Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Kupujete nemovitost? Buďte důslední!

aktualizováno 
Pořízení nemovitosti vyžaduje ve většině případů vysoké náklady, a proto by obě smluvní strany měly velmi důkladně zvážit obsah kupní smlouvy. Lze tak předejít případným mrzutostem, neboť objevit skryté vady pořizované nemovitosti lze až po jejím delším obývání. Lze tedy doporučit vysokou míru důslednosti při uzavírání smlouvy.

Minimálně jednou za život každý z nás buď prodává či naopak kupuje nemovitost a podepisuje kupní smlouvu. Její obsah vymezuje práva a povinnosti obou smluvních stran a zejména kupující by měl vědět na co má nárok ze zákona a co by si měl ve smlouvě vymínit. Prodej nemovitostí je upraven Občanským zákoníkem. Mezi základní povinnosti prodávajícího patří předání předmětu koupě kupujícímu a převedení vlastnického práva. Kupující je na straně druhé povinen předmět převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Tyto povinnosti jsou ve své podstatě triviální a každý subjekt je zná. Méně už se ví ovšem o ostatních povinnostech obou smluvních stran.

Prodávající je povinen upozornit kupujícího na vady, včetně těch skrytých

Co zkoumat při rozhodování, kterou spořitelnu si vybrat? Jak si vybrat úvěr na bydlení? Čtěte ZDE.

Podobně jako při nákupu běžného spotřebního zboží je i kupující nemovitosti chráněn před skrytými vadami. Pokud si koupíte boty se skrytou vadou (kupříkladu se vám po měsíci používání rozlepí), pak máte nárok na jejich výměnu. Přestože v takovém případě nepodepisujete žádnou smlouvu obsahující doložku možnosti výměny, tak máte automaticky (na základě předložení prodejního dokladu) možnost požádat o výměnu vadného zboží.

U nemovitostí možnost výměny „vadného“ předmětu koupě sice neexistuje (je to logické, neboť zcela shodná nemovitost jednoduše na trhu není), avšak v případě objevení skrytých vad má kupující nárok na odstoupení od smlouvy. V takovém případě  je prodávající povinen předmětnou nemovitost převzít a vrátit kupujícímu peníze.

Z tohoto tvrzení jednoznačně vyplývá povinnost prodávajícího seznámit kupujícího se všemi vadami kupované nemovitosti. Dost často se ovšem stává, že prodávající ve snaze navýšit prodejní cenu nemovitosti neseznámí kupujícího s těmito vadami. Zákon přitom chrání kupujícího i v případě, že se skryté vady objeví v určité lhůtě po převzetí nemovitosti.

Máte-li podezření na vady, kupte nemovitosti na zkoušku

Dispoziční volnost smluvních stran nabízí kupujícímu zakotvit do kupní smlouvy takzvanou doložku koupě na zkoušku. Tato doložka je jednoduše zakotvena v kupní smlouvě a vymezuje podmínky, za kterých lze od smlouvy odstoupit. Lze doporučit stanovit lhůtu, po kterou lze uplatnit vzniklé vady a charakter těchto vad.  Taková doložka má v případě sporu rozhodující význam a prodávající je povinen odstoupení kupujícího akceptovat.

Doporučit lze zejména u domů v záplavových oblastech či u pozemků

Rostou ceny nemovitostí příliš rychle? Splaskne bublina na trhu s nemovitostmi? Více ZDE.

Doložku v podobě koupě na zkoušku lze doporučit zejména u nemovitostí v záplavových oblastech, kde byl dům povodní více či méně zasažen. Na takových domech se může negativní vliv vody projevit třeba i za více let. Zatímco dnes může statik považovat dům za bezproblémový, tak za jeden či více let se negativní vliv projevit může a dům se stane neobyvatelným. Pokud si tedy kupující sjedná ve smlouvě doložku opravňující jej odstoupit od smlouvy v případě budoucí poruchy statiky, pak bude prodávající povinen jeho vůli respektovat.

Jiným případem, kdy lze tento institut do smlouvy zakotvit, je koupě v současné době nestavebního pozemku. Chce-li postavit na zatím nestavebním pozemku svoji vlastní nemovitost, pak musí získat stavební povolení. Nutným předpokladem pro jeho získání je rozhodnutí obce o změně charakteru pozemku na pozemek určený ke stavbě. Pokud si tedy kupující vymíní doložku „koupě na zkoušku“ ve smlouvě a obec zmiňovaný pozemek neurčí ke stavbě, pak může od smlouvy odstoupit. Prodávající je opět povinen pozemek převzít a vrátit kupujícímu peníze.

Kupující nemusí dostat zpět plnou kupní cenu

Jako problematické se jeví stanovení výše vratné částky při odstoupení od smlouvy. Ve většině případů se původní kupní cena snižuje o vyčíslenou amortizaci po dobu užívání či v případě vratky domku o obvyklé nájemné.

I řádně uzavřené kupní smlouvy bez zvláštního ujednání chrání kupujícího před koupí vadného předmětu (v tomto případě nemovitosti). Nabytí nemovitosti se skrytými vadami dává kupujícímu možnost odstoupit od smlouvy. Tyto situace ovšem v drtivé většině končí u soudu, neboť původní vlastník nemá zájem o již jednou prodanou nemovitost a už vůbec nemá zájem na vracení kupní ceny. Navíc může dojít k tomu, že peníze získané prodejem již utratil nebo proinvestoval. Kupující je sice v právu a oprávněně požaduje odstoupení od smlouvy, avšak čekání na rozsudek a na vrácené peníze mu může značně zkomplikovat situaci.

Právě z těchto důvodů lze u problematických nákupů doporučit takové zvláštní ujednání jednoznačně posilující případné vymáhání práv na straně kupujícího. Kupní smlouvy mají v současné době značně dispozitivní charakter a kupující může bez jakýchkoli obav problematické vlastnosti předmětu koupě vyjmenovat. Dokonce může posílit i svoje práva na vrácení peněz v případě odstoupení od smlouvy složením částky do notářské úschovy.

Obsahuje vaše kupní smlouva takovou doložku? Jste schopni hájit svoje práva za použití všech dovolených prostředků? Podělte se s námi o vaše zkušenosti.


 

reklama
 

 

Autor:


Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Zveřejňovat v inzerátech povinně výši mzdy je absurdní

Tomáš Surka z personálně-poradenské společnosti Devire

Mají firmy v pracovním inzerátu uvádět výši mzdy, nebo je lépe příjem neuvádět? Na Slovensku nemají na výběr, u našich...

Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

Ilustrační snímek

Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

Ilustrační snímek

Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Porovnali jsme osm možností, kdy a jak spořit pro své potomky

Ilustrační snímek

Pokud to dovolí finanční situace, spořit pro děti se snaží nejen rodiče, ale často i prarodiče. Způsobů a produktů,...

Další z rubriky

Jak se rozvést či rozejít, když jste si pořídili bydlení na hypotéku

Ilustrační snímek

Podle statistik zkrachuje v Česku každé druhé manželství. Když vynecháme spory o děti, rozvody či rozchody velice často...

Blíží se krize hypotečního trhu? Zájem o hypotéky začíná klesat

Ilustrační snímek

Úrokové sazby hypoték zastavily v květnu svůj růst a zůstaly nezměněné na 2,51 %. Poprvé od roku 2009 ovšem došlo k...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Na Evropu opět dorážejí nájezdníci z Východu. Řešením je vydat se do světa

Na Evropu opět dorážejí nájezdníci z Východu. Řešením je vydat se do světa

Kurzy.cz Podle bývalého portugalského ministra pro Evropu Bruna Maçaese na brány Evropy opět útočí nájezdníci z Východu a přes c...

Najdete na iDNES.cz