Koupě nemovitosti s sebou nese několik úskalí. Jedním z klíčových bodů celé transakce je kvalitní kupní smlouva. Kupní smlouva o koupi pozemku či domu musí být vyhotovena písemně a současně se podpis kupujícího a prodávajícího musí nacházet na téže listině, to znamená na témže vyhotovení kupní smlouvy. Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřené.
Neméně významnou podmínkou je správné popsání a označení prodávané nemovitosti v souladu s katastrálním zákonem a v neposlední řadě také vymezení výše kupní ceny, případně alespoň způsob jejího následného určení. Samozřejmostí je jasné určení kupujícího a prodávajícího prostřednictvím jejich jména, bydliště a rodného čísla. Pokud jde o cizince, stačí místo rodného čísla datum narození. Smlouva ale musí obsahovat i jasný závazek prodávajícího prodat nemovitost a na druhou stranu kupujícího převzít nemovitost a zaplatit kupní cenu nemovitosti.
Nezapomeňte na záruky!
S ohledem na problémy spojené s vlastním nabýváním vlastnictví k nemovitosti v České republice je více než vhodné ve smlouvě zakotvit obsáhlé záruky pro kupujícího. Současně i prodávající může zajistit své postavení zárukami poskytnutými kupujícímu ohledně zaplacení kupní ceny, a to obzvláště pokud si kupující bere na zaplacení kupní ceny hypoteční nebo jiný úvěr.
Tyto záruky právně zajistí postavení kupujícího a prodávajícího, pokud by se v průběhu prodeje nebo po jeho uskutečnění vyskytly problémy. Aby záruky nebyly jen bezzubými ustanoveními smlouvy a aby kupující a prodávající byli motivováni záruky dodržet, je vhodné na porušení záruk navázat zaplacení smluvní pokuty. Současně se vyplatí zakotvení práva postižené smluvní strany odstoupit od kupní smlouvy, pokud druhá smluvní strana poruší podstatnou záruku.
Kromě výše uvedeného ulehčí situaci také stanovení povinnosti prodávajícího vrátit zaplacenou kupní cenu v určité lhůtě a povinnost kupujícího vyklidit koupenou nemovitost v téže lhůtě i v případě, že postižená smluvní strana právo odstoupení od kupní smlouvy využije. Optimálním případem je stanovení práva odstoupit od smlouvy, pokud se do určité doby od uzavření kupní smlouvy kupující nestane vlastníkem nemovitosti nebo pokud například ani na třetí podaný návrh na zápis kupujícího jako vlastníka kupované nemovitosti do katastru nemovitostí nebude kupující zapsán jako vlastník kupované nemovitosti.
Smlouva by rozhodně měla rovněž přesně určovat, kdy bude nemovitost předána kupujícímu, případně kdo podá návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Jak zaplatit?
Platba kupní ceny za nemovitost je rozhodujícím bodem koupě nemovitosti, a to i přes fakt, že kupující nabude vlastnictví k vytoužené nemovitosti až vkladem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu je třeba vždy dobře ošetřit okamžik platby kupní ceny kupujícím prodávajícímu, protože jakmile kupující zaplatí celou kupní cenu prodávajícímu předem a návrh na vklad jeho vlastnického práva k prodávané nemovitosti bude zamítnut, nebude kupující vlastníkem nemovitosti a peníze vynaložené na kupní cenu budou již v rukou prodávajícího. Kupující v takovém případě nemůže mít nikdy jistotu, že se mu zaplacená kupní cena vrátí.
Naopak zaplacení kupní ceny prodávajícímu až po vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skrývá riziko pro prodávajícího, jelikož kupující se již stal vlastníkem nemovitosti, a není tedy motivován kupní cenu zaplatit. V takovém případě by prodávajícímu nezbylo než se obrátit na soud.
Standardním, pro obě strany kompromisním řešením je složení kupní ceny do úschovy. Schovatelem kupní ceny může být v podstatě kdokoli, ale většinou se jedná o advokáta, notáře nebo banku. Platba se pak uskutečňuje na základě smlouvy o úschově, kde jsou zakotvena veškerá práva a povinnosti. Smlouva, kterou uzavírají kupující, prodávající a schovatel, upravuje přesně složení kupní ceny do úschovy, vydání kupní ceny prodávajícímu a případy, kdy se kupní cena vrací kupujícímu. Veškerá ustanovení smlouvy o úschově obsahující manipulaci s kupní cenou by měla přesně a věrně opisovat příslušná ustanovení z kupní smlouvy.
V případě, že má kupující veškeré prostředky na zaplacení ceny, je obvyklé, že kupující složí kupní cenu do úschovy při podpisu kupní smlouvy a kupní cena je prodávajícímu vydána po zápisu vlastnického práva kupujícího ke kupované nemovitosti do katastru nemovitostí. Jestliže kupující veškeré prostředky nemá a část nebo všechny prostředky čerpá z úvěru, pak je složení a vydání kupní ceny z úschovy poněkud odlišné v souladu s podmínkami a možnostmi čerpání úvěru. To je třeba upravit vždy individuálně podle podmínek daného úvěru a koupě.
