Koupě nemovitosti: co byste ve smlouvě neměli opominout

aktualizováno 
Při prodeji a koupi nemovitosti je nutné dobře si předem promyslet všechny kroky a možné problémy, přestože se třeba zdají být málo pravděpodobné a smluvní protistrana vypadá, že s ní nebudou žádné potíže. Všechno je však nutné písemně sepsat a trvat ve smlouvě na svých požadavcích.
Kupní smlouvu by v případě prodeje a koupě nemovitosti měl zkontrolovat právník

Kupní smlouvu by v případě prodeje a koupě nemovitosti měl zkontrolovat právník

Kupní smlouva musí vždy jednoznačně vymezit obě smluvní strany (prodávajícího a kupujícího), předmět koupě, kupní cenu. Pokud jde o koupi bytu či domu, předmětem kupní smlouvy je úplatný převod vlastnického práva k nemovitosti se všemi souvisejícími právy a povinnostmi. Zvláště pečlivě je potřeba ve smlouvě jednoznačně specifikovat nemovitost, jelikož jinak by mohly vzniknout problémy při zápisu do katastru nemovitostí.

Přesné vymezení předmětné nemovitosti

Například v případě bytu v bytovém domě je třeba kromě samotné bytové jednotky vymezit příslušející společné části domu a pozemku, na kterém stojí. Do smlouvy se proto uvádí číslo bytové jednotky, její velikost, podlaží, číslo popisné domu, parcelní číslo pozemku, název obce a katastrálního území. Dále se specifikuje velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Uvádí se také číslo listu vlastnictví, na kterém je nemovitost zapsána v příslušném katastru nemovitostí.

Na škodu není konkrétně specifikovat nabývací titul, který dokládá, jakým způsobem současný vlastník nemovitost získal a zda je skutečně oprávněn s ní nakládat. Může to být například kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, kolaudační rozhodnutí, protokol o veřejné dražbě, privatizační listiny, rozhodnutí státního orgánu.

V každém případě by si měl zájemce o koupi příslušný list vlastnictví prohlédnout, aby si ověřil, kdo je skutečným majitelem nemovitosti a zda není zatížena věcnými břemeny, dluhy, zástavním právem a podobně.

Podmínky úhrady kupní ceny

Kromě výše ceny by měl být v kupní smlouvě popsán postup, jakým bude uhrazena. Pokud kupující již uhradil část ceny jako zálohu předem, prodávající svým podpisem stvrzuje, že ji převzal. K financování pořízení nemovitosti na bydlení se ve většině případů využívají úvěry. Proto se v kupní smlouvě specifikuje, která banka úvěr poskytne a délka lhůty, do které musí být prostředky převedeny na účet prodávajícího.

Banka samozřejmě nevyplatí prostředky předtím, než bude v její prospěch do katastru nemovitostí zaneseno zástavní právo k převáděné nemovitosti, nebo alespoň návrh na jeho vklad. Bance je třeba jako potvrzení předložit originál nebo ověřenou kopii rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu zástavního práva. V zájmu kupujícího by mělo být také to, aby byl do katastru vložen ještě před převodem prostředků na účet prodávajícího rovněž návrh na vklad vlastnického práva.

Prohlášení prodávajícího, že nemovitost nemá skryté vady

Prohlídka nemovitosti je samozřejmostí, ale aby se kupující vyvaroval budoucích problémů, měla by kupní smlouva přímo obsahovat prohlášení současných majitelů, že kupujícího seznámili se stavem nemovitosti, že není zatížena žádným věcným břemenem, neváznou na ní žádná zástavní práva, dluhy ani jiné právní vady.

Prodávající by měl v kupní smlouvě rovněž učinit prohlášení, že není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu ani jiného státního orgánu ve smluvní volnosti nakládat s předmětnou nemovitostí. Dále by měl prodávající prohlásit, že nemá žádné nesplacené závazky vůči finančnímu úřadu, tedy zejména daňové nedoplatky, které by mohly vést ke zřízení zástavního práva k dané nemovitosti ve prospěch finančního úřadu.

Ve svém zájmu by měl kupující požadovat, aby byla přímo v kupní smlouvě sjednána smluvní pokuta pro případ, že se některé z výše uvedených prohlášení ukáže být nesprávným, nepravdivým nebo neúplným. K tomu dále připojit, že úhradou smluvní pokuty není dotčen nárok kupujícího na náhradu škody.

Ujednání o převodu smluv o dodávkách služeb souvisejících s provozem nemovitosti

Obě smluvní strany se musí dohodnout, jak budou postupovat při převodu existujících smluv s dodavateli tepla, vody, elektrické energie a podobně z prodávajícího na kupujícího. V bytovém domě se jedná také o převod práv a povinností spojených s provozem společných zařízení v domě. V kupní smlouvě by proto mělo být ustanovení, že k dohodnutému termínu prodávající své existující smluvní vztahy s dodavateli platně ukončí, vyrovná je a kupující uzavře smlouvy nové.

Aby se kupující pokud možno vyhnul případným problémům, měl by ve smlouvě požadovat ujednání, že mu současní majitelé poskytnou potřebnou součinnost. Pro případ porušení této povinnosti si kupující opět může vymínit sjednání smluvní pokuty, tak aby byla prodávající strana motivována součinnost skutečně poskytnout.

Možnost odstoupení od kupní smlouvy

Objeví-li se nějaké nepředvídatelné problémy, kupující musí mít možnost od smlouvy odstoupit. Mohlo by se to stát například tehdy, když katastrální úřad zamítne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí z důvodů, které by nebylo možné odstranit. Kupující si musí ponechat právo odstoupit od smlouvy také pro případ, kdy se některá z prohlášení prodávající strany ukáží být nepravdivá, nesprávná, neúplná či zavádějící. Dalším důvodem může být, že prodávající nepředá nemovitost ve stanovené lhůtě ode dne zaplacení celé kupní ceny.

Daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitosti odvádí strana prodávající. Kupující je však zákonným ručitelem, takže pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad vymáhat na novém majiteli. Proto je vhodné i pro tento případ sjednat v kupní smlouvě smluvní pokutu v dostatečné výši.

Nejčtenější

Naspořil 400 tisíc a zkusil podnikat. Už má 260 zaměstnanců a míří výš

Praha,24.10.2018, Petr Palas, SPECIÁL PRO IDNES, FOTO MAFRA DAN MATERNA

Petr Palas začal při studiích na vysoké škole pracovat. Sbíral zkušenosti a střádal vydělané peníze. Pak založil v Brně...

Zlomila si nohu v Alpách. Stálo to 355 tisíc korun

ilustrační snímek

Poranění kolenních vazů, zlomeniny končetin, zranění pánve, břicha a hlavy jsou nejčastější úrazy, které se stávají při...

Nejčastější triky obchodníků: jak je rozpoznat a nesednout jim na lep

Ilustrační snímek

Každému se může stát, že si koupí něco, co nemá hodnotu. A nemusí jít přímo o nákup u „obchodníků s teplou vodou“....

Zdražování pojistného se řidičům nelíbí, pojišťovny se proto snaží

Pojišťovny vědí, že klienti nesou zdražování nelibě, proto se snaží v povinném...

Asistenci zavoláte jedním zmáčknutím tlačítka. Na mobilu sledujete, jak k vám jede odtahové auto. Technik vám hned při...

Lidé bez práce volí raději brigádu, nově je v kurzu mikrozaměstnávání

Největší zájem je o administrativní výpomoc nebo kvalifikovanou brigádu v...

Pracovní trh aktuálně nabízí téměř 320 tisíc volných pozic, přesto je v České republice stále přes 200 tisíc lidí bez...

Další z rubriky

Hypotéky dál zdražují, zájem o ně však trhal v září rekordy

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů dál stoupají, ale zatím mírně. V září se úroková sazba zvedla ze srpnových 2,53 na...

Zájem o hypotéky klesá, úrokové sazby stagnují

Ilustrační snímek

V červenci o hypoteční úvěry nebyl valný zájem. Oproti červnu bylo v sedmém měsíci letošního roku uzavřeno o 2 014...

Hypotéky prudce zdražují, očekává se další růst úrokových sazeb

Ilustrační snímek

Hypotéky podle předpokladů zdražují. V říjnu se úroková sazba zvedla na 2,66 procenta, zatímco v září byl průměrný úrok...

Zpověď zklamaného bitcoinového nadšence a pokrytectví jeho kolegů

Zpověď zklamaného bitcoinového nadšence a pokrytectví jeho kolegů

Kurzy.cz Michael J. Casey je členem vedení serveru CoinDesk a je členem výzkumného týmu zabývajícího se blockchainem na Digital ...

Najdete na iDNES.cz