Potřebujete-li si vzít na financování svého bydlení úvěr, musíte mít kromě dostatečně vysokých příjmů k dispozici také bankou vyžadované zajištění. V případě hypotečních úvěrů je to vždy na prvním místě nemovitost s odpovídající zástavní hodnotou, jako další formy zajištění se používají pojištění, ručitelské závazky, zástavní právo k pohledávce, vinkulace pohledávak a finančních prostředků, ale také směnky, případně i bankovní záruky.
Zástavní právo k nemovitosti
Povinnost zajistit hypoteční úvěry nemovitostí ukládá zákon, proto tuto formu nelze nijak nahradit. Platí to i pro takzvané americké hypotéky, což jsou úvěry neúčelové, které není nutné použít na nákup či stavbu nemovitostí. Pořizovat z nich lze i spotřební zboží či družstevní byt.
Přestože se akciím, a to zejména tím domácím, v poslední době velice daří, domácí investoři se těchto rizikovějších aktiv stále bojí. Proč?
Kdo komu podává ruku, kdo první zdraví, komu můžete navrhnout tykání a dokdy odpovědět na dopis či e-mail?
Krémy či gely proti stárnutí patří podle reklam k těm přípravkům, které by měly vrátit a zachovat "věčné" mládí. Podléháte této iluzi i vy?
Zástavní právo bance zajišťuje, že v případě, kdy dlužník nebude úvěr řádně splácet, může si jako zástavní věřitel své pohledávky uhradit z prodeje zastavené nemovitosti. Proto každý zájemce o hypotéku musí nejprve ve prospěch úvěrující banky provést vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Banky však neakceptují jako zástavu všechny nemovitosti, jelikož potřebují, aby s případným prodejem nevznikaly problémy. Nemají zájem například o lesy, pole a podobně. Zástavou však může být i nemovitost rozestavěná, pokud je stavba již v takové fázi, kdy ji lze zapsat do katastru nemovitostí. V každém případě na ní nesmí váznout žádné věcné břemeno a nesmí být zastavena ve prospěch třetí osoby. Banky většinou vyžadují, aby byly jako zástavní věřitelé na prvním místě v pořadí, akceptován by však mohl být úvěr ze stavebního spoření.
Jako zástava nemusí být nutně použita pouze ta nemovitost, která je z úvěru financována. Pokud je její zástavní hodnota nižší než potřebná výše úvěru, je možné použít ještě další nemovitosti. Banky financují nákup či stavbu jen do určité výše pořizovacích nákladů, na zbylou část si musí dlužník najít jiné zdroje. Obvykle to bývá 70 % až 90 %, některé banky nabízejí i 100% hypotéky. Podmínkou však je, aby odhadcem stanovená hodnota zastavené nemovitosti byla dostatečná. Je nutné počítat s tím, že zástavní hodnota nemovitosti bude ve většině případů nižší než kupní cena, za kterou je byt či dům pořizován. Proto lze se stoprocentním úvěrem počítat často pouze při použití zajištění ještě nějakou další nemovitostí.
Výhodou zajištění úvěru formou zástavy nemovitosti je jeho kvalita a bezpečnost pro věřitele, tedy banku, která úvěr poskytuje. Nevýhodou je administrativní a časová náročnost při vkládání zástavního práva do katastru nemovitostí. V Praze to může trvat i půl roku. Proto banky někdy umožňují za určitý příplatek čerpání úvěru i na pouhý návrh vkladu zástavního práva do katastru. U nižších úvěrů, pokud nejde o hypotéky, se používají raději jiné formy zajištění. Stavební spořitelny například dávají přednost ručitelským závazkům, a to u úvěrů o objemu do 300 000 či dokonce 500 000 korun. Až pro úvěry vyšší je pak nutná zástava nemovitosti.
Pojištění životní i majetkové
Životní pojištění dlužníka banky většinou nevyžadují paušálně u všech žadatelů. Používá se především v případech, kdy je žadatelem pouze jediná osoba, nebo pokud příjem více žadatelů závisí z velké části na jediném z nich, nebo u osob vykonávajících rizikové povolání. V takových případech je pojistné plnění z životního pojištění vinkulováno ve prospěch banky. Používá se různých druhů pojištění. Banky například nabízejí kombinované produkty typu „hypotéka s životním pojištěním“. V takovém případě se jedná o kapitálová životní pojištění, která jsou pro klienta nákladná a o výhodnosti či nevýhodnosti takové kombinace se často diskutuje. Proto se spíše doporučuje tzv. rizikové pojištění, které je o mnoho levnější, jelikož kryje pouze riziko smrti - zatímco kapitálové životní pojištění obecně kryje riziko smrti i "riziko" dožití. Používají se také úvěrová pojištění, kde dochází k postupnému snižování pojistné částky spolu s tím, jak splácením úvěru klesá dlužná částka. Cena úvěrového pojištění je z toho důvodu ještě nižší.
Bankou je však vždy vyžadováno pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava, a to minimálně proti riziku jejího zničení či poškození živelní událostí. Ne vždy je vyžadováno i pojištění nemovitosti, která je daným úvěrem financována, pokud ovšem neslouží jako zástava.
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Ručitelé
Prohlášením ručitele se třetí osoba - ručitel - zavazuje, že bance zaplatí dlužnou částku v případě, kdy to neučiní sám dlužník. Banka toto doplňující zajištění vyžaduje v případech, kdy hrozí riziko, že by žadatel o úvěr mohl mít problémy se splácením. Příjmy a bonita ručitele se prověřuje stejně jako u žadatele. Ručitelský závazek zaniká splacením celého úvěru. Ručitelem nemůže být druhý z manželů, jelikož ten se vždy automaticky stává spoludlužníkem. Zatímco spoludlužník svými příjmy zvyšuje bonitu žadatele o úvěr, ručitel mu při posuzování dostatečnosti příjmů nepomůže. Ručí však bance za splacení dluhu.
Jak již bylo řečeno, ručitelů jako zajištění úvěru se často používá u stavebních spořitelen. Podle výše úvěru spořitelny vyžadují buď jednoho, nebo dva (výjimečně i více) ručitele.
Další doplňkové formy zajištění
|
|
Jak na úvěr ze stavebního spoření? |
V některých případech by banka mohla požadovat zajištění hypotečního úvěru směnkou. Výstavce směnky (v tomto případě klient) se zavazuje, že stanovenou částku zaplatí majiteli směnky (bance). Banka může požadovat také aval všech spoludlužníků. Ti se svým podpisem zaručí, že podle předem stanovených a sjednaných podmínek směnku splatí, bude-li to třeba. Používá se bianko směnka, u které není vyplněna směnečná suma (tedy dlužná částka) ani datum splatnosti, jelikož výše úvěru se během splácení mění. Výhodou směnek je snazší soudní vymahatelnost směnečné sumy, v porovnání s jinými druhy zajištění.
Spíše výjimečně by se mohla jako další forma zajištění hypotéky použít tzv. bankovní záruka. Je to jedna z nejkvalitnějších forem zajištění. Jde o to, že se banka zaručí úvěrující bance, že jí podle sjednaných podmínek v případě potřeby za dlužníka splatí úvěr nebo jeho část. Banky jsou však ochotny zaručit se úvěrující bance za svého klienta pouze pokud je velmi bonitní, případně je-li jejím zaměstnancem.
 |
Stavební spořitelny: každá má jiné podmínky. Věnujte čas na výběr stavební spořitelny, ještě než se některé z nich upíšete. V čem se nejčastěji liší stavební spořitelny? |
Jakým způsobem jste zajistili svůj úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéku? Co po vás banka požadovala? Setkali jste se s problémy na katastru nemovitostí? Dělali byste někomu ručitele za úvěr?
