Připravili jsme pro vás tři modelové případy lidí, kteří už úvěr na bydlení splácejí a v nejbližší době jim končí takzvaná fixace úroků, tedy období pevně sjednaných úroků. Čtěte, zda je pro ně lepší zůstat u své banky, nebo přejít jinam.
MF DNES oslovila čtyři banky, které nabízejí takzvané přefinancování, tedy převzetí hypotéky od jiné banky jako speciální produkt, další čtyři, které to zájemci také zařídí, a pro zajímavost ještě tři poradenské finanční společnosti. Co nabídly mladé rodině s dvěma dětmi, bezdětnému manželskému páru a mladému muži? Nejlepší nabídky přišly od bank, které se na přefinancování hypotéky specializují. Nenabízejí sice nejnižší úroky, ale nemusíte u nich většinou platit zřizovací poplatek.
Rozhodnutí, zda zůstat, nebo měnit, by měla předcházet důkladná úvaha. „Pokud máte pocit, že o vás už vaše banka nemá takový zájem, jako měla, když jste hypotéku zařizovali, a nabízí vám splátky o více než 15 procent vyšší než konkurence, rozhodněte se pro změnu,“ míní Milan Roček ze společnosti Hyposervis.
„Myslím si, že nejlepší je zvolit kompromis mezi celkově finančně nejvýhodnější nabídkou a leckdy složitou administrativou spojenou s vyřízením nového úvěru,“ doporučuje Jan Jelínek ze společnosti AWD Česká republika.
Spočítejte všechny náklady
Nižší úroky než u konkurence by neměly být jediným vodítkem pro výběr nejvýhodnější banky. Počítat totiž musíte nejen se zřizovacím poplatkem, který se pohybuje od tří tisíc korun, většinou necelé procento z půjčené částky, ale také se sumou za případný nový odhad nemovitosti.
Některé banky (například Komerční či Volksbank) uznávají při podpisu smlouvy původní odhad nemovitosti, jinde zaplatíte i několik tisíc korun, například v Raiffeisenbank dva tisíce, u Hypoteční banky máte v obcích nad 10 tisíc obyvatel odhad bytu zdarma, za dům zaplatíte přibližně 4500 korun.
HYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚProto se ptejte především na tyto na první pohled neviditelné poplatky a nechte si spočítat celkové náklady. Teprve potom zjistíte, že třebaže banka nenabízí nejnižší úrok, dohromady u ní zaplatíte méně.
Nezapomeňte ani na čas, který budete muset trávit vyřízením nového úvěru. Pokud budete mít všechny požadované doklady, tedy většinou jeden až dva doklady totožnosti, doklad o příjmech, výpis z bankovního registru, originál původního odhadu, fotodokumentaci nemovitosti, originál původní úvěrové a zástavní smlouvy, prohlášení stávající banky o výši dluhu a potvrzení, že se vaše původní banka vzdá zástavního práva na nemovitost, slibují ústavy vyřízení nové hypotéky do týdne. Doba kompletního vyřízení převodu se pohybuje od čtyř do šesti týdnů.
Krátkou fixaci si dobře rozmyslete
Ať už budete jednat o výši úroků na další období s vlastní bankou či konkurencí, budou se vás ptát, na jak dlouho chcete úroky zafixovat. Finanční analytici tvrdí, že do podzimu vzroste sazba centrální banky a je téměř jisté, že i úroky hypoték půjdou nahoru, odhadem o půl procenta.
Proto je lepší v současnosti zvolit delší než roční fixaci, alespoň tříletou nebo pětiletou, protože ani výhledy na další vývoj úroků nejsou optimistické. Budete tak mít záruku, že se vás během příštích několika let další zvýšení nedotkne a vy budete platit stále stejnou splátku.
Proto také v našem třetím modelu nabídly banky i poradenské společnosti mladému učiteli raději zvolit delší fixační období, pokud by ovšem nechtěl hypotéku za rok předčasně splatit.
S makléřem můžete ušetřit čas i peníze
Pokud nemáte čas ani chuť obíhat jednotlivé banky, zkuste využít služeb hypotečních makléřů. „V řadě případů umí hypoteční makléř vyjednat ve stávající bance lepší podmínky, než by zvládl samotný klient. A to dokonce i v té, která nenabízí přefinancování hypotéky jako specializovaný produkt, hypoteční poradce Sophia Finance vybere vhodné řešení z celého finančního trhu,“ tvrdí manažerka úvěrových služeb Jitka Šimánková.
Většinou stačí dvě návštěvy poradce, Milanu Vodičkovi z Prahy to zabralo podle jeho slov dohromady čtyři hodiny času. Za práci makléřů nic neplatíte, dostávají totiž provizi od bank. Ovšem úplnou jistotu, že makléř každé poradenské společnosti porovná všechny banky, stejně nemáte.
Jednotlivec
Mladý učitel (25 let) si před rokem pořídil vlastní bydlení. Paneláková garsonka v Praze ho přišla na 950 000 korun. Půjčil si celou částku, vlastní hotovost 200 000 korun pak věnoval na rekonstrukci bytu. Vzal si hypotéku s dvacetiletou splatností a s fixací na 1 rok.
■ Splácí 5600 korun měsíčně a zatím umořil 33 500 korun (ostatní část splátek, tj. 34 000, je úrok a poplatky), takže zbývá doplatit 916 500 korun. Příjmy má 14 500 korun čistého, kromě hypotečního úvěru platí pojistku 500 korun měsíčně.
■ Pokud by zůstal u své banky, která mu nabídla splátky 6000 korun měsíčně, zaplatil by za příští rok i s poplatky 73 800 korun.
Tip
Přestože všechny námi oslovené banky nabídly mladému učiteli nižší splátky, převést hypotéku by se mu na další rok nevyplatilo. Rozdíly jsou velmi malé, v tom nejlepším případě by u nabídky GE Money Bank zaplatil jen o necelé čtyři tisíce korun méně. Nejnižší úrok nabízí sice Česká spořitelna, ale celkové náklady by vzrostly kvůli vysokému poplatku za uzavření smlouvy (9500 Kč). Makléři vybrali pro klienta také GE Money Bank. Kdyby učitel zvolil místo roční pětiletou fixaci, pak by se mu vyplatilo „odejít“ k do BAWAG Bank nebo Wüstenrot hypoteční bance.
Manželé
Bezdětní manželé (30 a 22 let), oba pracují v pohostinství. Mají hypotéku na byt 2 + 1 v Pardubicích, který si před necelými třemi lety pořídili za 2 100 000 korun. Potřebovali půjčit dva miliony, k dispozici neměli do zástavy jinou nemovitost. Sjednali si proto stoprocentní hypotéku s 20letou splatností a s fixací na 3 roky.
■ Splácejí 13 500 korun měsíčně a umořili 185 000 korun (ostatní část splátek, tj. 301 000, je úrok a poplatky), takže zbývá doplatit 1 815 000 korun. Příjmy mají 35 000 korun čistého, kromě hypotečního úvěru platí na pojistkách a spoření 4000 korun.
■ Pokud by manželé zůstali u své původní banky, platili by v následujícím tříletém období 14 000 korun měsíčně a dohromady by za tři roky i s poplatky zaplatili bance 510 000 korun.
Tip
Oproti původnímu návrhu by manželé ušetřili až 50 tisíc korun, a to u BAWAG Bank a GE Money Bank. Pokud by manželé chtěli splácet dalších třicet let, pak by například u Komerční banky během příštích tří let zaplatili téměř o 80 tisíc korun méně, u Raiffeisenbank by při dvacetileté splatnosti vydali za příští tři roky téměř o 50 tisíc méně.
Mladá čtyřčlenná rodina
Manželé se dvěma dětmi (35, 33, 5 a 2 roky), muž je programátor, žena na rodičovské dovolené. Mají hypotéku na domek v Jihlavě, který si pořídili před necelými pěti roky za 2 500 000 korun. Potřebovali půjčit 1 500 000 korun, sjednali si tedy hypotéku s 20letou splatností s fixací na 5 let.
■ Splácejí 11 000 korun měsíčně a zatím umořili 167 000 korun (ostatní část splátek, tj. 490 000 je úrok a poplatky), takže zbývá doplatit 1 333 000 korun. Příjmy mají 26 000 korun čistého měsíčně , kromě hypotečního úvěru platí na pojistkách 1000 korun měsíčně.
■ Pokud by zůstali manželé u své původní banky, platili by 11 000 korun měsíčně a dohromady i s poplatky by v následujících pěti letech vydali 669 000 korun.
Tip
Rodině by se změna banky vyplatila, nejvýhodnější nabídku daly BAWAG Bank a Volksbank, oproti původní nabídce by ušetřili více než 60 tisíc korun. Pokud by využili služeb poradce, byla by nabídka v obou případech ještě o dva tisíce korun nižší. Kdyby se dohodli, že chtějí splácet déle než 15 let, zaplatili by během příštích pěti let například u Raiffeisenbank a Komerční banky ještě o více než 100 tisíc korun méně. Za celé období by to však výhodné nebylo.
