Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Trend posledních let bydlet ve "vlastním" stejně jako snaha o zajímavou investici rozhýbaly trh s nemovitostmi. Rostou však i počty oklamaných klientů, kteří si nákup neošetřili dostatečně kvalitními smlouvami, bez ohledu na to, zda kupovali přímo, nebo přes realitní kancelář.
Při koupi pozemku je třeba prověřit, zda je formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek.

Při koupi pozemku je třeba prověřit, zda je formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. | foto: Milan Petele

Vady nemovitostí
Podstatnou roli při koupi nemovitosti hrají její vady, a to vady faktické (závady bránící nebo omezující každodenní užívání nemovitosti k předpokládanému účelu) a vady právní (existence práv třetích osob k nemovitosti, kterou chcete koupit). Zatímco vady faktické lze obvykle odstranit zřízením opravy některé části domu a podobně, vady právní (např. existence zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy) vás mohou delší dobu významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu. Trochu odlišná úskalí přitom čekají při koupi pozemku pro následnou zástavbu a při koupi domu či bytu.

Nabývání pozemku
Při koupi pozemku pro zástavbu je třeba s ohledem na možné faktické vady prověřit především to, zda je pozemek formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. Současně je třeba zjistit, jaká zástavba je v budoucnu plánována v okolí pozemku, zda bude možno k pozemku dovést inženýrské sítě a vybudovat na něm potřebné přípojky, a prověřit, že se pozemek nachází v ekologicky nezávadné lokalitě. Vhodné je opatřit si také předběžné vyjádření správních úřadů, které se budou vyjadřovat k žádosti o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení a k zamýšlené výstavbě.

Vedle naznačených faktických vad je třeba věnovat pozornost i vadám právním, kde je nezbytné seznámit se zejména se zápisem v katastru nemovitostí. Ale pozor: ani z katastru nemusí být všechny právní vady patrné. S jistotou z něj ale můžete zjistit smluvně zřízená zástavní práva, věcná břemena, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou (tzv. plomba). V katastru nemovitostí by také měla být zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydražením, a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.

V katastru nemovitostí ale nejsou evidovány nájemní smlouvy ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být bez právní pomoci problematické. Stejně tak je obtížně zjistitelná problematika nedořešených restitučních vztahů a v určité fázi řízení rovněž případné postižení výkonem soudního či správního rozhodnutí nebo exekuce.

Nabývání domu či bytu
I při koupi domu či bytu nabýváte práva na pozemek pod budovou, jehož se jako nabyvatelé bytu či domu stanete přinejmenším podílovými vlastníky, takže i v tomto případě platí v zásadě vše co pro nabývání pozemku.

Co se týče faktických vad, je třeba rozlišovat mezi novostavbou a nemovitostí postavenou před delší dobou. V případě novostavby půjde nejčastěji o vady způsobené standardními procesy souvisejícími s výstavbou, které by nemělo být příliš problematické odstranit za pomoci záruky, kterou by měl dodavatel nemovitosti poskytnout.

Jinak je tomu u domů či bytů starších. V takových případech je nutné důkladně prověřit celkový stav nemovitosti s ohledem na její pravděpodobné opotřebení a případně také zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat.

V obou naznačených případech je nejvhodnější provést prověření faktického stavu nemovitosti spolu s odborníkem v oboru (např. technický dozor, stavbyvedoucí, stavební inženýr apod).

Pokud jde o právní vady nemovitosti, typově stejná věcná či závazková práva třetích osob mohou existovat i ve vztahu k domu či bytu. Při koupi bytu je spolu s ním převáděn nejen spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou, ale zároveň i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. Nezaměřujte se proto při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou, ale seznamte se i se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností (např. povinnost přispívat do fondu oprav domu a podobně).

Jak s družstevními byty?
Jako speciální kategorii je třeba označit tzv. byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Nejvýznamnějším právem je právo užívání některé z bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva, kterého se stanete členem. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva na nájemce daného bytu. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, které je právnickou osobou jako obchodní společnosti, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.

Ačkoli výše uvedené přezkoumávání faktických a právních vad vybrané nemovitosti poněkud zpomaluje celkový proces koupě nemovitosti, bezpochyby má své opodstatnění. Díky vámi zjištěným údajům se pak nejen vyhnete nepříjemným překvapením a výdajům, které by vás po koupi mohly čekat, ale současně vám tato zjištění pomohou vyjednat si případnou nápravu či odpovídající slevu na celkové ceně nemovitosti.

Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...