Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Naučte se hypotéku, vyplatí se to

aktualizováno 
Hypotéky jsou stále více oblíbené jako jedna z možností jak získat bydlení. Díky snižujícím se úrokovým sazbám jsou dostupnější většímu počtu lidí, a proto o ně roste zájem. Zájemce o hypotéku by měl mít představu, kolik bude muset měsíčně platit, zda může bance poskytnout dostatečné zajištění a jaké parametry úvěru si bude muset zvolit hned na začátku.

Anuita

 

Hypotéka se v naprosté většině případů splácí pravidelnými měsíčními splátkami, jejichž výše se po celou dobu nemění. Takovéto konstantní platbě se říká anuita. Zahrnuje v sobě jak částku úroků, které se platí bance za půjčení prostředků, tak samotnou splátku úvěru (úmor). Obě složky jsou tu rozpočteny tak, aby se celková výše anuitní platby v čase neměnila. Nejdříve v ní převažuje úroková složka, neboť výše dluhu je na začátku nejvyšší. Postupně s tím, jak je úvěr splácen (umořován), dluh se snižuje, takže v anuitě podíl úroků klesá a zároveň začíná převažovat samotná splátka úvěru. To má praktický význam pro výši daňových odpočtů, každý rok je totiž možné snížit si základ daně o sumu z hypotéky zaplacených úroků. Z konstrukce anuitního splácení pak vyplývá, že v prvních letech trvání hypotéky jsou odpočty úroků vyšší než později. Maximálně si lze ročně odečíst 300 000 korun a stejná možnost je i u úvěrů a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. 

 

Doba splácení hypotéky

 

Doba splatnosti hypotečního úvěru se bude většinou pohybovat v rozmezí pěti až třiceti let, nejčastěji se volí deset až dvacet let. Kratší doba splácení znamená vyšší měsíční platby a je tedy třeba mít dostatečné příjmy, které to umožní. Naopak při delší době splácení se měsíční splátka úvěru sníží a úvěr se tak stává finančně dostupnější. Nevýhodou je, že celková suma úroků zaplacených bance za celou dobu se naopak zvýší a hypotéka je při delší době splatnosti nákladnější. Příklad v následující tabulce uvádí, co se stane s měsíční splátkou a celkovými náklady při rostoucí sobě splatnosti:

 

Tabulka:

Úvěr 1 mil. korun, úroková sazba 6% p.a.

(výpočty Fincentra)

 

Doba splatnosti v letech

Měsíční anuita (Kč)

Celkově zaplaceno bance (v tis. Kč)

5

19 333

1 160 tis.

10

11 102

1 332 tis.

15

8 439

1 519 tis.

20

7 164

1 719 tis.

25

6 443

1 933 tis.

30

5 996

2 158 tis.

 

 

 

Doba fixace a mimořádné splátky úvěru

 

Důležitou charakteristikou úvěru, nad kterou je nutné se zamyslet, je doba fixace úrokové sazby. Během této doby se výše úrokové sazby nemění a zůstává stejná

Informace o hypotéčních úvěrech najdete v naší speciální sekci 

nezávisle na pohybu tržních úrokových sazeb. Většinou je to jeden rok nebo pět let, v současnosti se můžeme setkat i nabídkou desetileté či dokonce patnáctileté fixační doby. Čím je delší, tím je riziko změny sazeb v neprospěch banky vyšší, a proto bývají úvěry s delší dobou fixace úročeny vyšší úrokovou sazbou. Neměnná během této lhůty zůstává jak sama základní úroková sazba, tak výše případné státní podpory, pokud byla k úvěru přiznána.

 

Kromě toho je na zvolené době fixace závislá také možnost provádění mimořádných splátek úvěru (nad rámec sjednaných pravidelných měsíčních plateb). Na rozdíl od

Potřebujete poradit s hypotékou? Vyzkoušejte našeho elektronického průvodce

úvěru ze stavebního spoření není možné splácet hypotéku libovolně a nepravidelně. Pro banku by to znamenalo ztráty z neobdržených úroků, a proto jsou za mimořádné splátky nebo předčasné splacení úvěru udělovány smluvní pokuty, a to dosti vysoké. 

Pouze po skončení každé doby fixace je možné částečně nebo úplně splatit úvěr. Sjednává se totiž nová výše úrokové sazby, která vychází z aktuální situace na trhu. Jelikož tato sazba může být vyšší, než byla ta původní a než jsme ochotni platit, je možné úvěr bez sankcí ukončit nebo alespoň částečně snížit. 

 

Je vidět, že při čerpání hypotéčního úvěru má dlužník menší volnost než v případě stavebního spoření, kde není pravidelnost splácení stanovena tak striktně. Tam je

Uvažujete o úvěru ze stavebního spoření?

sice také nutné platit spořitelně stanovené měsíční splátky, není ale omezena možnost platit je dříve a vyšší, než je stanoveno ve smlouvě.

Kromě toho jsou hypotéky určeny na rozdíl od stavebního spoření většinou na větší investice, minimální výše úvěru bývá stanovena na dvě stě nebo až na čtyři sta tisíc korun. Jsou zde však výjimky, objevují se i hypotéky, které minimální objem nemají stanovený.

 

Úroková sazba a poplatky

 

Úroková sazba patří mezi hlavní kritéria, podle kterých se vybírá nejvýhodnější banka a nejvýhodnější hypotéka. Je ale třeba vědět, že úrokové sazby, které banky

Chcete vědět, jak se v poslední době změnil trh hypoték v ČR? Seznamte se s naším novým projektem FINCENTRUM HYPOINDEX 

uvádějí ve svých propagačních materiálech, jsou většinou sazbami minimálními, které budou nabídnuty pouze nejbonitnějším klientům. Průměrný žadatel o hypotéku získá pravděpodobně sazbu vyšší.

Kromě toho se do celkových nákladů promítají také poplatky, které jsou spojené

Pokud si chcete zjistit, kolik by vás měsíčně stál úvěr o určité výši při dané úrokové sazbě a zvolené době splatnosti, můžete vyzkoušet několik možností:

Naše hypotéční kalkulačka vám provede podrobný výpočet

V excelu je pro tento účel finanční funkce PLATBA

Zde je vzorec, kde A je anuita, U počáteční výše úvěru, n doba splatnosti v měsících, i měsíční úroková sazba (tj. 1/12 roční sazby) vyjádřená desetinným číslem:

                U  x  i

  A =  ------------------

            1 – (1 + i) -n

 

s posouzením žádosti, s vyřízením úvěru a potom také s vedením úvěrového účtu. Je třeba se připravit na to, že za posouzení žádosti o úvěr si banka může naúčtovat poplatek, který zpětně nevrátí ani v případě, že úvěr neposkytne.

 

Zajištění úvěru

 

Hypotéční úvěry se vyznačují tím, že vždy musí být zajištěné zástavou nemovitosti. Do zástavy se ale nemusí dávat pouze sama nemovitost, která je předmětem úvěru, tedy ta, která bude z úvěru financována. Jako zástava se může využít i jiná nemovitost, pokud ji má zájemce o hypotéku k dispozici. Bude tak mít velkou výhodu, neboť pak může v ideálním případě obdržet úvěr až ve výši celkových nákladů, které chce na koupi či stavbu vynaložit.

Banka totiž v naprosté většině případů neposkytne úvěr v objemu, který by odpovídal celé výši hodnoty zastavené nemovitosti, protože musí přiměřeně snižovat své riziko nesplacení úvěru. Většinou se jako nejčastější uvádí částka sedmdesát procent, což znamená, že celých třicet procent (tzv. akontaci úvěru) si musí zájemce o hypotéku obstarat sám z jiných zdrojů. Pokud těchto sedmdesát procent z ceny nemovitosti v zástavě bude stačit na financování celého záměru, nemusí si již shánět další zdroje na dofinancování zbývající části.

Dále je důležité připravit se na to, že banka bude brát v úvahu tržní odhadní cenu nemovitosti, která se dává do zástavy. To znamená, že pokud si budeme například kupovat byt a hypotéku jím zajistíme, nezáleží na tom, kolik prodávajícímu zaplatíme, ale na tom, jak si banka sama tuto nemovitost ohodnotí.

 

 

Jaké máte zkušenosti s čerpáním hypotéky? Překvapilo vás něco? S jakými problémy jste se setkali? Co doporučujete těm, kteří si o hypotéku teprve chtějí požádat?

 

reklama
 

 

Autor:



Nejčtenější

Automobilky přitvrzují. Ceny aut letí nahoru

Zdražování aut

Možná jste si toho všimli sami, pokud uvažujete o koupi auta a sledujete ceníky. V některých se najednou objevily vyšší...

Dostali žárovky jako dárek, pak je měli draze zaplatit

Za žárovky jako dárek měl zaplatit skoro sedm tisíc. Ilustrační snímek

Žárovky jako dárek při podpisu smlouvy s novým dodavatelem energií jsou letitý šlágr. Smutné je, že si na takový dárek...



Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...

Zrušíme hotovost, sílí hlasy. Co by to přineslo, rozebírá ekonomka

Ilustrační snímek

Objem bezhotovostních plateb výrazně narůstá. Co se stane, když peníze budou jen virtuální a skutečné peníze přestanou...

Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...



Další z rubriky

Hypotéky o prázdninách přešlapovaly, některé banky už zdražují

Ilustrační snímek

O prázdninách přešlapovaly hypoteční úvěry s cenami prakticky na místě. Průměrná úroková sazba v srpnu nepatrně klesla,...

Konec levných hypoték, sazby znatelně rostou

Ilustrační snímek

Předpovědi analytiků se potvrzují. V říjnu letošního roku úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu rostly. Během...

Hypotéky se odrážejí ode dna a začínají zdražovat, zájem je menší

Ilustrační snímek

V září vzrostla průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů na 2,04 procenta, ale objemy i počty oproti srpnu klesly. V...

Další nabídka

Kurzy.cz

Postaví se Rusko Saudské Arábii a zvrátí růstový trend cen ropy?
Postaví se Rusko Saudské Arábii a zvrátí růstový trend cen ropy?

Napětí mezi Ruskem a Organizací zemí vyvážejících ropu (OPEC) se prohlubuje ve chvíli, kdy se členové organizace chysta... celý článek



Najdete na iDNES.cz