslíte si, že státní podpora bydlení ve formě daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení je efektivní? Jaké máte praktické zkušenosti s uplatňováním těchto odpočtů?

reklama

---

Uzavřete si ZDE smlouvu o penzijním připojištění
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.

.... více na www.pfkb.cz

---