Byt koupený v roce 2000 za dva miliony korun lze dnes zcela reálně prodat o milion dráž. Například u staveb, které realizovala developerská společnost Bohemia Real Invest, došlo v uplynulých šesti letech k nárůstu až o 70 – 80 % původní ceny.
Výhodnost investice záleží především na tom, jak rychle cena bytu poroste. V uplynulých letech byl nárůst mimořádně rychlý, takže se v budoucnu zřejmě o něco zpomalí. Dá se očekávat, že ceny budou stoupat především u zděných novostaveb, a to zejména v zajímavých lokalitách. U panelových domů, kterých je v Čechách hodně a většinou nejsou v dobrém stavu, bude mít hodnota spíše klesající tendenci.
Na lokalitě záleží
Nejvyšších cen již tradičně dosahují byty v Praze. U nové kvalitní zděné výstavby s dobrým dopravním spojením mimo centrum se cena za metr čtvereční pohybuje mezi 28 a 45 tisíci korunami, v širším centru činí dokonce 40 až 70 000 Kč. V centru se novostavby prakticky nevyskytují. Ve velkých městech mimo Prahu jsou ceny nižší, mimo velká města dokonce podstatně. Pokud výstavba není dotovaná, prakticky není možné stavět pod nákladovou cenu, tedy kolem 25 000 Kč/m2.
HYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚZvláštní kapitolu tvoří renovované byty v historických centrech měst, zejména Prahy, kde cenový nárůst závisí především na poloze a technickém stavu objektu. Například v lokalitách Malé strany a Starého města nejsou ceny od 80 do 120 tisíc korun za čtvereční metr nijak neobvyklé a budou jistě dále rychle růst.
Pozor na zdanění
Dlouhodobá investice do bytu přináší i daňové výhody. Pokud nabyvatel nemovitost opět prodá v době kratší než dva roky (při vlastním užívání) nebo pět let (při jiném způsobu využití, jako je například pronájem), může být nárůst zdaněn jako příjem fyzické osoby. Zdanění se přitom týká rozdílu nákupní a prodejní ceny.
S půjčkou, nebo za vlastní
Jak koupě bytu může z finančního hlediska vypadat v praxi? Buď má kupující celou částku k dispozici, nebo si celou kupní cenu bytu či její část musí vypůjčit. Nejobvyklejším modelem je kombinace půjčky či hypotéky a vlastních prostředků. U vypůjčených peněz je nejdůležitější jejich cena, tedy nejen výše úroků, ale i různé poplatky a platby s úvěrem spojené. Pro praktické posouzení výhodnosti investice do bytu je třeba brát v úvahu také výši měsíčních splátek úvěru vzhledem k celkové finanční situaci kupujícího. Zde obvykle platí, že čím nižší měsíční splátka, tím delší bude doba splácení úvěru.
PŘICHÁZÍ ZDRAŽENÍ HYPOTÉK,Velikost měsíční splátky ovlivňuje nejen výše úvěru, ale také doba splácení a výše úrokové míry. Jelikož mezi bankami existují podstatné rozdíly, dobře si před uzavřením smlouvy srovnejte tabulky měsíčních splátek v jednotlivých nabídkách. Dále platí, že čím delší dobu se banka zaváže zaručit pevný úrok, tím vyšší tento úrok bude, v budoucnu se očekává spíše zvýšení úrokové míry.
Hypoteční banky nabízejí klientům pevný úrok na určitou dobu, tzv. fixaci, a to obvykle na jeden rok, tři roky nebo pět let. Někdy je možné fixaci dohodnout i na dobu 10 let, úrok pak ale pochopitelně bude dost vysoký.
Po uplynutí doby pevného úroku banka nabídne klientovi pro další periodu dodatek smlouvy, obvykle s podstatně vyšším úrokem. Klient v tom případě může buď souhlasit a dodatek podepsat, nebo nesouhlasit a smlouvu o hypotečním úvěru vypovědět. To ovšem znamená nutnost splatit celou dosud nesplacenou část úvěru včetně příslušenství naráz, například do měsíce. Teprve potom banka zruší zápis zástavního práva v katastru nemovitostí.
Pronájem je řešení
Pokud má byt sloužit pouze jako investice a jeho majitel ho bezprostředně nepotřebuje k bydlení, je možné byt pronajmout a výnos použít k úhradě nákladů. Pronájem by tedy měl být vyšší než součet všech výdajů na provoz, údržbu a obnovu bytu, úroků, splátek úvěru, poplatků, daní a podobně. Výnosy z pronájmů jsou přitom zatíženy ještě náklady na získání vhodného nájemníka, nemluvě o výdajích za období, kdy byt nebyl pronajatý.
Zdroj: Bohemia Real Invest
