Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Nejlepší investice: zadlužit se pro bydlení

aktualizováno 
Bydlet v nájemním bytě se „snesitelným“ nájemným, nebo se zadlužit a bydlet ve vlastním? Překvapivě hodně lidí volí raději první variantu s tím, že na vlastní bydlení stejně nenašetří nebo se nechtějí zadlužit na zbytek svého života. Počty jsou ovšem neúprosné.

Ukažme si, jak by se při rozhodování o způsobu bydlení mohly ubírat myšlenkové pochody každého z nás. Budeme uvažovat tři varianty bydlení – nájemní bydlení, vlastní bydlení financované z úspor a vlastní bydlení financované úvěrem. Na konci nás bude zajímat především to, která z těchto variant nás vyjde z pohledu celkových nákladů nejlevněji. K tomu nám poslouží vzorový příklad, jehož zadání se budeme snažit nastavit tak, aby co nejvíce odpovídal nynější ekonomické realitě.

Řekněme, že o koupi bytu uvažuje mladá rodina s jedním pětiletým dítětem. Oba rodiče pracují a při průměrné mzdě činí čistý měsíční příjem rodiny činí 25 000 Kč. Úspory rodiny činí 300 tisíc Kč. V současné době bydlí rodina v bytě, jehož tržní hodnota činí 1 milion Kč a má se rozhodnout, zda si byt koupí nyní, zda si ho koupí po našetření jednoho milionu korun či zda zůstane bydlet v bytě s placením nájmu.

Varianta 1 – bydlení v nájmu

Než přistoupíme k vlastnímu výpočtu nákladů, zamysleme se na chvíli nad samotným principem nájemního bydlení. Hlavní nevýhodou této varianty je fakt, že formou nájmu platíte de facto za služby pravému vlastníku nemovitosti. Všeobecně se říká, že ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu mírně rostou a kopírují alespoň vývoj cenové hladiny (předpokládaná deregulace nájemného může tento trend ovšem zpomalit). Spolu s růstem cenové hladiny pak logicky poroste i nájemné. To bude samozřejmě ovlivněno i jinými faktory a v některých lokalitách může nastat i případ, kdy růst nájemného převýší růst cenové hladiny.

Velkou nevýhodou této varianty je fakt, že měsíční zatížení rozpočtu rodiny může růst i v době, kdy dosáhnou nájemníci důchodového věku a budou se muset spolehnout na své finanční rezervy a případnou penzi vyplácenou z penzijního systému.

Chcete se dozvědět více o hypotékách? Další informace a články na toto téma naleznete ZDE.

Varianta 2 – bydlení ve vlastním po naspoření potřebné částky

V úvodu jsme řekli, že rodina má naspořeno 300 tisíc Kč a do milionového bytu jí tak v současnosti chybí rovných 700 tisíc Kč. Problém ovšem je, že čím déle bude rodina spořit, tím se bude cena nemovitosti zvyšovat a horizont jejího pořízení tak bude před rodinou „utíkat“. Předpokládejme tedy, že je rodina z čistého příjmu měsíčně schopna vyžít s 15 000 Kč a po odečtení nájemného jí na spoření zůstane 5 000 korun. Opět budeme uvažovat, že ceny nemovitostí rostou stejně jako cenová hladina, tedy o 3,5% ročně, a uvedených 5 000 Kč dokáže rodina s využitím dostupných finančních produktů zhodnotit v průměru pěti procenty ročně (rodina spoří vždy na začátku měsíce, úroky jsou připisovány na konci roku). Z následujícího grafu je patrné, že rodina bude mít dostatečné prostředky pro koupi bytu přibližně v průběhu dvanáctého roku spoření.

Při celkové kalkulaci na konci článku ovšem nesmíme zapomenout na to, že během prvních dvanácti let platí rodina kromě spoření také nájemné a měsíční zatížení rozpočtu rodiny se tak výrazně zvýší.

Varianta 3 – bydlení ve vlastním s pomocí hypotéky

Posledním modelovým příkladem je financování vlastního bydlení s pomocí úvěru (v našem případě zvolíme hypoteční úvěr). Při naspořených 300 tisících si rodina vezme úvěr ve výši 700 tisíc Kč. Jelikož se jedná o byt starší, nemá rodina nárok na státní podporu. Budeme ovšem uvažovat nárok na daňové úlevy, které dosáhnou v průměru 400 Kč měsíčně. Hypoteční úvěr by tedy mohl mít následující podmínky:

·          výše úvěru: 700 000 Kč

·          vlastní úspory: 300 000 Kč

·          splatnost úvěru: 20 let

·          úroková sazba: 7% p.a.

·          měsíční splátka: 5 417 Kč

·          daňová úspora: 400 Kč

·          životní pojištění: 350 Kč

·          výsledná měsíční anuita: 5 417 Kč

Pokud se tedy mladá rodina rozhodne pro přijetí hypotečního úvěru, zvýší se měsíční zatížení jejího rodinného rozpočtu o zanedbatelných 17 korun. A navíc, s postupujícím časem se bude míra výhodnosti hypotéky zvyšovat s případným růstem tržního nájemného (splátky hypotéky jsou totiž stanoveny fixně). Důležité je také to, že zatímco v tomto případě bude disponovat rodina po dvaceti letech bytem v hodnotě přibližně 1,9 milionu Kč, ve variantě první bude stále odkázána na bydlení v bytě cizím.

Ačkoli je již nyní zřejmé, že pro daný modelový příklad vyhrává jasně třetí varianta, spočítáme pro zajímavost celkové náklady na bydlení pro tuto rodinu za dobu dvaceti let. U tržního nájemného budeme předpokládat ve druhém řádku průměrný roční růst ve výši 3,5%, který pokrývá růst cenové hladiny (reálné nájemné tak stagnuje).

Nákladová položka

Varianta 1

Varianta 2

Varianta 3

Zaplacené tržní nájemné

1 696 781 Kč za 20 let

832 319 Kč za 11 let a 6 měsíců

0 Kč

Měsíční splátka úvěru

--

--

5 417 Kč

Cena bytu v době koupě

--

1 435 285 Kč v polovině 12. roku

1 000 000 Kč v současnosti

Celkové náklady na bydlení za 20 let, diskontované k současnosti mírou inflace

1 200 000 Kč

1 656 327 Kč

938 683 Kč

Spočítejte si na naší speciální kalkulačce, kolik vás bude hypotéka stát včetně poplatků.

Přestože bylo v uvedených příkladech použito mnoha zjednodušení, je jeho vypovídací schopnost dostatečná. Rozdíly mezi nejlepší a nejhorší variantou činí po uplynutí dvaceti let více než 700 tisíc korun. Při námi zvolených parametrech navíc není patrný ani markantní nárůst měsíčních nákladů v prvních letech, který by nastal při čerpání vyšší hypotéky.

Celá úvaha se tedy točí kolem očekávaných cen nemovitostí a na nich závislé výše nájemného. Pokud ovšem odhlédneme od vyšších nákladů, které jsou spojeny s udržováním vlastní nemovitostí, a od krátkodobých  výkyvů na realitním trhu spojených s vývojem celé ekonomiky, mají ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu tendenci růst alespoň tak rychle, jak roste inflace. Proto se zcela jistě investice do vlastního bydlení vyplatí už proto, že jsou tak peněžní prostředky chráněny před vlivem inflace.

Jaké volíte ve svém případě řešení? Podnájem se spořením na budoucí vlastní bydlení nebo okamžité řešení vlastního bydlení na základě půjčky? Sdělte nám své názory.

 

Autor:



Nejčtenější

Jak ukončit zaměstnání. Stáhněte si vzor výpovědi

Ilustrační snímek

Výpověď z pracovního poměru je základním a nejrozšířenějším způsobem odchodu ze zaměstnání. A protože lidé mění práci...

Nový trend v práci Čechů. Konec dřiny, čtyři hodiny a domů

Ilustrační snímek

Práce na méně než osm hodin denně už není výsadou jen v kancelářích. Kvůli nedostatku lidí na trhu práce hledají firmy...



Firmy musí navýšit a srovnat mzdy, jinak neobstojí, ukázal průzkum

Ilustrační snímek

Trh práce je na dně. Firmy, které ještě nezvýšily mzdy, tak budou muset rychle učinit a dorovnat je svým zaměstnancům...

Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....

Nepřipravujeme děti na život, ony už jej žijí, tvrdí zakladatel školky Bambíno

Tomáš Trnka, zakladatel školky a jeslí Bambíno

Do vzdělávacího sektoru přišel ze zcela jiného oboru. Ještě nedávno Tomáš Trnka pracoval v developerské firmě. Prvotní...

Další z rubriky

Nutnost, nebo zbytečnost? Proč hlásit změnu u povinného ručení dopředu

Ilustrační snímek

Zná to nejeden motorista: výročí povinného ručení se blíží a on zvažuje, že se poohlédne po výhodnější nabídce. Pár dnů...

V Česku byl odhalen rozsáhlý a neobvyklý pojistný podvod za 50 milionů

Ilustrační snímek

Pryč jsou nejspíš časy, kdy se podvodníci snaží přijít k penězům hlavně v podvádění s auty a lidským zdravím. Gang,...

Kolik přispějí zdravotní pojišťovny na odvykání kouření a kila dolů

Ilustrační snímek

Skoncovat s kouřením není pro nikoho snadné. A stejně tak shodit pár kilogramů a zkusit vést zdravý životní styl. Velmi...

Z býka medvědem. Londýnská banka předvídá oslabení koruny

Z býka medvědem. Londýnská banka předvídá oslabení koruny

Kurzy.cz Koruna v posledních dnech testuje svá únorová maxima. I přesto, že je posun k silnějším hodnotám pomalý, většina trhu s...

MetLife Europe Limited, pobočka pro Českou republiku
Sales Management Program

MetLife Europe Limited, pobočka pro Českou republiku
Praha

Najdete na iDNES.cz