Nemovitosti a závod s časem

aktualizováno 
S blížícím se termínem podání daňového přiznání za rok 2002 se zvyšuje hladina adrenalinu v krvi i lidem, kteří se o daně příliš nezajímají. Většina poplatníků ve snaze minimalizace chyb se snaží si vzpomenout na realizované příjmy a následně je konzultují s příslušnými daňovými judikáty. Ani problematika příjmů z prodeje nemovitostí Dokážete se v nich orientovat?

Páteř zdaňování příjmů z prodeje nemovitostí tvoří dva první odstavce paragrafu 4 zákona o daních z příjmů. Od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitosti, pokud v ní měl poplatník trvalé bydliště déle než dva roky. Nutnou podmínkou je samozřejmě fakt, že zmiňovaná nemovitost byla jeho osobním vlastnictvím a nebyla součástí obchodního majetku. Časový test pro účely osvobození vymezený nákupem a následným prodejem nemovitosti je tedy stanoven na dva roky.

 

Pokud poplatník nemůže prokázat, že v nemovitosti skutečně bydlel, pak činí osvobozující lhůta mezi okamžikem nákupu a prodejem pět let. Do pětiletého testu spadá poměrně široké spektrum nemovitostí jako jsou kupříkladu nebytové prostory, pozemky či objekty určené k bydlení, avšak postrádající charakter trvalého bydliště poplatníka. Tato lhůta je z pohledu optimalizace osobního majetkového portfolia důležitá zejména v případě pozemků, které jsou velmi často oblíbeným prostředkem spekulativních investic některých občanů.

 

Kupní smlouva není okamžikem začátku časového testu

 

Nemovitosti v porovnání s movitým majetkem mají odlišnost v tom, že osoba vlastníka je evidována v katastru nemovitostí. Záznamy v katastru nemovitostí mají pro účely stanovení začátku a konce doby časového testu jednoznačně přednost. Nejlépe si to demonstrujme na následujícím příkladu.

 

Fyzická osoba – občan nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené 10.8.1996 nemovitost. Návrh na vklad vlastnického práva byl doručen na katastr 15.10.1996 a katastr následně vklad vlastnického práva skutečně na nabyvatele potvrdil. Zmiňovaný poplatník se po pěti letech rozhodl zmiňovanou nemovitost prodat a učinil tak prostřednictvím kupní smlouvy 15.9.2001 a ve stejný byl podán návrh na vklad vlastnického práva. Časový test vymezený dvěma kupními smlouvami činil více než pět let a jeden měsíc, a tudíž poplatník považoval za příjem z prodeje jako osvobozený.

Hledáte informace o investování do podílových fondů, které se zvláště nyní zdají být zajímavým investičním cílem? Pak určitě navštivte tuto SPECIÁLNÍ SEKCI.

 

Realita je ovšem poněkud jiná. Vlastnické právo k nemovitostem nabytým koupí je totiž vázáno na okamžik doručení návrhu na vklad vlastnického práva na příslušný katastrální úřad. To znamená, že lhůta pro zahájení časového testu nezačala v srpnu 1996, ale až patnáctého října. Datum sepsání kupní smlouvy či okamžik platby mezi prodávajícím a kupujícím nemá v případě prodeje nemovitostí žádný vliv na dobu trvání časového testu.

 

Co se zděděnou nemovitostí?

 

Zdědit nemovitost nebývá rozhodně nepříjemnou událostí. Zdaleka ne všechny zděděné nemovitosti má dědic v úmyslu vlastnit. Asi těžko bude mít nějaký pražský dědic zájem o vlastnění zděděného pozemku po rodičích na Vsetínsku. Jak tedy postupovat v případě zdědění nechtěné nemovitosti?

 

V tomto ohledu je zákon o daních z příjmů k poplatníkům poněkud shovívavý, neboť se do časového testu počítá také doba, po kterou měl předmětnou nemovitost ve vlastnictví zůstavitel. Existuje zde ovšem podmínka dědění nemovitosti v přímé linii. Pokud tedy vlastnil zůstavitel zmiňovaný pozemek na Vsetínsku déle než pět let, pak dědic při prodeji nemusí příjem z jeho prodeje zdaňovat.

 

Prodej rozestavěné nemovitosti – těžký oříšek

 

Příjmy z prodeje rozestavěné nemovitosti nabízí skutečně velmi zajímavé pohledy a výklad správců daně se může výrazně lišit. V tomto případě nevzniká vlastnictví a zahájení běhu časového testu okamžikem zápisu do katastru nemovitostí, ale okamžikem, kdy se nemovitost stává stavbou. Rámcovou představu, jak definovat stavbu sice máme, avšak přesnou pravděpodobně ne. Stavba vzniká v okamžiku, kdy je nezaměnitelným způsobem zřejmé první nadzemní podlaží. Okamžikem vzniku stavby pevně spojené se zemí pevným základem vzniká nemovitost a zároveň jde o den nabytí rozhodný pro počítání časového testu.

 

Velmi problematické je pro poplatníka prokazování rozhodného dne, kdy stavba skutečně vznikla. Z pohledu daní je samozřejmě nejvýhodnější pro poplatníka posunout okamžik vzniku stavby co možná nejdále do minulosti. K prokazování dne vzniku stavby lze nejspíše využít dodavatelské faktury, ostatní doklady o úhradě provedených prací či projektovou dokumentaci.

 

Víte, jak nejsnáze vyplnit daňové přiznání? Využijte naší interaktivní pomoci, kterou naleznete PŘÍMO ZDE.

 

Máte jasno v oblasti osvobození příjmů z prodeje nemovitostí od daňových povinností? Máte ve zvyku časové testy dodržovat nebo vesele spekulujete s nemovitostmi a platíte daně? Těšíme se na vaše názory.

 

 

Autor:

Nejčtenější

Dovolená se bude počítat jinak, říká expertka na pracovní právo

Petra Sochorová, expertka na pracovní právo

Ministerstvo práce a sociálních věcí připravuje změny v čerpání dovolené. Nová úprava dovolených má platit od půlky...

Je králem vlašáku, letos počítá s tržbami kolem 30 milionů korun

Miroslav Volařík se letos stal už potřetí Vinařem roku.

Titul Vinař roku získal před nedávnem Miroslav Volařík z Mikulova. Soutěž vyhrál už potřetí. Přestože letos počítá s...

Roste nám obrat, brzdí nás však nedostatek lidí, říká personalistka

Monika Rousová, personální ředitelka společnosti 2N Telekomunikace

Trh práce kolabuje, nejsou na něm téměř žádní volní uchazeči o zaměstnání. Nezaměstnanost v Česku je přitom na novém...

Úroky na spořicích účtech rostou, zatím pomalu. Sonda v 15 bankách

Ilustrační snímek

Rostou úroky. Zatím to sice není o procenta ročně, ale jistý vzestup se pozorovat dá. A očekávání jsou mírně...

Má smysl pořídit si nyní investiční byt? Odborníci radí nečekat

ilustrační snímek

Ceny nemovitostí jsou vyšroubované na maximum. Přesto realitní makléři doporučují pořízení investičního bytu...

Další z rubriky

Vyplatí se dát peníze do zlata? Ano, ovšem jen za určitých podmínek

Ilustrační snímek

Cena vždy vyletí nahoru, jakmile dojde k další krizi. Vyplatí se dávat peníze do zlata? Odpověď není zdaleka tak...

Analytik: Akcie prodávej v květnu. Platí v investičním světě pořekadla?

Václav Pech, investiční analytik společnosti Broker Trust

Češi se zajímají o investice. Řada lidí však v investování tápe a chytá se nejrůznějších rad, jak spravovat své...

Spočítejte si, kolik budete inkasovat při pravidelných vkladech do fondů

Ilustrační snímek

Podílové fondy jsou vhodnou variantou, jak dětem vytvořit do budoucna finanční rezervu. Podle expertů jsou lepší než v...

Rozbřesk: Cena ropy ve volném pádu: bude se opakovat kolaps z roku 2014?

Rozbřesk: Cena ropy ve volném pádu: bude se opakovat kolaps z roku 2014?

Kurzy.cz Kartel OPEC má zaděláno na pořádný problém. Byť to ještě před několika týdny vypadalo na poklidný konec roku, nyní se c...

Najdete na iDNES.cz