Koupě nemovitosti? Dobrá smlouva je i o daních

aktualizováno 
Koupě nemovitosti není jen o zajištění hladkého převodu vlastnictví na katastru a bezproblémové úhradě kupní ceny. To jsou sice nejčastější názorové střety mezi oběma smluvními stranami, avšak vlastní prodej nemovitosti může mít ještě jednu rovinu – daňovou. Stále častěji může být převod nemovitosti zatížen daní z přidané hodnoty a v takových případech může elementární znalost zákonitostí této daně znamenat i mnohasettisícovou úsporu.

Vzhledem k rozšiřujícímu se počtu plátců daně z přidané hodnoty se může stát i běžnému občanovi, že prodávající bude muset prodejní cenu navýšit o daň z přidané hodnoty. Vypočtená daň se samozřejmě projeví v ceně a kupujícímu se celá transakce výrazně zdraží. Prodávající plátce daně z přidané hodnoty sice zinkasuje cenu navýšenou o DPH, avšak v nejbližším daňovém přiznání tuto daň odvede státu.

Výčet subjektů povinných navyšovat cenu o příslušnou sazbu DPH je poměrně široký. V první řadě jde o podnikatelské subjekty, avšak za určitých okolností může být prodej vlastní nemovitosti zatížen DPH i v případě drobných živnostníků (na straně prodávajícího) automaticky nesplňujících podmínku povinné registrace k DPH.  Je tedy možné, že právě z důvodu daňového zatížení se výhodná koupě změní na nevýhodnou a z obchodu nakonec sejde. Co se s tím dá dělat?

Začněme u pozemků – DPH nulové s výjimkou nezastavěných pozemků určených k výstavbě

NENECHTE SI UJÍT
přehra
Růst výnosů vystřídal pokles
Už se zdálo, že dobré firemní výsledky mohou na světových akciových trzích nastartovat růstové období, uplynulý týden však ukázal opak..
práce
Pracujete ve firmě typu NELZE, s. r. o.?
Firmy a instituce typu NELZE se poznají podle toho, že šéfové příliš často používají právě slova „nelze“ jako odpověď na vaše různé nápady.
Digitální fotoaparát Kodak EasyShare One
Z digitálu na papír stále levněji
Pro ty, kteří stále otálejí s koupí digitálního foťáku, protože nedají dopustit na klasické papírové fotografie, je tu dobrá zpráva.

O pozemcích lze zjednodušeně říct, že jsou od daně z přidané hodnoty osvobozeny. Aby to ovšem nebylo příliš jednoduché, tak i zde existuje výjimka vztahující se k převodům stavebních pozemků. Musí ovšem jít výhradně o nezastavěné pozemky, na kterých však může být na základě stavebního povolení postavena stavba spojená se zemí pevným základem. Tato základní informace je velmi důležitá pro pochopení daňové taktiky u prodejů pozemků, na nichž stojí nemovitost (nejčastěji rodinný dům či nebytový prostor, který má smysl kupovat samozřejmě i s pozemkem).

Dojde-li tedy k situaci, že převod nemovitosti na straně prodávajícího je zdanitelným plněním (zjednodušeně řečeno musí prodejní cenu navýšit o daň z přidané hodnoty), pak vhodně sepsaná kupní smlouva může výrazně ovlivnit celkovou kupní cenu včetně daně. V kupní smlouvě samozřejmě musí být zvlášť vyčíslena cena pozemku a cena na něm stojící nemovitosti. Při aplikaci výše uvedeného pravidla se dostáváme k poučení, že nadhodnocení pozemku a zrcadlové podhodnocení budovy povede k daňové optimalizaci. Proč? Ze zastavěných pozemků se přeci neplatí daň z přidané hodnoty, zatímco z budov ano.

Dům za korunu a pozemek za pět miliónů – tak tohle v žádném případě nezkoušejte

Jak probíhá vymáhání dluhu? Co čeká dlužníky, kteří nemohou splácet? Čtěte ZDE.

Bystrému čtenáři samozřejmě neuniklo, že toto ustanovení zákona o dani z přidané hodnoty lze obejít tím, že se smluvní strany nejprve dohodnou na celkové ceně (pozemek plus budova) a v jejím rámci výrazně nadhodnotí pozemek a podhodnotí budovu. Kupříkladu se dohodnou na celkové ceně šest miliónů, která bude tvořena budovou za deset tisíc a pozemkem za 5,99 miliónu.

Před takto sepsanou kupní smlouvou se zřejmým dopadem na snížení daňových povinností ovšem všechny důrazně varuji. Je logické, že takto stanovená cena je extrémní a finanční úřad napadne účelově sepsanou smlouvu a s největší pravděpodobností daň doměří. Má na to samozřejmě všechny instrumenty a důkazní břemeno na straně poplatníka bude mít velice chabou objektivní oporu.

Objektivní cena pozemku se poměrně obtížně stanoví - to nahrává poplatníkům

Výše uvedený případ je samozřejmě extrémní a evidentně mimo realitu. Na druhé straně ovšem určit momentální tržní cenu pozemku je velmi obtížné a to dává oběma smluvním stranám určitou míru manévrovacího prostoru, který může být využit k mírné daňové optimalizaci. Představme si situaci, že prodejní cena nemovitosti včetně pozemku činí šest miliónů. Budova je ohodnocena pěti milióny a pozemek jedním. Při uplatnění základní sazby daně z přidané hodnoty (19 procent) zaplatí kupující celkem 6,95 miliónu. Daň z přidané hodnoty činí v tomto případě bez pěti tisíc jeden milión. Pokud by ovšem smluvní strany ohodnotily pozemek i budovu svorně na tři milióny, pak by celková prodejní cena včetně DPH činila 6,57 miliónu. Jde tedy o rozdíl ve finanční náročnosti transakce neuvěřitelných 380 tisíc korun. Taková částka již určitě stojí za důkladnou analýzu a poradu s daňovým odborníkem, popřípadě odborníkem na oceňování nemovitostí.

Mírně nadhodnotit pozemek skutečně lze, výrazně ale nikoli

Jak vyděláte na daňovém zvýhodnění na dítě?
Více ZDE.

Logicky je tedy vhodné doporučit nějakou hranici, kterou lze ještě tolerovat a odhadnout pásmo napadnutelné a zdůvodnitelné jako účelové krácení daně. Asi nejsnadnějším vodítkem pro stanovení objektivní ceny pozemku je nahlédnutí do cenové mapy. Běžně lze doporučit navýšit cenu pozemku přibližně o čtvrtinu. Cenové mapy samozřejmě nejsou upravovány pravidelně, nýbrž jsou v podstatě aktualizovány pouze informacemi z katastru získanými na základě předložených kupních smluv. To samozřejmě znesnadňuje věrohodné ocenění pozemku.

Všichni dobře vědí, že atraktivní pozemky v okolí větších měst mohou zaznamenat obrovské cenové nárůsty během jednoho či dvou let. Zájemci o některé lokality v okolí Prahy by o tomto v podstatě nekontrolovaném nárůstu cen mohli vyprávět. V kontextu této reálné situace na trhu s pozemky může být za určitých okolností obhajitelný i podstatně vyšší nárůst ceny pozemku než zmiňovaných 25 procent.

Vzhledem ke změnám zákona o dani z přidané hodnoty lze očekávat, že převodů nemovitostí zatížených daní z přidané hodnoty bude přibývat a dotkne se to i situací, kdy na straně kupujícího bude stát občan. Pro něj má relativně vyšší váha pozemku v celkové ceně podstatně vyšší daňovou úsporu než v případě, že kupujícím je plátce DPH. Je ovšem velmi důležité si uvědomit, že kontroly berních úřadů na tyto transakce budou časté a poplatník by se mohl velice snadno dostat do neřešitelných problémů.

Hledáte formuláře daňového přiznání či materiály pro správu sociálního zabezpečení? To vše spolu s našimi radami a tipy naleznete ZDE

Kupovali jste nemovitost zatíženou daní z přidané hodnoty? Analyzovali jste důkladně rozložení ceny s ohledem na zatížení DPH? Těšíme se na vaše názory.   


 

Autor:

Nejčtenější

Rodiny přicházejí zhruba o 80 tisíc ročně. Kdo za to může? Ženy přece

Ženy v Česku mají zhruba o 22 procent nižší platy než muži.

Ženy dostávají za svou práci až o sedm tisíc měsíčně méně než muži. Lépe jsou na tom jen státní zaměstnankyně a...

KVÍZ: Jak jste na tom s jazykovou inteligencí? Otestujte se

Ilustrační snímek

Už jste někdy absolvovali inteligenční test, abyste se dozvěděli, jaké máte IQ? Dnešní kvíz vám konkrétní číslo sice...

Má smysl pořídit si nyní investiční byt? Odborníci radí nečekat

ilustrační snímek

Ceny nemovitostí jsou vyšroubované na maximum. Přesto realitní makléři doporučují pořízení investičního bytu...

Studentský nápad ho přivedl k podnikání. Chce změnit kavárenský svět

Praha,22.10.2018, Adrian Drozdek, SPECIÁL PRO IDNES, FOTO MAFRA DAN MATERNA

Adrian Drozdek je z Brna, má 18 let a hlavu plnou nápadů. Před rokem přišel s myšlenkou vytvořit mobilní aplikaci,...

Příjmy z pronájmu: jak na daně a pro koho je takový výdělek ideální

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení je pro řadu lidí nad jejich finanční možnosti. Řešením může být pronájem. Ti, kdo mohou byt...

Další z rubriky

Hypotéky dál zdražují, zájem o ně však trhal v září rekordy

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů dál stoupají, ale zatím mírně. V září se úroková sazba zvedla ze srpnových 2,53 na...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Hypotéky prudce zdražují, očekává se další růst úrokových sazeb

Ilustrační snímek

Hypotéky podle předpokladů zdražují. V říjnu se úroková sazba zvedla na 2,66 procenta, zatímco v září byl průměrný úrok...

Cena ropy kolabuje, cena plynu letí vzhůru

Cena ropy kolabuje, cena plynu letí vzhůru

Kurzy.cz Cena ropy v posledních týdnech kolabovala. Za pouhých 6 týdnů se ropa Brent propadla zhruba o čtvrtinu z hladiny kolem ...

Najdete na iDNES.cz