Kupujete nemovitost? Buďte důslední!

aktualizováno 
Pořízení nemovitosti vyžaduje ve většině případů vysoké náklady, a proto by obě smluvní strany měly velmi důkladně zvážit obsah kupní smlouvy. Lze tak předejít případným mrzutostem, neboť objevit skryté vady pořizované nemovitosti lze až po jejím delším obývání. Lze tedy doporučit vysokou míru důslednosti při uzavírání smlouvy.

Minimálně jednou za život každý z nás buď prodává či naopak kupuje nemovitost a podepisuje kupní smlouvu. Její obsah vymezuje práva a povinnosti obou smluvních stran a zejména kupující by měl vědět na co má nárok ze zákona a co by si měl ve smlouvě vymínit. Prodej nemovitostí je upraven Občanským zákoníkem. Mezi základní povinnosti prodávajícího patří předání předmětu koupě kupujícímu a převedení vlastnického práva. Kupující je na straně druhé povinen předmět převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Tyto povinnosti jsou ve své podstatě triviální a každý subjekt je zná. Méně už se ví ovšem o ostatních povinnostech obou smluvních stran.

Prodávající je povinen upozornit kupujícího na vady, včetně těch skrytých

Co zkoumat při rozhodování, kterou spořitelnu si vybrat? Jak si vybrat úvěr na bydlení? Čtěte ZDE.

Podobně jako při nákupu běžného spotřebního zboží je i kupující nemovitosti chráněn před skrytými vadami. Pokud si koupíte boty se skrytou vadou (kupříkladu se vám po měsíci používání rozlepí), pak máte nárok na jejich výměnu. Přestože v takovém případě nepodepisujete žádnou smlouvu obsahující doložku možnosti výměny, tak máte automaticky (na základě předložení prodejního dokladu) možnost požádat o výměnu vadného zboží.

U nemovitostí možnost výměny „vadného“ předmětu koupě sice neexistuje (je to logické, neboť zcela shodná nemovitost jednoduše na trhu není), avšak v případě objevení skrytých vad má kupující nárok na odstoupení od smlouvy. V takovém případě  je prodávající povinen předmětnou nemovitost převzít a vrátit kupujícímu peníze.

Z tohoto tvrzení jednoznačně vyplývá povinnost prodávajícího seznámit kupujícího se všemi vadami kupované nemovitosti. Dost často se ovšem stává, že prodávající ve snaze navýšit prodejní cenu nemovitosti neseznámí kupujícího s těmito vadami. Zákon přitom chrání kupujícího i v případě, že se skryté vady objeví v určité lhůtě po převzetí nemovitosti.

Máte-li podezření na vady, kupte nemovitosti na zkoušku

Dispoziční volnost smluvních stran nabízí kupujícímu zakotvit do kupní smlouvy takzvanou doložku koupě na zkoušku. Tato doložka je jednoduše zakotvena v kupní smlouvě a vymezuje podmínky, za kterých lze od smlouvy odstoupit. Lze doporučit stanovit lhůtu, po kterou lze uplatnit vzniklé vady a charakter těchto vad.  Taková doložka má v případě sporu rozhodující význam a prodávající je povinen odstoupení kupujícího akceptovat.

Doporučit lze zejména u domů v záplavových oblastech či u pozemků

Rostou ceny nemovitostí příliš rychle? Splaskne bublina na trhu s nemovitostmi? Více ZDE.

Doložku v podobě koupě na zkoušku lze doporučit zejména u nemovitostí v záplavových oblastech, kde byl dům povodní více či méně zasažen. Na takových domech se může negativní vliv vody projevit třeba i za více let. Zatímco dnes může statik považovat dům za bezproblémový, tak za jeden či více let se negativní vliv projevit může a dům se stane neobyvatelným. Pokud si tedy kupující sjedná ve smlouvě doložku opravňující jej odstoupit od smlouvy v případě budoucí poruchy statiky, pak bude prodávající povinen jeho vůli respektovat.

Jiným případem, kdy lze tento institut do smlouvy zakotvit, je koupě v současné době nestavebního pozemku. Chce-li postavit na zatím nestavebním pozemku svoji vlastní nemovitost, pak musí získat stavební povolení. Nutným předpokladem pro jeho získání je rozhodnutí obce o změně charakteru pozemku na pozemek určený ke stavbě. Pokud si tedy kupující vymíní doložku „koupě na zkoušku“ ve smlouvě a obec zmiňovaný pozemek neurčí ke stavbě, pak může od smlouvy odstoupit. Prodávající je opět povinen pozemek převzít a vrátit kupujícímu peníze.

Kupující nemusí dostat zpět plnou kupní cenu

Jako problematické se jeví stanovení výše vratné částky při odstoupení od smlouvy. Ve většině případů se původní kupní cena snižuje o vyčíslenou amortizaci po dobu užívání či v případě vratky domku o obvyklé nájemné.

I řádně uzavřené kupní smlouvy bez zvláštního ujednání chrání kupujícího před koupí vadného předmětu (v tomto případě nemovitosti). Nabytí nemovitosti se skrytými vadami dává kupujícímu možnost odstoupit od smlouvy. Tyto situace ovšem v drtivé většině končí u soudu, neboť původní vlastník nemá zájem o již jednou prodanou nemovitost a už vůbec nemá zájem na vracení kupní ceny. Navíc může dojít k tomu, že peníze získané prodejem již utratil nebo proinvestoval. Kupující je sice v právu a oprávněně požaduje odstoupení od smlouvy, avšak čekání na rozsudek a na vrácené peníze mu může značně zkomplikovat situaci.

Právě z těchto důvodů lze u problematických nákupů doporučit takové zvláštní ujednání jednoznačně posilující případné vymáhání práv na straně kupujícího. Kupní smlouvy mají v současné době značně dispozitivní charakter a kupující může bez jakýchkoli obav problematické vlastnosti předmětu koupě vyjmenovat. Dokonce může posílit i svoje práva na vrácení peněz v případě odstoupení od smlouvy složením částky do notářské úschovy.

Obsahuje vaše kupní smlouva takovou doložku? Jste schopni hájit svoje práva za použití všech dovolených prostředků? Podělte se s námi o vaše zkušenosti.


 

reklama
 

 

Autor:


Nejčtenější

Chtěla potvrzení o bezdlužnosti, teď je dlužníkem ona

Ilustrační snímek

Centrální registr dlužníků poskytuje mimo jiného vydání potvrzení o bezdlužnosti. To však nikdo v České republice...

Kvíz: Zvládli byste práci v nadnárodní korporaci?

Ilustrační snímek

Pokud splňujete kvalifikační předpoklady pro nabízenou pracovní pozici a ještě k tomu máte na obdobném postu i...



Zmapovali jsme deset aktuálně nejvýhodnějších běžných bankovních účtů

Ilustrační snímek

V Česku přibývají bankovní účty, které lze zřídit zdarma bez jakýchkoliv podmínek. Vyplývá to z analýzy, kterou server...

Nechceme být pouhými překupnicemi květin, říkají mladé podnikatelky

Majitelky květinářství Barbora Zimolová (vlevo) a Šarlota Palová.

Jsou mladé, vzdělané a plné energie. Nedávno otevřely v centru Brna neobvyklé květinářství s atmosférou baru. Přestože...

Unikátní výzkum: kam investují čeští milionáři a co je znepokojuje

Ilustrační snímek

V Česku je podle odhadů 28 tisíc dolarových milionářů. Své soukromí si však střeží. Dozvědět se, kam investují a jak se...

Další z rubriky

Zájem o hypotéky stoupá, rostou však i úrokové sazby

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu stouply. I letošní srpen potvrzuje dlouholetý trend, kdy zájem o hypotéky v...

Stavební spoření je atraktivnější. Díky úvěrům i zhodnocení vkladů

Ilustrační snímek

Stavební spoření není v Česku na ústupu. Naopak se o něj opět zvedá zájem. A to jak o úvěry, tak i samotné spoření....

Zájem o hypotéky klesá, úrokové sazby stagnují

Ilustrační snímek

V červenci o hypoteční úvěry nebyl valný zájem. Oproti červnu bylo v sedmém měsíci letošního roku uzavřeno o 2 014...

Jak centrální banky zkrotí příští recesi?

Jak centrální banky zkrotí příští recesi?

Kurzy.cz Začátkem roku 2001, když se zbytek Ameriky vracel po svátcích k normálu, svolala komise Fedu pro monetární politiku kon...



Najdete na iDNES.cz