První a nejčastější scénář nastává v momentě, kdy má investor trochu vlastních prostředků a do nákupu nemovitosti jde v kombinaci s hypotékou. V případě, že by šlo o jeho vlastní bydlení, neměl by být s tímto postupem žádný problém, ale v případě investice zde může být pár háčků. Podívejme se na několik příkladů.
Jak na levnou hypotéku?Srovnání aktuálních cen hypoték na trhu najdete v přehledném online srovnávači. |
Byt jako investice – s hypotékou
Cena průměrného bytu 2+1 na Praze 4 Nuslích blíže k centru (a ostatní části jsou na tom podobně) je často otázkou 3,5 až 4,5 milionu korun, hodně bude záležet na konkrétní lokalitě a také na stavu bytu. Podívejme se tedy na modelový případ, kdy si investor bude brát 80procentní hypotéku (úrok 2 % p.a. na 30 let, 5 let fixace, bez dalších poplatků, jen se základním životním pojištěním za 700 Kč/měsíc) na byt 2+1 v pražských Nuslích. Byt stojí 4,5 milionu korun, takže náš investor musí mít svých 900 000 korun a dalších 180 000 korun si přichystat na 4% daň z nabytí nemovitosti.
Nájemník k pláčiMajitele bytu oslnil svým vystupováním, nájem neplatil, odejít nechtěl  Než někomu pronajmete byt, prověřte si ho v centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku. |
Měsíční splátka takovéto hypotéky vychází včetně pojistky na něco málo přes 14 000 korun za měsíc. Za předpokladu, že by se úroková sazba po celou dobu hypotéky nepohnula, tak náš investor po 30 letech za tento byt zaplatil 6 122 268 korun (částka zahrnuje hypotéku, pojistku, daň z nabytí a vlastní prostředky). Byt jsme ale kupovali kvůli výnosům z nájmů, pojďme se tedy podívat na to, kolik se v dané lokalitě platí za podobné byty a zjistíme pro někoho šokující věc – od 11 000 do 14 000 korun (+ poplatky).
Logicky si nyní dáme dvě a dvě dohromady – nájem v tomto případě nepokryje ani současnou splátku hypotéky a investorovi by tak nezbývalo než na nájem ještě doplácet. I v případě, že by nájem byl o něco vyšší než splátka hypotéky, je třeba se zamyslet nad pár věcmi:
- Nájemník nemusí zůstat dlouhodobě a majitel bude muset hledat nové, přičemž v mezidobí budete muset splátky hypotéky hradit bez příjmu z nájmu. Doporučuje se proto za rok počítat jen s cca osmi až deseti nájmy.
- V bytě se může kdeco pokazit a majitel bytu má povinnost závadu opravit tak, aby nájemník mohl byt řádně využívat dle nájemní smlouvy.
- Nájemník může také v bytě leccos zničit a odstěhovat se pryč, opravy zůstanou opět na majiteli.
- Skvělé úroky tu nebudou věčně a investice by měla dávat smysl, i když stoupnou úrokové sazby. V případě naší hypotéky a růstu sazeb o 0,3 procenta ročně každých pět let budou poslední splátky včetně pojistky 15 474 korun, a výsledná cena zaplacená za nemovitost tak bude přes 6,4 milionu korun. Nicméně úroky mohou růst v určitých případech i rychleji.
- S bytem budou spojené ještě další náklady, jako je daň z nemovitostí, daň z příjmů z nájmu atd.
Takže nám vychází, že kupovat dnes byt v Praze kvůli inkasu nájemného a tvorbě tzv. pasivního příjmu moc smysl nedává. Nicméně investor může taktéž vydělat na růstu ceny dané nemovitosti. Pokud bychom tedy uvažovali to, že nemovitost poroste na hodnotě zhruba o inflaci (ve výši 2 % p.a.), tak by náš byt s kupní cenou 4,5 milionu korun měl mít za 30 let zhruba kupní cenu 8,1 milionu korun. Když bychom odpočítali náklady na hypotéku, daň a další, tak bychom na naši investici ve výši 900 000 korun realizovali zisk zhruba ve výši 2,6 milionu korun – což za 30 let dělá roční výnos cca 3,6 procenta ročně.
Co když nepotřebuji hypotéku?
Někdo by mohl říci, že by situace v případě využití pouze vlastních prostředků mohla vypadat jinak – podívejme se tedy na případ, kdy by investor koupil byt čistě za své prostředky. Potřeboval by k tomu 4,7 milionu korun (včetně daně). Pokud by za 30 let prodával nemovitost za 8,1 milionu korun, tak by na růstu ceny vydělal 1,87 procenta ročně. Roční nájemné potom činí 168 000 korun, a pokud bychom ho každý rok zvedli o inflaci, tak za 30 let investor vyinkasuje 6,8 milionu korun na nájemném. Celkem se vším všudy tedy na svou investici ve výši 4,7 milionu korun vydělá za 30 let skoro 15 milionů, což je 5,51 procenta ročně. Pokud bychom však počítali trochu konzervativněji a předpokládali, že investor v průměru vyinkasuje jen deset nájmů za rok, tak nám výnosnost klesne na 4,9 procenta za rok.
Jiří Pech
 |
Jaká jsou s tím spojená rizika? Kromě těch popsaných výše je třeba si ještě uvědomit, že máme koupený jen jeden byt v jedné lokalitě a s tím spojená unikátní rizika – v dané oblasti mohou schválit například stavbu dálnice nebo jiné neoblíbené stavby, která zvýší ruch, znečistí ovzduší anebo jinak znehodnotí danou lokalitu. Stejně tak se může stát, že se v sousedním bytě stane nehoda a třeba vybuchne plyn, statik pak rozhodne celý dům strhnout, anebo nájemník byt zcela vybydlí. Byť pravděpodobnost těchto situací nemusí být vysoká, investor s takovými riziky musí při rozhodování o tom, kam vloží svoje prostředky, počítat.
Jaké jsou alternativy?
Na trhu se staly velice populární nemovitostní fondy – v současné době jich je pro běžného klienta k dispozici hned několik. Hlavní myšlenkou těchto fondů je nakupovat převážně komerční nemovitosti, sklady a kancelářské prostory a ty dále pronajímat. Většina výnosů se tím pádem generuje z nájemného, což z těchto fondů dělá celkem dobře předvídatelný byznys.
Hlavní rozdíly mezi těmito fondy jsou v jejich velikosti (a tím i velikosti projektů v portfoliu), zaměření na region anebo určitý typ nemovitostí, případně počet nemovitostí v portfoliu či využití úvěrů na nákup nemovitostí. Přičemž většinou platí, že čím větší a kvalitnější projekty, ve větších městech atd., tím nižší výnos fond svým klientům poskytuje, ale opět zde platí, že nižší výnos je i spojen s nižším rizikem.
Jaké jsou tedy výhody fondů oproti koupi bytu?
- Rozložení rizik mezi více nemovitostí.
- Dostanete se k projektům, na které běžný investor nemá zdroje.
- Lepší nájemní podmínky, než kterých může běžný investor dosáhnout u nájemníků ve svém bytě (často jsou nájemní smlouvy na 5 až 10 let, nájemné se platí několik měsíců dopředu, a ještě se za něj mohou zaručovat banky, nebo jiné subjekty a podobně).
- Žádné starosti – nemusíte řešit hledání nájemníků, opravy nemovitostí, daně atd.
- Můžete investovat i s pár korunami (už i od 500 Kč jednorázově).
- Nepotřebujete nemovitost k zástavě a odpadají starosti s úvěrováním.
Mají fondy stejné rizika jako individuální koupě bytů?
Vzhledem k tomu, že nemovitostí bývá v portfoliích fondů zpravidla více, tak odpadají rizika konkrétních nemovitostí, respektive jsou minimalizované větším počtem nemovitostí.
S nájemníky odpadají starosti, ale samozřejmě se může stát, že některý z nájemníků odejde. (Na fond to však opět díky většímu počtu nemovitostí nemá až tak fatální vliv.)
Největším rizikem je tedy špatné ocenění nemovitostí – fondy nemovitosti přeceňují zpravidla znaleckými posudky několikrát ročně tak, aby odpovídaly aktuálním tržním podmínkám, a své posudky si dělá i depozitář fondu, který dohlíží na jeho transakce a fungování. I přes veškerou snahu o dobré ocenění nemovitostí se může stát, že se posudky ukážou jako nesprávné v kontextu aktuální tržní situace, kdy může být fond různými okolnostmi donucen danou nemovitost prodat.
A jak by na tom mohl být investor v rámci fondu? Většina fondů by neměla mít problém s dodáváním stabilních výnosů okolo tří až čtyř procent ročně. Historii jednotlivých fondů je možné zjistit na webu konkrétních společností. Takže v případě, že by náš modelový investor vložil na 30 let peníze do nemovitostního fondu, tak i po odečtení vstupního poplatku (standardně ve výši tří procent z investice) by po 30 letech měl ze své investice ve výši 4,5 milionu korun cca 12,3 milionu (počítáno při výnosu 3,5 % p.a.). Reálně po započítání poplatku tedy realizuje výnos 3,4 procenta ročně, a to v podstatě bez starostí. Tento výnos nebude muset ani danit, jelikož investice bude držet déle než tři roky.
Pro co se rozhodnout
Výběr vhodné cesty, jak investovat do nemovitostí, bude i přes výše uvedené vždy individuální záležitostí a může se vyplatit kterákoliv z cest. Nejlepší doporučení je tedy využívat při investování selský rozum, spočítat si výnosnost dané investice, a to i pro případ nějakého negativního scénáře, a zvážit, kolik mám času a prostoru na to vybrat správnou nemovitost, najít nájemníky nebo se o pořízenou nemovitost starat.
