Paní Lenka bydlí v malém městě ve dvoupokojovém bytě se svou dcerou a malým psem. Nájemné řádně a včas platí, proto byla velmi zaskočena, když minulý týden našla ve schránce dopis od majitele domu, ve kterém stálo, že se má do konce září vystěhovat. A důvod? Sousedé si údajně stěžují, že její pes štěká.
„Nevím, jak donutit psa, aby neštěkal, navíc mně nikdo ze sousedů nic nevytýkal,“ podivuje se paní Lenka. „A slyšela jsem, že do konce roku nesmí pronajímatelé dávat výpovědi, je to pravda? Můžu se nějak bránit?“ ptá se čtenářka iDNES.cz.
„Chov zvířete v bytě rozhodně není zákonným důvodem pro výpověď z nájmu bytu,“ říká advokát Pavel Nastis a dodává. „Samozřejmě zvíře nesmí být nebezpečné a nesmí obtěžovat spolunájemníky, to jistě ale nebude případ malého psa, kterého čtenářka chová. Kromě toho, i kdyby byl chov psa v bytě považován za hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájemní smlouvy, musela by být ve výpovědi poskytnuta tříměsíční výpovědní doba.“
Zákaz výpovědí? Jen pro neplacení nájemného
A jak je to s ochranou nájemníků a zákazem výpovědí do konce roku? „Podle tzv. zákona Lex Covid nesmí pronajímatel ukončit nájem v ochranné době (kterou se rozumí období od 27.4.2020 do 31.12.2020) z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného,“ vysvětluje advokát.
Tato ochrana se samozřejmě nevztahuje na dluhy z minulosti, prodlení muselo nastat v rozhodné době, tj. ode 12.3.2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii a nájemce musí doložit potvrzení úřadu práce, že právě v důsledku těchto opatření nemohl nájemné řádně hradit.
„Zákon tedy rozhodně neříká, že by nájemci neměli povinnost nájemné platit, ale pouze to, že za splnění stanovených podmínek nesmí pronajímatel nájemci jednostranně nájem ukončit z důvodu neplacení nájemného. A pokud neuhradí splatné nájemné do konce roku, může pronajímatel po 31.12.2020 vypovědět nájem bez výpovědní doby,“ upřesňuje Pavel Nastis.
A co je důležité, tímto zákonem není nijak dotčeno právo ukončit nájem z jiných důvodů. Důvody, pro které může pronajímatel ukončit nájem, jsou stanoveny v občanském zákoníku, jsou to tyto situace:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
- je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu,
- má-li být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
- potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Oprávněnost výpovědi posoudí soud
Ale pojďme zpátky k naší čtenářce, v jejím případě patrně pronajímatel dospěl k závěru, že porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem. „Pokud však pronajímatel před doručením výpovědi nevyzval paní Lenku, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování, k výpovědi se nepřihlíží,“ říká advokát.
„Paní Lenka má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. S ohledem na složitost soudních sporů doporučuji, aby se obrátila na advokáta, ten již jistě bude vědět, jak takovou žalobu sepsat a jak dále postupovat v soudním řízení,“ radí Nastis. Žaloba musí být doručena soudu do dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď došla.
Otázku, co je a co není hrubým či zvlášť závažným porušením smlouvy, posuzují soudy případ od případu. Je možné, že soud dospěje k závěru, že sice štěkání psa mohli někteří sousedé subjektivně vnímat jako obtěžující, ale přesto nemusí uznat výpověď z nájmu bytu za platnou.
