Dědické řízení bývá často poměrně zdlouhavé a někdy i komplikované. Proto se v posledních letech někteří lidé rozhodují darovat svou nemovitost již během svého života. Dárce v tomto případě bezúplatně převádí vlastnické právo k nemovitosti na obdarovaného.
Ve spolupráci s advokátkou Monikou Ježkovou a právním portálem Verdikto přinášíme rady, jak při darování nemovitosti postupovat a na co si dát pozor.
Co je základním předpokladem pro to, aby došlo k darování nemovitosti?
K platnému darování nemovité věci je třeba uzavřít obsahově správně sepsanou smlouvu mezi dárcem a obdarovaným, v níž je předmětem daru nemovitá věc. Darovací smlouva musí mít tedy písemnou formu a musí být vždy uzavřena na základě pravé a svobodné vůle stran. Obdarovaný musí s darem souhlasit a zároveň musí být obeznámen s právním a faktickým stavem nemovité věci. Pro zápis daného převodu do katastru nemovitostí musí pak být na smlouvě úředně ověřené podpisy, a to buď notářem, advokátem nebo pracovníkem Czech Pointu.
V kolika vyhotoveních má být darovací smlouva sepsána?
Darovací smlouva by měla být sepsána v tolika vyhotoveních, kolik je účastníků smlouvy, plus jedno vyhotovení určené pro vklad do katastru nemovitostí. Pokud je například pouze jeden dárce a jeden obdarovaný, měla by být darovací smlouva podepsána alespoň ve třech vyhotoveních. Počet může být však samozřejmě vyšší.
Monika Ježková
 |
Kdo může darovat nemovitost, může to být jen fyzická osoba?
Dárcem může být pouze vlastník převáděné nemovité věci a nezáleží přitom, zda se jedná o právnickou či fyzickou osobu. Smluvní strany musí být ve smlouvě jasně označené alespoň jménem, příjmením, datem narození a bydlištěm. V případě právnické osoby názvem, IČ a sídlem.
Je v zákoně nějak vymezeno, kdy je darovací smlouva neplatná?
Obdarovaným může být až na jednu výjimku prakticky kdokoliv. Neplatné je pouze darování osobě, která poskytuje či spravuje zdravotnické nebo sociální služby včetně zaměstnanců. Přesněji, pokud byla darovací smlouva uzavřena v době, kdy dárce přijímal služby takového zařízení.
Dané ustanovení je v zákoně především kvůli ochraně dárce před jeho nerozvážným a ukvapeným jednáním. Může se totiž stát, že dárce například bude mít pocit, že je nezbytné, aby nadstandardně odměnil přijímané služby. Darováním nemovité věci by si však přivodil majetkovou újmu.
Musí být darovaná nemovitost nějak popsána?
Ano, ve smlouvě je třeba uvést podrobný popis darované nemovité věci. Předmět daru je tudíž ve smlouvě označen zejména parcelním číslem, druhem pozemku, jeho výměrou, obcí a katastrálním územím, v nemž se nachází. Dále pak číslem listu vlastnictví, na kterém je evidována příslušným katastrem nemovitostí.
Když je darovací smlouva sepsána a podpisy úředně ověřeny, jaký je další postup?
Sepsanou darovací smlouvu, na základě které dochází k darování nemovité věci, je třeba doručit spolu se dvěma návrhy na vklad místně příslušnému katastru nemovitostí, který darovanou nemovitou věc eviduje. Návrhy na vklad musí být podepsány, ale podpisy již nemusí být úředně ověřeny. Na podatelně katastrálního úřadu necháte darovací smlouvu a jeden návrh na vklad. Druhý návrh na vklad vám katastr vrátí zpět jako doklad o zahájení řízení. Návrh na vklad je zpoplatněn částkou 2 000 korun.
Odkázal jí celý majetek, nedostala ale nic. Kdy (ne)dědí družka? |
Kdy se stane obdarovaný vlastníkem dané nemovitosti?
Vlastnictví k nemovité věci nabývá obdarovaný až zápisem do katastru nemovitostí. Nestačí tedy pouze sepsat darovací smlouvu a založit ji tak zvaně do šuplíku. Pro nabytí vlastnického práva je důležitý okamžik doručení dané smlouvy na katastr nemovitostí. V případě doručení více smluv ohledně převodu konkrétní nemovité věci, katastr nemovitostí zapíše jako vlastníka tu osobu, jejíž návrh byl na katastr nemovitostí doručen jako první. Sepsaná darovací smlouva by proto měla být doručena na katastr nemovitostí spolu s podepsaným návrhem na vklad bez zbytečných průtahů.
Zápis do katastru nemovitostí je důležitý i z důvodu uplatňované zásady materiální publicity. Ta předpokládá, že zápis v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným právním stavem. Všechny osoby pak jednající v dobré víře v souladu s údaji v katastru nemovitostí požívají účinné právní ochrany, před všemi, kteří by namítali, že údaje v katastru nemovitostí nejsou správné. Například z důvodu uzavřené darovací smlouvy, která nebyla z nejrůznějších důvodů doručena katastru nemovitostí, a tak podle ní nedošlo ke změně osoby vlastníka.
Může se dárce z nějakého důvodu rozhodnout, že chce dar vrátit, či odvolat své rozhodnutí darovat nemovitost?
Darování nemovité věci nemůže dárce odvolat například s odkazem na skutečnost, že si darování rozmyslel. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že při darování nemovitých věcí dochází k převodu hodnotných vlastnických práv bez jakéhokoliv protiplnění, tedy bezúplatně, občanský zákoník upravuje dvě životní situace. Jedná se o odvolání daru pro nouzi nebo pro nevděk. Důsledkem takového odvolání je povinnost obdarovaného vrátit dar zpět dárci, nebo jeho cenu obvyklou.
Odvolání z důvodu nouze může nastat, pokud se dárce po darování nemovité věci dostane do takové situace, že nemá ani na nutnou výživu vlastní a osob na něm závislých. Odvolání pro nevděk může dárce zvolit, pokud obdarovaný dárci nebo jeho osobě blízké úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží tak, že zjevně porušil dobré mravy. Právo odvolat dar pro nevděk přechází i na dárcova dědice.
Může si dárce vymínit, že chce v bytě či domě nadále žít až do své smrti?
Ano, to je možné. Pokud dárce daruje obdarovanému nemovitou věc, obdarovaný předmět daru bez výhrad přijme a právo se zapíše do katastru nemovitostí, stává se obdarovaný novým vlastníkem nemovité věci. Často v praxi nastává situace, že si dárce přeje v darované nemovité věci i dále žít a užívat ji. Tuto situaci je tak vhodné ošetřit přímo v darovací smlouvě, a to zřízením věcného práva užívání pro dárce. Tím bude mít dárce jistotu, že po sjednanou dobu, stanovenou určitým časovým obdobím nebo doživotně, bude moci v předmětné nemovité věci pobývat.
A je možné, aby si dárce v darovací smlouvě vymínil i nějaké služby, například pravidelné nákupy či úklid nebo zajištění odvozu k lékaři a podobně?
Ano, i takové ujednání jde do smlouvy zakomponovat. Nicméně to už se nejedná o věcné břemeno užívání, ale o zřízení výměnku. Smlouvou o výměnku si dárce vymiňuje pro sebe nebo pro třetí osobu specifikované úkony či práva (např. odvoz k lékaři, zajištění potravin) sloužící k zaopatření na dobu určitou nebo také na doživotí a obdarovaný se zavazuje zaopatření poskytnout. Se zřízením výměnku je samozřejmě nutný souhlas dárce i obdarovaného.
Pokud někdo dostane nemovitost jako dar, jak je to s daňovou povinností?
Od úhrady daně z příjmů z darované nemovité věci je obdarovaný osvobozen pouze, pokud jsou dárce a obdarovaný příbuzní v linii přímé (např. dítě, rodič, prarodič) a vedlejší (sourozenec, strýc/teta, synovec/neteř, manžel/manželka, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů). Daň se neplatí ani v případě, že dárce a obdarovaný spolu žijí nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti. V ostatních případech musí obdarovaný uhradit daň ve výši 15 % z ceny nemovité věci snížené o výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení dané nemovité věci.
V souladu s darováním nemovité věci je dále třeba, aby obdarovaný podal do 31. 1. následujícího po roce, ve kterém nemovitou věc nabyl, daňové přiznání ke každoročně hrazené dani z nemovitých věcí. Dárce je na druhou stranu povinen oznámit správci daně skutečnost, že již není poplatníkem daně, jelikož již není vlastníkem darované nemovité věci. Takové oznámení se podává rovněž ve lhůtě do 31. 1. následujícího roku a lze jej učinit pouze neformálním podáním.
