Kupujete pozemek? Spolupracujte s úřady!

Stavební parcely hrají stále podstatnější úlohu v rozpočtu na výstavbu rodinných domků. Kvalitních parcel je na trhu stále méně a jejich ceny se neustále zvyšují. Není divu, že vedle nákladů souvisejících s vlastní výstavbou nemovitosti hraje neméně podstatnou úlohu cena stavebního pozemku. Při koupi stavebního pozemku je ovšem vysoce opatrný přístup stavebníka doporučeníhodný.

Kdo se pohybuje na trhu s nemovitostmi, tak ví, že ceny pozemků se navzájem mohou lišit klidně i o tisícinásobek. Každého teď napadne, že hlavním faktorem ovlivňujícím odlišné ceny pozemků je především jeho poloha, blízkost většího města, kvalitní dopravní spojení apod. Tyto faktory jsou samozřejmě klíčové, avšak ještě podstatnější roli hraje vlastní povaha pozemku určená územním plánem.

Zájemce o stavební pozemek by měl být na pozoru především před relativně levně vyhlížejícími pozemky, které prodávající nabízí k výstavbě. I krásná poloha pozemku s blízkými inženýrskými sítěmi totiž nemusí být nutně stavebním pozemkem a po nákupu takového pozemku zůstanou kupujícímu jenom oči pro pláč a pocit křivdy. Ceny pozemků, které nejsou určeny pro výstavbu, se pohybují i na stonásobně nižších hodnotách než kupříkladu hned vedle stojící pozemky určené k výstavbě. Pořízení takového pozemku za opticky nízkou cenu se  po zjištění, že jde o nestavební pozemek, ukáže jako naopak několikanásobně předražené.

Na sliby prodávajícího nedejte! Ověřte si určení pozemku na obecním úřadu

Úrokové sazby hypoték na historickém minimu! Více ZDE.

Bohužel někteří prodávající pozemků se snaží prodat nestavební pozemek jako stavební a v mnoha případech se jim to i povede. Jediným doporučením kupujícímu je návštěva obecního úřadu v jehož obvodu se vyhlédnutá nemovitost nachází a nahlédnutí do územního plánu.

Územní plán je obcí vedený mapový dokument, který určuje povahu pozemku a v podstatě jeho možné využití. Jde o veřejně přístupný informační zdroj a příslušný pracovník obce je povinen každému občanovi umožnit k němu přístup. Některá města mají dokonce svoje územní plány zveřejněná na svých internetových stránkách, avšak tam je nutné si ověřit jejich aktuálnost.

Územní plán nemá povahu již neměnícího se mapového dokumentu, nýbrž prochází úpravami. Proto je dobré si aktuálnost informací na internetu ověřit i přímo na úřadu. V České republice neexistují jednotné podmínky záznamů do územních plánů, avšak zájemce o stavební pozemky by měla zajímat především oranžová popřípadě červená barva. Nízkopodlažní zástava rodinných domků bývá zpravidla označena oranžovou barvou, zatímco zástavba o více patrech zpravidla barvou červenou. Každý územní plán ovšem disponuje detailní legendou vymezující určení pozemku. Kromě grafické podoby je třeba věnovat pozornost i poznámkám v podobě textové poskytující dodatečné informace k pozemku.

Územní plán lze měnit, ale většinou se to nepodaří…

Pokud si včas prověříte povahu pozemku v územním plánu obce, pak máte samozřejmě čas reagovat na lživé tvrzení prodávajícího (prodává parcelu jako stavební) a od zamýšlené koupě odstoupit. V opačném případě se vám manévrovací prostor výrazně zužuje. Na nestavebním pozemku totiž jednoduše stavět nezačnete, protože vám to úřady nepovolí z důvodu odlišné povahy pozemku. V takové situaci vám zbývá buď prodej pozemku a hledání další stavební parcely anebo podání žádosti na obec o změnu územního plánu. Podání této a s tím související změny pozemku na stavební je v případě vlastníka pozemku možné, avšak odpověď bývá zpravidla zamítavá. Navíc se musí žadatel obrnit trpělivostí, neboť vyřizování takových žádostí není pro úředníky nijak podstatnou záležitostí a rozhodnutí může trvat i několik let.  

Žádost podává vlastník a musí ji schválit zastupitelstvo obce

Stavební spořitelny také poskytují úvěry pro klienty bez úspor. Více ZDE.

O změnu územního plánu je třeba požádat obec. Žádost by měla obsahovat přesnou identifikaci území, kterého se změna týká, a popis žádané změny. Pozemek by měl být označen snímkem katastrální mapy obsahujícím číslo pozemku. Nezbytnou součástí je také aktuální výpis z listu vlastnictví dosvědčující fakt, že žadatel je skutečně vlastníkem. Následně je žádost obcí předána k projednání zastupitelstvu, které žádost posoudí a vydá rozhodnutí. Pokud bude mít žadatel štěstí nebo spíše žádoucí vliv, tak mu zastupitelstvo změnu územního plánu posvětí a dojde ke změně povahy pozemku na stavební.

V ten okamžik se cena pozemku vymrští do závratných výšin, což pro našeho stavebníka není podstatná informace. On má v úmyslu začít stavět, což mu bude díky změně povahy pozemku umožněno. Asi každého z nás nyní napadá jiný úhel pohledu na kauzy změn územních plánů.

Změní-li obec územní plán, pak realizuji pohádkové zisky

Otočíme-li kauzu podvedeného stavebníka, který koupil zajíce v pytli a z důvodu povahy pozemku nemohl stavět, do role spekulanta, tak se nám nabízí poněkud jiná situace. Spekulant koupí pozemky určené k zemědělskému využití za tržní cenu, řekněme deset korun za metr a následně podá obci žádost na změnu územního plánu. Zastupitelstvo mu žádost schválí a tržní cena pozemků vyletí řekněme padesátinásobně výše. V duchu fair business prodá stavební pozemky za cenu obvyklou zájemcům, kteří si na nich postaví vytoužené domy. Inu taková spekulace se musí vyplatit a na průběh celého procesu, nechť si čtenář udělá názor sám.

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Jak se zachovala obec k žádosti o změnu územního plánu? Jak dlouho ji vyřizovala a jak jste uspěli? Těšíme se na vaše názory.